上海楼市:这些投资雷区!专门收割小白,上海买房投资尽量避开

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好！曾叔！最近上海金山有个新盘，华发招商依云四季，请问曾叔一下自住和投资的优劣么？谢谢！

回答：你好，上海金山区。这个地方很特殊。首先，这个地方绝对不穷，相反，一般居民还挺有钱的。这个地方和浙江省嘉兴平湖接壤，属于上海的最南面，是连接沪浙的交通大动脉。但是，这个地方的房价永远是上海最低。因为它是上海乃至全国最大的化工厂基地。有没有污染，我不知道。

其次，绝大多数上海人，宁愿去崇明岛，吃萝卜咸菜藏红花，也不太愿意去化工厂附近蹲别墅。你去看全世界各大城市规划，最大的污染源，往往是建在两省市接壤的地方，至少有一半的空气污染踢给对方了。展望未来，这个地方迟早会越来越好的。上海北面的宝钢已经陆续搬了。很多外地人拿了集体户口，金山区买个老破小挂户口，还真是不错。金山的市场，坦白说无论保值增值，还是流动性，短期看都可能有问题。2.5稍微加一点在青浦新城就能买到动迁房，金山这么一比竞争力就不足；

最后，上海买房子不要超过人民广场为中心25km的直线距离。我觉得从城市化进程的角度，蔓延到这个片区还要很久很久。如果是自住，且就在那里上班，我觉得如果工作足够稳定长久，可以买，就算将来涨幅被大盘拉下一点，无论如何也不会一点不涨，不会太吃亏。毕竟是上海地界，挂户口、上学等基本的上海房产附加功能还是永远在的。

提问：你好，曾叔，我请教曾叔一下，400万总价，是通过赠予我妈，再投资上海的学区房或者爱博还是作为无房户摇号杭州？单身，上海有套九亭二房自住。赠与打法可行，但注意要先还清贷款。

回答：你好，投资的话，上海学区房短期涨幅很可靠，但有一点小风险就是划片摇号。爱博的区位优势明显，吃板块继续上涨的大概率，但是因为大虹桥新房供应大，压制房价。如果持有时间很长，可以拿大虹桥。

提问：曾叔，你好，上海户口，今年想上海周边或杭州周边的房子。1.转杭州户口，在杭州市区买房。2.在临安、海宁买房，同时交社保，两年后在杭州市区买房。3.上海有套房子配套成熟，每年大盘涨幅的状态。要不要卖掉，去买上海周边或杭州周边的房子。

回答：你好，根据你的情况，在能买杭州主城区的情况下，可以优先选择第一种方案。2019年，杭州新增人口55.4万，增幅数量达到国内第一的水平。今年的杭州新增人口，预计达到65万，作为全国人口增幅第一的新一线城市，值得你买房。

提问：您好，曾叔。目前我情况是。外地国企工作。一个月稳定现金7000左右，一年总收入17万左右。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270万。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。

回答：你好，建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险。270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7加，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，手上目前有100多子弹，下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来？可以买理财赚收益吗？

回答：你好，为什么要下半年做首付呢？100万，属于北京【刚刚够上车】的门槛，如果300万房子涨价5万，就要面临“买得到VS买不到”的问题了。不要在意理财收益，我现金都是长期活期趴账上。有大笔现金，可以直接用货币基金或短期理财（3个月，不要超过半年），例如薪金宝之类的。更好的用处，是有可以信赖的房产好友，互相拆借资金，短期利率基本能达到12%或以上。

提问：曾叔，你好，我在上海有套房，全款买的。今年在杭州已满两年社保，有买房资格了打算在杭州买房，是首套房吗？

回答：你好，在杭州买房，属于首套房。

提问：曾叔，你好，新人提问！目前子弹400左右，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，请问朝阳区推荐的小区吗？

回答：你好，可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：曾叔，您好，徐汇滨江百汇园二期的四房，195未满2年，南北不通，2房朝西北，2房东面，2700万，另税费高，自住，您觉得这个房子值不值得买。

回答：你好，有一定稀缺价值，价格市场价略高，税费高是痛点。自住特别喜欢就拿下，投资不适合。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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