上海20新盘触发积分制，冷门盘摇身一变炙手可热

文 | 朱琳

据网上房地产提供信息显示，4月份上海楼市最新入市的47个新盘中，45盘已公示认购，且有20个楼盘共计约6700套房源将触发积分制，未来或将全部限售5年。

在此次第二批新盘供应中，一些变化已然呈现，也昭示出一定的上海楼市走向。

冷门楼盘翻身变得炙手可热

在目前已经触发积分制的二十个项目中，有传统的热点楼盘，但令人出乎意料的是，前批次冷门的楼盘翻身变得炙手可热。

据搜狐焦点统计数据显示，宝山的上实海上菁英一期推出476套房源、205组客户认筹摇号，认筹率仅43%。另有奉贤区阳光城未来悦，首开时 357 套房源仅有 263 组客户参与摇号，认筹率仅74%。而新一期认筹率高达174%。

时隔数月，这两个项目此次加推均摇身一变成为抢手的楼盘。

另一方面，据项目官微发布的信息显示，5月18日，刚刚结束认购的崇明新盘中信泰富仁恒·海和院确认触发积分制，认购率达170%，也是崇明史上首个限售新盘，而上批次中信泰富仁恒·海和院认筹率约74%。

另外，宝山新开四盘接连相继触发积分制成为新盘黑马。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体分析称，所谓冷门的项目认购，像奉贤，宝山，还基本是属于刚需，总价为一般人可以承受的，所以很多人还是愿意去买。而从某种程度来讲，一般人是觉得买二手房不如买郊区的新房，因为这些郊区的新房的交通，区位都是可以的。另外，现在买房市场更加细分，需求更加精准，比如积分制过滤掉了一些人，来认购的实际上都是一些有真实购房需求的人。

传统热盘入围分数降低

从二批次目前已经触发计分的项目看，以往传统热盘的入围线呈现走低的势头，比如招商虹桥公馆2期，上批次是65.39分，第二批认购第六天中午才触发计分，为60.03分，而在最后一天认购截止的时候，统计出的入围分数据说是63分。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在购房者更加理性化，积分不高的人会避开那些热盘，那么可能慢慢的人数会减少。而再倒过来看这个事情，随着楼盘供应量的慢慢增加。大家选择余地增多，慢慢的也在消耗高分数的人，第一批的高分数的肯定往前面已经提供的盘消耗了，后面的赛道也就不挤了，慢慢的分数也就降下来了。另外一个原因主要还是同区域同批次有多个楼盘认购，受规定所限，只能认购一个项目，由此形成有效分流。

部分新盘认购细则设定购房“冷静期”，特定人群计分打补丁

在二批次楼盘的部分楼盘中，嘉定两个楼盘的认购规则有了细微调整，万科西郊都会和中骏璟尚有了开盘摇号结束两周才能认购本项目的规定。

此前佳兆业金茂未来城的一个通知引起波澜，6类人群的计分将有变化，这被看成是上海计分新政的“补丁”，以解决实际执行中碰到的一些问题。

这六类人群在接下来的购房优先序列中，将能更大程度地跑在前面，买房幸运值大大增加。

总的来说，从价格上看，此次二批入市新盘房源中大部分为刚需盘，单套面积100㎡以下的占比约2/3，31个楼盘的备案均价低于6万/㎡，均价在10万以上的楼盘6个，各方面变化也昭示出购房者越趋理性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，触发积分制也说明项目后续要限售，所以又反过来会使得一些人购房方面会更加理性。就近期看，因为信贷政策收紧，所以二季度市场降温也是符合预期的。

未来，对于购房者来说，有条件和能力的情况下去购房，本身没问题。但是随着信贷政策可能会收紧，所以在涉及贷款方面还是需要谨慎一点。