上海楼市:这个板块要小心,买入大概率站岗!

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提问：曾叔你好，目前民生路浦东大道附近的老破小值得购买吗？后续是否会有升值的空间？还有临港滴水湖的新盘是否值得认筹？一般怎么判断板块是否值得入？

回答：你好，你大概是说在建14号线沿线的老破小吧，总的来说有一定的地铁利好，可考虑。临港滴水湖我一般不建议去，原因是这边空地太多，配套差，买入很大可能会站岗。一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，因为我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：曾叔，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好 ，追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢？可还有空间吗？谢谢！

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：你好，曾叔，钱塘府139，950万；丽园139，950万；庆春御府174，1130；兰园166，1250；楼层都还可以，选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗，可不可以边摇新房便淘二手，怕两边落空。另外，有什么二手房小区推荐吗。

回答：你好，建议首选兰园，次选丽园；通货膨胀，中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房，一边淘二手。新房打不到，看情况就立马下手二手。我还有更好的选择，详见内部分享。

提问：曾叔，融创涌清府，147平方，东边套，16楼里的13楼，基本看不到清镇寺。1150万带双车位你觉得怎么样，还要交双税。

回答：融创涌清府，杭州第一序列的产品，品质还不错。楼盘小了点。离钱江新城核心区很近，周边有不少回迁房，而且离哪个综合体都有一定距离。随着钱江新城东扩，我认为还有潜力的。就是大面积流动性较弱一些，自住+投资可以考虑。

提问：你好，曾叔，我目前28岁，在龙华上塘片区创业，目前首期300万左右。最近因为龙华没有很好的新房所以在看二手房。目前看上的主要是港铁天颂和中海锦城。港铁单价挂着8多，80多平，总价700-800万，高峰学位；中海锦城有一套挂710万，79平左右，可能有华东附中（在建）学位。我是考虑自住+资产配置，持有5-10年，在你看来哪个更好？未来的升值空间哪个前景好些呢？谢谢！

回答：你好，港铁天颂地铁无缝对接，港铁在深圳的第一个项目，很多香港业主，16年建成17年交房，容积率2.3绿化率30，自带商业配套，和周围的小区相比得房率较小。中海锦城品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服。西面恒裕项目，北面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型。价格已经不便宜，前景就是搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。自住看下更喜欢哪一个，港铁天颂自住会较舒适一些，投资的话两个盘区域很近，相差不会太大，中海锦城有一定的预期。更多分析推荐参考内部分享！

提问：曾叔好～新人求助，本人目前自住市值1000两局，剩余贷款300。工资睡后月入六万，多年省吃俭用攒下子弹200，想趁近期利率低，北京房价多年未涨进行二套房产投资，时机和选筹真诚求曾叔指导，感谢！

回答：你好，如果以二套要求，200首付可看的标的性价比都不高。建议将资金充分利用起来，抵押现有房产获取400左右的资金+200首付。以全款优势进行淘笋，主要看天通苑、青年路、常营、望京等区域。你的总月供会在3万+，也不会对生活质量影响太大。

提问：您好！曾叔，请问上海华漕板块如何，看好最近13号线西延和背靠大虹桥加持的利好。是否有前景？我手头资金只有100多，二套首付一半。请问，选筹的话，美邻苑，或者金丰小区的一房如何？另外我担心买了这些房龄老的小区之后，以后00后10后接盘的一代人看不上。

回答：你好，华漕板块我们比较看好。特别是13号线西延线过来以及学区的入住，会改变这个板块的短板。你的预算有限，买华漕板块有点吃力。如果能接受一房的话也是可以接受的，你说的这几个小区都偏老了。美邻苑是相对品质可以的动迁房。一房的产品的确未来接盘侠有限，那好在总价偏低，更多人买得起可以弥补这个短板。建议你最好加点预算买两房，实在拿不出预算，买一房也过得去上海买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好！老师，我在2017年在浙江湖州安吉县购买了一套房用于投资，是顶搂，面积118平，双阳台边套，到目前将有3年，目前在出租，租金基本能复盖还房贷，目前房价上涨幅度不大，购进时8000每平，现实际要脱手的话约9000每平，从投资的角度来说，如算上我首付投入的资金所产生的年利率来算，是亏的，现在我个人想把该房亏点钱出售，问：1、这套房产是否需要继续持有？2、安吉这地方投资的潜力到底大不大？

回答：你好，安吉这地方投资的潜力一般，升值空间有限，买房投资，最重要看未来接盘的人多不多。安吉目前来看，有限。加上你又是顶楼，未来市场需求可能比其他楼层比，更差一些。既然目前租金覆盖了你的每月还贷，目前也不用太着急出手，毕竟才持有三年。明后年看整个大市场环境如何让，如果不错，就把握住机会，卖掉。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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