上海楼市:买房投资,区域、地段和开发商品牌的优先级怎么选?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好！纯投资，区域、地段、开发商品牌的优先级应该怎么选？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）。

回答：单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼栋位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上，错失很多价值高的房产。

提问：你好成哥，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你这种操作思维比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥最大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥，想在花桥买房，去踩盘后发现花桥的房子都是年轻人过渡用的，有了上海的房票就会卖掉，我现在买花桥投资兼自住，您觉得以后有前景么？未来上海人口增速放缓，花桥会不会没有潜力？

回答：花桥的房子就是用来消化上海房产的溢出需求，所以它是上海房价的影子股，上海房价涨，花桥才会跟着涨，你先等上海再回暖更多再进入不迟。能买三房买三房。

提问：成哥好！家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会认为这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，我是二套资质，第一套在杭州，打算继续持有，通过全款抵押获得二套首付。第二套在上海主要考虑是自住，目前在嘉定工作，同时希望能保值和增值，学区的话因为目前还没有要孩子的计划，认为学区不太需要考虑。预算总价400-450，目前在关注南江桥板块、诸翟板块、南翔板块，个人认为这些板块次新的电梯房，保值空间大一些。不知道目前的想法对不对？是否有其他板块推荐呢？

回答：电梯房次新的确要好一些，你这个预算买不到太好的商品房，可以要考虑动迁房，不过因为你要自住，动迁房品质还是差了一点，建议你扩大范围，南江桥、北江桥、南翔、青浦徐泾、华新等都可以考虑。上海价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，上海租金比较高的板块或者小区有哪些？成哥能否推荐下?考虑买个一房或两房租金高点的。

回答：租金高的是市中心老破小会高一点，因为单价低，租金高，一般能超过1.5%租金收益率。但个人认为租金收益率高，房价不一定涨得快。

提问：目前手头约四十万，公积金账上25万，想用公积金贷款三十万买套无锡江阴90万左右的房子出租和投资。有两个选择，一个是外环配套有医院和幼儿园、小学、初中，区域均价1.5万；另一选择是郊区，临港新城，配套是乡镇小学和初中，地铁和高铁10公里，目前房价9000，请问选择哪个区域较好？40万是存起来还是买房？

回答：投资不要买偏远郊区，临港新城不考虑。首先说说江阴三四线城市怎么买房：尽量买学区房。三四线学区房的房价还是稳中有升的；尽量不要买楼梯房，这种产品流动性差，也不好贷款；尽量买标杆盘。这样的房子后期的流动性也不会太差；依然是买二线。

其实我倾向于第4种方式，如果你只是投资，那么三四线城市一套大房子的首付是可以在省会城市买套小房子的。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！江阴经济不错，房价不高，是有原因的，是因为这里只有本地客群，没有外地人来买的楼市，是不容易长得很高的。纯投资更建议你买在无锡，城市能级更高 ，投资以后会更有价值。

提问：成哥你好，投资买房楼层买顶楼会不会不好出手呀？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。不论多层小高层和高层，选择时一般都不要选择顶层。从定价来看，顶层的房屋一般价格较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热，空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼，二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

提问：成哥，今年准备买房，之前您说“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。所以，缺少基础配套的新区，最好不买。要看政府方向。一般公共交通是第一步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步；再说老城区的旧住宅。交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。其余第一要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

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