上海楼市:想要买到好的楼层,需要做到三选和三不选!

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提问：曾叔，你好，去看某楼盘，当时问了一下置业顾问，17.18层好多人选，最高层选的人不多，老婆是觉得选最高层的话视野开阔，我想选中间层，置业顾问说了一下价格，感觉中间层比较贵一些，想知道这个楼层到底该怎么去选呢？

回答：你好，想要买到好的楼层，需要做到三选和三不选，三选：1.带有花园的一楼，一楼出行方便，带花园的一楼可以在绿植的保障下保护好隐私，且花园的土壤还能对家里的积水起到吸收作用，且住户可以种植自己喜欢的植物，愉悦心情。2.次顶层，不像顶层那样有漏水的和夏天室内很热的缺点，它也有良好的视野、采光和通风条件。3.黄金楼层，一般会在住宅高度的3/4处，它的光线和通风条件是最好的，且基本不会被周边楼层遮挡住。就是价格可能稍微高一些。

三不选：1.腰线层，就是为了增加住宅整体的流线感而设计出来的楼层，一般会在楼层凸起平台的地方，它的缺点就是采光会被平台所阻挡，通风效果也大打折扣，且如果遇上雨雪天气，平台的积水可能会流入室内。2.设备层，就是用于布置机电设备的楼层，这类楼层虽然价格会便宜一点，但是设备老化后带来的噪音是非常影响居住的，而且有些设备可能含有辐射，对人体也有影响。3.带底商的低层，二至五层都不建议购买，一般在节假日或周末的人特别多，噪杂声极大影响生活，如果是餐饮业的话，油烟还可能会进入室内，家居可能会附上油污。

提问：你好，曾叔，女儿快拿到上海身份了，可以在上海购房落户了，全款准备三百万买个90平方左右的房子落户，有好的区域建议吗？

回答：你好，300万的房子可以考虑下泗泾、江桥、徐泾北城、顾村、高行、曹路、鲁汇等。其实300万的房子不太适合自住，不太明白为什么有全款还不上贷款。有具体需求你可以再联系我说清楚，曾叔可以帮你做最合适的选择。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。

提问：你好，曾叔，坐标昆明，现在有两套房，一套有贷款，另一套产权证还没有下来，现在手里有50万，想再入手一套房子，去呈贡新区地铁口市政府附近看了一套房子，很喜欢，觉得也有升值潜力，但是首付不够，怎么凑首付呢？还有是这个区位有潜力还是西山草海片区的融创有潜力呢？

回答：你好，1.二套资格买房，首付不够的话，如果是新房，资金缺口大可以做一笔首付贷，10年期，月供少，压力相对少一点。如果是二手房，可以采用全款抵押方式买入，找中介垫资公司配合，过户后抵押7成，相当于首付3成。2.呈贡在“南延”战略线的重要位置，经过几年的发展，规划63所学校，加上大学资源，高铁和地铁的开通，打通了呈贡和主城及以外的商业互动与生活出行，实现了逆袭，以高姿态问鼎昆明。相比昆明其他的区域，呈贡确实还处于一个“洼地”，涨幅空间也不小。纯投资可以优先考虑呈贡新区。昆明投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识内部。

提问：你好！曾叔！我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗？

回答：你好，买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买得迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要买，租车位就可以了。

提问：想再问一下，12号线延伸段（G60科创云廊），这个板块如何。洞泾东面有个新盘-尚云里，是否值得买？在莘松公路申越南面

回答：G60科创云廊不是很建议，配套和环境都很一般；尚云里，东边是高速，没地铁，配套很一般，总体一般。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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