破6，首套房贷上浮25%！LPR持续走低，房贷却涨了？

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　　“首套房贷6.125%，二套6.272%”。此前传闻8月份房贷利息将上涨的消息，已经在二手房市场有所体现。

　　最近，我们接到不少购房者咨询房贷利率问题，购房妹多方打探，准确的信息是房贷利率上涨已率先在二手房市场落地。个别额度较为宽裕的支行暂时没有上涨，但这是极个别，并且上涨压力较大。

　　在体量更大的新房市场，基本还是按照此前5.88%的利率执行。一位银行人士透露，开发商具有较强的议价能力，银行有利率上涨的冲动，但对新盘这块还有所顾忌。

　　关于房贷利率上涨，此前已经有不少报道，从8月首周实施情况来看，可得出以下几条结论：

　　1、 二手房率先上涨，新房尚在观望，不排除后期跟进。

　　2、房贷利率上涨，只针对新增房贷，存量房贷不涉及。

　　3、LPR走低，存量房贷受益，还款更少。对于新增房贷来说，LPR走低，银行可以通过加大上浮比例来提升利率。

　　4、因此，LPR虽然从2019年10月的4.85%下降至如今的4.65%，但由于房贷上浮比例提升，贷款利率却涨了。

　　5、房贷上浮比例（目前首套为上浮25%），对应的基数是4.9%的五年期贷款利率，并非4.65%的LPR。

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　　LPR持续下滑，房贷利率创近十年新高

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　　▲此前在购房群广为流传的截图

　　七月下旬，关于房贷利率上调的消息便在朋友圈、购房群广为流传，主要内容如下：

　　成都地区各主要银行对于按揭贷款价格均已紧急上调，同时， 自8月1日起 ， 我行新收件 的个人住房按揭贷款（含二手房）执行利率调整如下：

　　首套执行+147.5个基点 （6.125%） （等于原基准利率上浮25%）；

　　二套执行+162.2个基点（6.272%）（等于原基准利率上浮28%）；

　　以接件日期为准。

　　据了解，7月下旬部分正在办理贷款业务的购房者便表示，接到了银行房贷利率利率上涨通知。在利率上涨前办理完贷款合同的客户不受影响。

　　▲七月下旬部分银行就已上涨利率

　　此次房贷上涨较为突然，特别是在信贷较为宽松的预期之下，房贷为何突然上涨？

　　▲部分购房者利率上涨前办理了房贷

　　购房妹从一位银行贷款部分负责人处了解到，此次房贷上涨主要源于贷款额度紧张。下半年通常来说额度都会比上半年紧张，但为何今年上涨幅度超过往年？

　　从历史数据来看，过去10年，房贷利率最高点出现在2011年7.05%，不过彼时房贷利率通常为八折，甚至出现过七折利率，因此实际房贷利率并未超过6%。

　　融360大数据研究院显示，目前中国几个主要城市的首套房贷利率基本都在4.86%-5.52%之间，比成都低不少。

　　不管横向对比还是纵向对比，目前成都的房贷利率都处于历史高点。

　　一位熟悉银行的小贷公司负责人透露，今年情况比较特殊，特别是要求银行对中小微民企加大支持力度，企业贷利率较低，银行利润有限。因此，银行希望通过提升房贷利率，弥补利润。

　　不过，令购房者出乎意料的是，LPR近一年来不断走低，而房贷利率却转头上涨。

　　
▲来源：中国外汇交易中心

　　从此次房贷利率上浮可以看出，LPR的波动，与存量房贷利率直接挂钩，对新增房贷利率不构成直接影响。

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　　新房首套仍延续5.88%

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　　这里，首先有必要给大家解释一下，房贷利率上涨幅度，对应的是央行的贷款基准利率。

　　比如，五年期贷款基准利率是4.9%，上浮25%就是6.125%。若按照当前LPR报价4.65%来计算，首套房贷利率上涨幅度达到32%。

　　
▲网曝各大银行8月执行最新利率

　　购房妹对8月份最新市场调查情况了解到：各银行首套房执行利率基本在5.88%-6.13%之间，相当于在此前4.9%上浮20%-25%。

　　建设银行、工业银行、中国银行、农业银行四大行首套房执行利率均破6字头，最高点为工行6.13%。换算成LPR，中信银行加点147.5，首套房利率6.125%。

　　以首套房贷款200万，期限30年计算，按照等额本息还款计算，相对4.9%的贷款基准利率上浮20%（5.88%）时，首套房月供为11837元，相比6月利率上浮约15%时（5.63%），约多还312元；利率上浮25%（6.125%）时，月供则为12152元，相比6月，约多还627元。

　　也有另外，邮政和成都银行、民生银行等部分银行利率相对较低。

　　如果购买二手房，建议购房者多咨询几家银行。此外，银行也会根据个人财务状况、信用测评等因素给出不一样的利率标准。

　　比如，你在某银行有大额存款，银行或许给你折扣利率；又比如，你此前有征信问题，银行会加点甚至拒贷。不同银行的审查力度也有所不同，如成都银行不查流水。

　　
▲部分网友评论截图

　　新房市场，因为开发商均指定几家合作银行，利率标准基本统一。

　　购房妹走访了数家售楼部，均表示延续此前5.88%利率。高新区中洲锦城湖岸，合作银行包括工行、农行、邮政、民生银行等，目前正在进行摇号购房手续，统一执行5.88%首套利率。

　　此外，怡心湖绿城城投诚园、成华区万科锦园、中梁云壹台等楼盘均执行首套房5.88%利率，合作银行包括邮政、天津银行、成都银行及四大行等。但一银行工作人员也表示，后期利率或将有一定幅度的上调。

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　　二手房成交不降反升

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　　“买涨不买跌，有些之前犹豫不决的，看到利率上涨后反而果断下单了”，链家一位中介人员说道。

　　和多位二手房中介交流，购房妹得知：房贷利率上浮并没有影响购房者热情，反而一定程度促进了销量成交。原因如下：

　　1. 二手房客群，多为刚需自住群体， 入住较为迫切。相比等待房贷利率下调，更愿意提早入住，节约租金。

　　2. 新房首套房利率虽然较低（大部分5.88%），但总体户型大，总价高，此外还需要支付的额外的交房时间成本，并不一定划算。

　　3. 对成都楼市持续看好。 有网友调侃，看房半年多，房价没涨，利率倒涨了好几回。相比未来的不确定性，不少刚需宁愿提早上车。

　　4. 担心政策有变，购房门槛更高。近期深圳、南京加码限购，市场充斥部分担忧情绪。

　　从成交量来看，利率对市场影响微乎其微。

　　利率上涨后的8月6日，二手房成交数量达到392套，为近三个月“日成交”峰值。上半年，大成都二手房周均成交972套，8月1日-6日成交1389套，涨幅达143%。

　　新房市场由于利率暂时并未变化，在和多个置业顾问交流后得知，大部分购房者表现相当佛系，并未受到利率上涨消息影响。

　　主编：邱 薇

　　主笔：黄 玲

　　编辑：小甜甜

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