上海楼市:这两个因素,占到了房价的70%,一套房子的硬价值!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍

提问：你好，曾叔，关于楼房的朝向、采光这个问题有没有什么具体说法，一直相当纠结，求指导！

回答：你好，说这句话你可能不信，你的房子其实根本就不值钱。最近也有个粉丝想在上海买房找我咨询，反复问房子本身的朝向问题。这也是大多数人买房会陷入了一个误区。——没搞清楚房子软硬价值的权重。一套房子的硬价值，是环境和地段；这两个因素，占到了房价的70%。比如打浦桥的海华花园，总价在1200万左右。里面至少有900万，是为这个地段买单的。而房子的软件价值，才是采光、通风、格局、建材、楼龄这些。这些因素只能决定房价的三分之一。说的绝对点，上海市中心2000年以前的房子，那堆烂砖头；就是一文不值。那种老破小，所有的房价，都是付给地段，付给学区的。不信你看虹口区的瑞虹新城，正南的房子很少，户型也不方正。但丝毫不影响瑞虹新城，出一套少一套的节奏。总结来讲，一套房子承载了太多的附加价值。太过纠结房子的采光、通风、建材，就好像喝茅台纠结用什么杯子一样。这或许会影响你的心情，但不是决定性的因素。

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车,怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，现在货币贬值，想买套房子保值，自住改善，7、8年后去住，目前有房。是选择房型楼层都比较满意的四房户型（周边学校还没建好），还是同区域房型楼层都不是太满意但是有现成学区的小四房户型（比前一个面积小了将近20平方）？两个小区比较纠结，不知道怎么选择。

回答：你好，买房子，一定要明确自己的目的，如果是为了孩子念书，那就咬死学区房不放；如果是置换，那就一定要选择各方面都满意的房子，不说100分，起码90分是要的；刚需或改善就不用多想了，任何时代都没有给你想的空间。如果你前面7-8年不去自住，投资>自住，我更倾向于后者，确定性更大。投资房子，也是投资预期。买房，最怕的是完美心态。什么都想要，但什么都不愿意放弃。我见过很多预算有限的朋友，对房子要求特别高，又要大户型，又要地铁，还要环境好，但是钱特别少，于是就跑到远郊去买房。其实也没必要后悔，毕竟你一开始追求的就是居住体验，所以自然要放弃投资回报。所以，成年人的选择，没那么复杂，问自己，你到底想要什么，愿意牺牲什么？想清楚这些，做决定也就更果断了。

提问： 您好曾叔，在今年新房积分摇号政策出来后不久我们感觉无望，着急投资了一套临港二手房。楼盘位置是在临港主城区，说是有学区预期。但从价格角度来看，是高位接盘了。请问老师，接下来怎么处理这套房比较好？因为是投资属性，有打算拿到产证马上挂牌出掉。再去看其他的笋盘。

回答：所谓的高位接盘，只是你自己的想象。如果临港主城区有学区预期，整体还能再等等，问题不大，也别着急，不然这样置换成本也挺大的。临港的未来，还是不错的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔， 你好，最近打算买房，上海首套，外地没有贷款记录，工作在闵行颛桥，是买奉贤萧塘的新房还是闵行的二手房？萧塘离颛桥也是地铁可达，开车需要花费较长时间，闵行的二手不考虑学区，北桥那块离地铁站更近，在价格差不多的情况下，买哪种房子比较保值？

回答：奉贤萧塘并不属于临港的主要发展区域，未来辐射的影响不大，建议优先考虑闵行二手。

提问：曾叔你好，有什么方法融资和还贷成本最小？

回答：你好，空当接龙。详见圈子内部资料《信用卡年赚百万》《各种融资渠道和等级》

提问：你好，曾叔，感觉房价开始跌了，为什么有人会认为房价一直会涨？

回答：你好，如果有100块钱，一些人愿意花1块玩，花10块买米面油，花10块买猪肉，然后存起来79块。如果有人告诉他们，存钱越存越亏，他们就愿意把原本存银行的79块钱拿来买房当存钱。如果有了200块，你猜会怎么样？他们不会花2块玩的，也不会花20买米面油，20卖猪肉。只要米面油猪肉不涨，那么他们还是花1块玩，10块米面油，10块猪肉，存179块。甚至19年的猪肉行情说明了哪怕猪肉价格翻了一倍，他们还是只吃10块猪肉。米面油不涨就行，没有人可以阻止我存179块钱。如果有200块的时候，他们发现存钱亏，就会把本来存银行的179拿去买房。于是房价就涨了100。179里面，买上海的房子他们愿意花179，买拉萨的房子他们可能只愿意花10块。于是，拉萨的房子涨到10就不动了，还要下跌。我想说明三个事。1、在目前，只有消费主义（价值观）和经济危机（没钱存了）可以杀房价。2、除了少数人，真没多少人有‘房价一定涨’的信念的，他们只是觉得把这钱花在别的地方亏得头皮冒血，于是换了个不那么亏的方式存钱。3，别问他们存钱干嘛，问就是家里人得大病得治。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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