今年的上海，政府层面的重磅定调，让嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇这五个新城成为独立成城的独特存在。规划定位的改变，使得五大新城的地位发生逆转，五大新城将成为上海多中心版图发展的主力支撑，在未来十年改变上海的城市格局。
在此前的稿件中，我们已经报道过五大新城“十四五”期间的各自重磅政策，详见：上海五大新城强势霸屏，落户政策再放宽，居转户仅5年！那么在置业选择上要如何取舍，我们将通过两篇稿件为大家梳理。
五大新城，哪个更抢眼？
五大新城中，嘉定、青浦、奉贤、松江均有大虹桥战略支持，尤其是青浦徐泾属于虹桥商务区的核心范畴，南汇则是自贸区的风口，可以说，五大新城如果仅从规划层面，排序是青浦新城=南汇新城>嘉定新城>松江新城>奉贤新城。
但这当中南汇新城需要重点关注，其人口导入计划和产业发展规模是位居五大新城之首，购房限购政策也是五大新城中最门槛最低的。
青浦新城拥有五大新城中最美的生态体系，浓厚的江南文化底蕴。随着大虹桥成为国家战略，未来享受的政策扶持也将是最多的。
嘉定新城则拥有成熟的汽车产业，发展较早成熟度也是五大新城中最高的，无论是从人口总量还是GDP都是目前五大新城最高的，而且交通优势最为明显。
松江新城是此前“一城九镇”规划实施的领头新城，更强调居住环境、生活品质和生活方式。拥有佘山这个得天独厚的自然优势，松江新城未来将被打造成综合型的多功能商务区。奉贤新城是五大新城中潜力较大的，以“东方美谷”为核心，打造上海美丽健康产业策源地。虽然奉贤新城的轨交、商业和生态发展较为滞后，十四五规划中，大力引进学校和医疗资源，奉贤新城正在实现弯道超车。
从目前的成熟度看，则是松江新城=嘉定新城>奉贤新城>青浦新城>南汇新城
五大新城的头部板块，现状如何？
南汇的滴水湖、奉贤的南桥、松江的新城区、青浦的徐泾、嘉定的江桥—南翔北虹桥商务区，在楼市版图上，这些都属各自新城所在的头部板块，我们具体来看下五大新城头部板块的特征：
嘉定新城：江桥——南翔北虹桥商务区
嘉定新城的规划中心其实是嘉定主城区，但这里基本无新房供应，从规划重点看，目前最热的则属于借力北虹桥商务区优势开始发力的江桥——南翔板块。
【江桥板块】
江桥板块属于北虹桥的规划拓展区，属于新兴发展板块，有 14号线和规划中的嘉闵线，这两条线路可在金园五路进行换乘。
其中，14号线是上海最后一条可直达市中心的地铁，快速直达静安寺、陆家嘴等区域，并可换乘14条轨交线路，被称为“换乘王”。
嘉闵线则可直达虹桥，并可外接太仓，将成为长三角的重要线路。
这个板块优质商业、教育、生活配套是目前短板。
【南翔板块】
南翔是嘉定距离市区最近的板块，在嘉定规划中已经被纳入北虹桥商务区范畴，11号线仅仅20分钟，就可以到达真如副中心。自身发展迅速，另外，轨交嘉闵线正式纳入规划，未来双轨交出行！
生活配套方面，不仅有古色古香的南翔老街，古漪园，还有深受年轻人喜爱的南翔印象城MEGA，约34万方体量，是上海最大的单体商业体。
南翔印象城
城市配套新，双轨交配套，商业繁华，成为买房人眼中的香饽饽，但房价也是水涨船高，区域楼板价更是刷新嘉定新纪录。
青浦新城：西虹桥商务区徐泾
去年的虹桥楼市，可以说是非常火热！徐泾又是上海近两年热度最高的板块之一。区域内聚集了各大新城中优质的学校资源，如西华国际学校、青浦世界外国语学校、上海法国学校、上海德国学校、上海新加坡国际学校、上海韩国学校、上海美国学校、上海虹桥国际学校等十几所国际学校。整体居住氛围比较国际化。生活配套也是走向国际。
国家会展中心
大虹桥核心商业虹桥天地、龙湖虹桥天街、万科中心等都位于虹桥主城区的高能配套。还有总投资近130亿的虹桥国际医学中心，包含1个医技中心，7家高端医院。
这里也是虹桥的供应主力。
临港新城：滴水湖核心区
南汇新城的核心在滴水湖片区，基本就是以滴水湖为圆心，直线距离约3.5-5公里范围为半径的区域，片区面积约72.09平方公里，这里也是房产开发的重点区域，去年和今年土地供应主要集中在此处。
规划内的核心片区有三个部分：中央活动区、国际创新协同区、生活居住区。中央活动区内功能主要是跨境金融、贸易、总部办公、航运服务；创新协同区是顶尖科学家社区、科研院校、科创研发总部等；而生活居住区内则主要是文体休闲、生活配套。目前在建设中的配套见下图。
人口、产业都需要外部导入，目前，临港新片区的常住人口约20-30万，而根据规划，到2035年，常住人口规模达250万左右，相当于接下来15年每年15万的人口流入。
奉贤新城：新城中心在南桥
南桥新城其实是在老城的基础上，衍生出来的一个全新区域。
在2035规划的发展和布局，上海之鱼建成，5号线全面贯通，BRT、虹梅南路等交通路网建成、东方美谷千亿产业加入、自贸新区国家战略等，给奉贤之芯南桥带来了无限潜力。
上海之鱼
东方美谷小镇
九棵树未来中心
南桥新城区域内配套也说得过去，商业中心云集，百联购物中心、苏宁生活广场、绿地未来广场、宝龙广场等商业配套，在建中的万达广场和龙湖天街将为区域带来新商业潮流。
松江新城：城市中心在新城区
2001年，上海明确在“十五”期间重点发展“一城九镇”——松江新城，成为上海最早启动开发的新城，借此发展起来的新城区属于中心区域。
期间，松江新城由最初的21平方公里扩大到158.4平方公里，规划人口也增加近4倍。昔日的“最早新城”，今天“科创、人文、生态”要素齐备，已成为长三角G60科创走廊策源地。区域内目前已经建成双轨交模式，轨道交通12号线西延伸和轨道交通9号线。同时，松江新城拥有7所大学形成的学区氛围。
松江大学城
置业头部板块，该如何选择?
01
【五大新城供应量一览】
目前五大新城中，存量较大的有嘉定南翔、奉贤南桥和青浦徐泾，临港属于待开发地块多，未来供应可观。
嘉定南翔在2021年第一季度预计有3大纯新盘入市——融信海纳印象、海伦堡玖悦源筑、云湖漫城。总供应量超1900套，未来这里势必会引起一场“厮杀”。
青浦徐泾今年的供应量还算可观，有蟠龙天地二期、虹桥悦澜，拓展区的招商虹桥公馆及远洋虹桥万和源。
松江新城的新城区在去年华发象屿光星华府售罄后，板块内目前仅存的应该是合景天悦赋，不过项目剩余套数也不多，板块内目前无新增供应。
南汇滴水湖属于未来的供应大户，核心区域今年万达·钻石湾即将入市，项目在101区域，而且距离两栋超高层地标建筑直线距离仅约800米（离地铁站相同距离），可以说是占据了临港主城区不可多得的钻石地段！
同属于一梯队的奉贤南桥，今年供应量还算可圈可点，海悦四季，保利·明玥湖光和山金·中澳城等项目都将在今年入市。
02
【五大新城房价分布】
从目前五大新城的价格体系来看，嘉定南翔、青浦徐泾在五大新城中属于房价高地，徐泾目前的新房价格基本维持在6万+，而南翔虽然新盘还没有价格公开，但目前区域内的楼面地价已经近4万元/㎡，未来区域内新取证均价6万+是板上钉钉的。
在大虹桥域内，所以想要入住大虹桥又追求性价比的朋友，嘉定江桥也不失为一个好选择，目前区域新房价格在5.6万元/㎡上下。
此外，在自贸区的大力规划下，加之上海中学、华二的规划加持，临港滴水湖核心区域的二手房价已经接近了5万+，可见未来新房价格或再上一个台阶。
相比之下，松江新城和奉贤南桥的价格算是几大新城中的洼地，尤其是发展较晚的南桥新城，均价在3.5万元/㎡，其中去年入市的南桥明星盘龙湖天曜均价也仅有3.8万元/㎡。无论是自住还是投资，南桥板块未来都有很大升值潜力。
预告，明天的五大新城下篇，会介绍各大新城的非热门，但住宅较为集中的区域。
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