全美建商激烈追逐长租别墅市场空间,Wan Bridge商业模式受关注

美国当地时间3月4日行业专业网站MHN《多户住宅新闻》对全美建商激烈追逐长租别墅市场空间的行业动态进行了报道，同时对WB业务模式及旗下海湖别墅进行了报道。在此翻译整理该报道供各位投资者参考。

对想要进军炙手可热的长租别墅市场并为市场提供房屋供给的公司而言，该行业充满了机会。 投资者和个人正在争夺长租别墅市场份额，开发也不例外，因此无论是传统独立屋建商还是专注于多户住宅的建商，均在呼吁增加供给以满足不断增长的市场强劲需求。 根据全美房屋建筑商协会的数据，到2020年第三季度，大约有14,000套定制型长租别墅开工建造，开工量比上一季度增长了27% 。

位于德州League City 的Bay Colony Pointe West 定制型长租别墅社区由Wan Bridge 集团开发，项目共建成175套四居室独栋别墅，及一个大型社区游乐场及狗狗公园。

这一另类资产的租金增长和入住率都很强劲。新冠疫情流行引发了市场对长租别墅的强劲需求，大型建筑商及区域性中小开发商，对长租别墅所能提供的多元化青睐有加。

佛州西棕榈滩的置业顾问Brad Hunter说到：“开发商开发持有并出租此类资产，通过这类方式可以获得高额回报。或者，他们可以建造房屋并将其出售给运营商。如果是土地开发商，他们可以开发生地并销售成熟地块。或者可以成立合资企业参与运营管理。在长租别墅行业，有很多不同的策略可供选择。”

从建成出售到建成出租的市场转变

总部位于宾夕法尼亚州华盛顿堡的Toll Brothers 是知名的高端独立屋建商，业务同样涉足多户住宅行业。

该公司的财务、国际开发和投资者关系高级副总裁Frederick N. Cooper表示：“我们认为长租别墅是一个具有巨大增长潜力的市场。” “ 是 一个 细分市场 ，可以用 我们的高品质产品来 吸引 不同的客户，以此提高市场声誉 。 ”

Toll Brother的目标客户是那些希望拥有完善配套社区和良好学区资源，但又不想买房自持的租房者，以及新搬迁至某地在正式购房前想体验区域生活的人。

该公司的第一个长租别墅社区是位于凤凰城市郊Litchfield Park的Las Casas at Windrose社区，共计开发133套三居室和四居室独立屋。社区配套游泳池及社区会所等设施，Las Casas的租金从每月从1900美元到2200美元不等。

多户住宅开发商加入长租别墅多元化的市场竞争行列。

“我们发现其他领域也存在一定机会，包括养老住宅和学生公寓，但长租别墅领域看来机会最大。”Mill Creek Residential是一家全国性的多户住宅投资、开发商及公寓运营商，该公司负责长租别墅业务的总裁Callum Parrott说到。

Parrott介绍说，该公司正在扩展过去通常由个投资者占市场多数的长租别墅业务领域。“ Mill Creek的业务是垂直整合，具有公寓建设、开发和运营能力，我们认为虽然该业务具有一定难度，但与过去所从事的业务相比相对容易。” 此外，Mill Creek最初锁定的目标市场为卡罗莱纳、乔治亚、佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等州。

长租别墅市场资本充足

Hunter认为，资本正在该行业“追逐机会”。“去年至少有70亿美元投资或指定投资于定制型长租别墅行业，而今年可能至少达到100亿美元。”

长租别墅行业目前市场非常分散，因此对REIT和希望对该行业进行整合的机构非常具有吸引力。

在2021年1月，Pretium及其投资者，以及由Ares Management Corp.管理的房地产股权基金和另类信贷策略基金，收购了长租别墅供应商Front Yard Residential Corp.。该交易使Pretium成为全美第二大长租别墅物业所有者及运营商，并且该交易为长租别墅行业第一笔私有化交易。

长租别墅行业的巨大市场空间对机构投资者具有非凡的吸引力，以至于仲量联行资本市场新组建了一个团队专门研究这种另类资产类别。

仲量联行长租别墅业务团队成员之一的仲量联行资本市场高级总监马修·普特曼说：“许多投资者将长租别墅视为他们目前住宅投资组合的多元化选择之一。” “人口结构的长期变化趋势也吸引着他们，随着千禧一代和婴儿潮一代的年龄不断增长，这一群体置换较小房屋或出售房屋变现而获得灵活性的潜在市场巨大。最重要的是，扩大了全美范围内租房的市场偏好。”

Parkland residential 公司位于佐治亚 Lawrenceville的联排别墅社区，该社区面向租户提供带车库的两居或三居出租屋，同时租户可以使用附近Sweetwater Townhomes社区的游泳池和凉亭。

退出策略不同

市场投资资本的易获得性和机构的浓厚兴趣为建筑商提供了多元化退出选择。

在长租别墅强劲的租金增长和高入住率的吸引下，一些投资者计划建造并持有该类资产，而佐治亚州Alpharetta 的开发商Jim Jacobi计划建造、待租金稳定之后出售长租别墅社区。Jacobi位于佐治亚劳伦斯维尔的Parkland Springs社区是一个长期持有的项目，该社区建有58套联排别墅，月租金1900美元至2200美元。

“我倾向于持有较小的项目，” Parkland Residential总裁Jacobi说。“我喜欢在我的长期投资组合中保留10或12个社区，然后其余项目将开发、持有且在租金稳定之后将其出售。”

Toll Brothers同样在开发自持型的高端社区。由于Cooper希望其潜在租户为年收入在十万美元以上的群体，并且在最终升级住房之前租住数年。其同样向潜在买家介绍公司待售高端住宅项目。

其他一些开发商建造长租别墅社区的目的是将整个项目出售给投资者，无论是在施工期间还是在社区建成待租金稳定之后。例如，Mill Creek Parrott说，他的退出策略取决于该公司的投资者是谁。 “我们计划建成后持有，但如果条件合适的话，我们将考虑出售。 ” “我们倾向于建立我们自己的投资组合，并看看将来它将带给我们什么。 ”

德州长租别墅社区垂直整合开发商、建商及运营商Wan Bridge的首席执行官Ting Qiao表示，他们的商业模式是独一无二的。他说：“即使我们将物业出售给投资者，我们仍将是运营商，因为我们拥有自己的内部物业管理团队。”

Ting Qiao指出，Wan Bridge的大多数社区“在竣工之前都已签署投资协议”。其最近的一个项目是位于德州League City的Bay Colony Pointe West项目，这是一个拥有175套独立屋住宅的长租别墅社区。于2020年9月竣工，目前已满足，租金在1800美元/月至2,000美元/月之间。

Parkland Residential的Jacobi说，他将“大部分但不是全部”资金投入到长租别墅行业。“租金不再是一个简单的单词。市场对租赁房屋的需求如此之大，我认为未来的需求将大幅增长。定制型长租别墅对我们的业务而言是非常好的战略性转型。”