4点有别于市场的认知 世茂服务（00873.HK）或被严重低估

最近港股打新市场迎来多只“巨无霸”和“明星”公司扎堆上市，前有高瓴基石投资的合景悠活、红杉腾讯联合战投的世茂服务，后有生物制药和金融科技巨头荣昌生物，药明巨诺，蚂蚁金服等，密集招股和冻资期让不少“港股打新族”左右为难。其中，物业管理企业世茂服务（00873.HK）因估值过高、没有基石投资、大量发旧股等原因备受诟病。但如果仔细分析，就会发现这里面其实很多观点站不住脚，世茂服务很有可能是近期被低估最严重的一只新股！

首先简单介绍一下世茂服务。世茂服务为中国十大房企世茂集团附属子公司，拥有超过15年的物业管理经验。招股书显示，公司最近三年在物管领域的几大核心指标：管理面积、营收及净利润、增值服务均为行业领先。截至最后可行日期，在管项目为393个，在管建筑面积1.018亿平方米；合约项目615个，合约面积1.443亿平方米。2020年公司获得中国指数研究院“中国物业服务百强企业”第12名。

可以说，世茂服务有个“牛爹”世茂集团，本身也是个“牛娃”，2017年至2019年，世茂服务的收入复合年增长率54.5%、净利润复合年增长率88%，妥妥的高增速、高成长“大白马”。按理说，这种票打新很难，现金申购额度基本秒光，只能等券商补充融资额度。但是从目前招股情况看，各券商平台显示，散户认购仍有融资额度。出现这种很有可能是大量散户被一些看似“合理”的观点带歪了。下面我将逐一分析，看看世茂服务到底值不值得申购？

40%旧股≠老股东套现

世茂服务本次发行共5.88亿股，其中有40%是旧股。这一点被很多不明真相的小伙伴简单认为是老股东把手中有的份额高价套现，不看好未来公司的发展。

对此，我只能说这种看法太线性外推了。从投行角度看，40%的旧股规划，主要是为了达到增加供应、促进流动性的目的，同时也减少对EPS（每股收益）的稀释，进而对后市的业绩和交易都会更加有利，而这也是市场上比较常见的做法。

此外，从招股书看，世茂服务自身已经具备很强的盈利能力，测算下来其很有可能成为到目前为止最大的物业公司IPO，60%的新股融资规模其实已经不小，可以满足世茂服务未来三年的资金需求。

至于发旧股就是套现的观点，也不能说就没人去套现，但如果一家未来几年可预见的高增长股票拿在手里，你是想现在就卖了赚个“盒饭钱”，还是拿长线翻倍再卖呢？

估值：高估还是低估？

有小伙伴拿世茂服务和目前的物管龙头保利物业去对标，认为保利物业目前市值309亿，世茂服务发行市值却达到了400亿。此外，认为现在和半年前红杉腾讯入股的时候相比，世茂服务估值翻倍，并就此认为世茂服务估值过高。

那么，世茂服务估值真的高吗？

投资就是投未来，成熟资本市场如港股市场之所以有效是因为其价值发现的功能。这个价值发现往往体现的并不是当期的业绩，更不是往年的业绩，而是未来一两年的业绩。也就说，投资者现在买进股票的话，如果只看已2019年的盈利能力是没意义的。因为真正能享受的企业的增长都是在未来，大家重点关注的其实是未来/前瞻性的PE（估值）。

说这么多，是因为不少小伙伴在测算估值时，犯了一个严重的错误，就是把看历史市盈率去做当期估值测算，对于一家每年高速增长的企业来说，那PE必然是高的。港股的估值一般是看基于未来盈利预测的市盈率，而不是看历史市盈率。

随着港股物管行业的上市公司越来越多，估值也出现了比较明显的分化，几个保持比较高增长的行业龙头，如碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务等，估值已经与中小规模的物管公司拉开了差距，尽管经历了前期的回调，这几家龙头的平均2021年市盈率仍然在30倍以上。世茂服务作为同样保持高增长的行业龙头，估值上可参考上述几家可比公司，但考虑到“IPO发行折扣”（ IPO的发行估值一般会比上市后的合理估值有一个折扣，给投资人留一些上涨空间），世茂服务的价格区间对应估值，与上述可比公司相比并不高，甚至还略微低估。

不设基石≠机构投资不认可

本次世茂服务招股并未引入基石投资人，这一点也被一些小伙伴认为公司不行。同期招股的物管股合景悠活都有高瓴做基石，世茂别说顶级私募了，一家基石投资都没有，说明机构不认可。

真的是这样吗？

世茂服务在IPO前已经引入腾讯、红杉两家顶级的战略投资人作为股东，从业务上真正去帮助公司，为公司未来的高增长提供支持。战投的作用是赋能，基石呢？更多是财务投资，去站站台而已。哪个对公司帮助更大，可想而知。

而且根据这两天市场透露出的消息，世茂服务在前期就已经收到了大量机构投资人的基石认购意向，但公司为了平衡股东结构，同时考虑到上市后的流动性，最终决定不设立基石认购部分，所有已签署基石协议的投资人全部转化为锚定投资人参与认购。

从参加路演的机构的消息来看，世茂服务这两天国际配售投资人认购踊跃，已获多倍超额认购，簿记里包括多家全球最知名的长线、主权基金，同时获得各类中资长线投资人的追捧。由于有非常强的锚定订单支持，世茂服务在正式路演开始前，已获数倍订单覆盖。

散户与机构结构问题

近期，港股物管板块出现回调，卓越商企服务上市后市表现不佳，加上其他大型IPO项目的资金占用，都一定程度上影响了散户对世茂服务的认购热情。但换一个角度看，散户认购的热度降低一些，公开发售不一定触发回拨或者回拨比例较低，意味着大部分的股票会被公司有选择性的分配给高质量的长线基金，从股东结构看，这样反而可能对后市股价表现会更加有利，上市后的抛压会更小，更有利于稳定股价。

结论：“黄金赛道”+高增长物管龙头 世茂服务值得拥有

从行业发展看，物管赛道正处在高速成长期，未来十年都未见得触碰“天花板”，好行业无疑。世茂服务高速增长，尤其利润率更高的增值服务表现优异，从2020年的业绩增速看明显高于往年，典型的好公司。物管板块近期大面积回调，其实对世茂服务发行已经产生影响，对其发行价已经形成压制，当前市值反应的是未来业绩体现，估值（21E30倍以下）并未拔高，将来板块一旦爆发，其估值必将提升，因此目前看这个价格相对合理，可以说是个好价格。

好行业、好公司、好价格，是股票价值投资的“制胜法宝”。基于目前市场对世茂服务的认知差，其未来有望成为一匹“黑马”。