上海最佳购房时机已过！赶快上车！

很长时间没有关注上海楼市了，今天详细查一圈基本面才发现，上海最佳的抄底时机上半年已经过去了，5月后，房价已经涨了不少，市场暗流涌动。
春节前我在预判上海楼市时就说过，今年成交量会大增，捡笋机会不如2019年。但价格反弹速度已经超出我预期了。
如果真有打算在上海买房的小伙伴们，四季度要赶快行动了，明年春节后成本只会更高。
下面我给大家从楼市基本面、产业和人才三个方面分析，上海房子为什么值得买。楼市基本面

楼市基本面，主要就是看成交量和成交价。

我以前跟大家说过，楼市的一个完整周期通常有四个阶段。
首先是启动期，量升价稳；
接着迎来高潮期，量价齐升，量上去后，房子越来越好卖，库存不足，就会带动价格上升；
当价格涨到一定的高度后，成交量会开始萎缩，需求消化了，很多人也买不起了，市场就进入了最后的疯狂期，价升量跌；
最后是调整期，需求萎缩，供给增加，量价齐跌或者量跌价稳。
上海目前到了哪个阶段呢？
1、新房
今年上海新房的成交量也明显上升，一季度是因为疫情影响成色不足，从5月开始，成交量迅速上升。


但上面这个数据统计1-9月份新房成交只有630万平，5.5万套左右，跟我在上海房地产交易中心查的数据又不同，截至今天，今年新房住宅成交量已经上千万平米了，有96970套。
不知道怎么差别那么大，但反正成交量都是回升了。

如果成交上千万平米的话，今年全年又回到了2013的水平，可能比肩2016年。


随着新房去化速度加快，上海的库存量去化周期也在缩短，目前的可售面积是747万平米，59806套，如果按照现在的去化速度，库存周期只有不到8个月了。


比量更受关注的是成交价。

今年上海新房的限价有明显放松的趋势，所以很多新楼盘的开盘价都有明显涨幅。
看最近一年来，上海的网签价格也是一路上升，相比去年9月，从4.97万/平到5.65万/平，平均涨了快7000元/平。
（图片来自一房一万）
据公号真叫卢俊统计，（分别对应内环内，内中环，中外环，外环外）。
而今年，除了外环外，新盘备案价从内到外价格已升至的格局，明显都上了一个台阶。
以中外环的一个盘为例，去年年底，最后一批静安府的房源均价定在8.8万/平，而今年6月静安映首次开盘取证均价9万+，认筹率102%，9月加推价格还是9万+，但认筹率已经超过了500%。
最明显的是上海的网红地段，前滩，两年时间价格涨幅确实很大。
2018年前滩的晶耀名邸备案价只有8.6万/平，而2020年4月开盘的东方惠礼，均价9.2万/平，6月份开盘的三湘印象名邸备案价已经到了12.18万/平，而且认筹率高达670%，当天日光。
（图片来自公号柯谈地产观）
看看9月份的新盘认筹率，上海有12盘认筹率超100%，其中格力浦江海德、静安映和保利天悦认筹率均超过500%。
内中环、中外环的认筹率都很高，而内环是因为开的楼盘导致认筹率下降，而六七八月内环的认筹率都非常猛。只有外郊环确实还比较冷淡。
（9月新盘平均认筹率）
从市场表现来看，高总价，大面积的改善盘尤其受欢迎，地段好点的认筹率都是百分之好几百。
说明上海这几年很多业主，赚了几年钱后，集中到了改善的时候。
所以越是改善盘，越火爆，即使价格在不断上移，大家也都急着买，因为对后市看涨预期强烈。
2、二手房

新房市场的火热，也传导到了二手房市场。很多人新房抢不到，那就只能买二手房了。
二手房成交量走势跟新房也差不多，一季度较为低迷，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场迅速回暖，4-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套。
上海二手房月成交量超过3万套是什么概念呢，跟往年比，可以比肩2015、2016年大牛市时期的火爆水平。
看下图，是今年上海二手房成交量走势图，单位是千套。
（图片来自公众号一房一万）
1-9月份，二手房总的成交量有20.18万套了。
2019年是23.7万套，今年四季度如果继续保持在3万套以上的话，全年很可能超过30万套，跟09年差不多。
回顾十年周期，上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量，随后经历了3年低迷期，于2013年开始回暖，但2014年成交量再度下滑。
所以整体来说，算是经历了五年的低迷周期，积累了一大波需求，因此2015年、2016年成交量就大爆发了。
随后因为调控，市场进入了阴跌期，成交量再度低迷2年，2019年开始有所回升，但回升不及2013年。
今年成交量升到30万套后，估计2021年，上海的成交量会继续大涨，超越30万套应该是大概率。
这么大的成交量爆发，必然会迎来价格的变化。
据公号一房一万对2500个恒星小区的监测，今年超过73%的小区在上涨。

价格曲线是稳步小幅上升。


整体涨幅最快的反而是中环和外环。内环反而不是涨的最多的。


再看价格区间，单价在3-5万之间的涨幅最大，这部分是刚需盘，起点低，反而涨的快些。
价格越高的涨幅越慢，单价超过15万以上的豪宅盘还在跌价。高价区间，有新房买肯定会优先去买新房。

但对购房者来说，看均价涨幅也无意义，具体个盘涨幅才是你买房的真实成本。

据上海的朋友说，今年上海涨幅最大的是学区房和次新房。
徐汇区二梯队的学区房价格从3月份到现在至少上涨了10-15%，并且还在持续上涨，一梯队双学位涨的更多。
像前滩、张江，学位好，房子新，所以涨幅较大。从今年3月份到现在，不少小区已经涨了两三成。
中粮前滩海景壹号，117平三房今年5月的成交价在11.8万/平米，现在的挂牌价已经15万多了。
著名的汤臣一品，9月份成交一套豪宅，均价30.1万/平米。

其他区涨幅低于浦东这两个片区，但今年也都在涨。


所以其实今年都不是抄底上海房子的最佳时期，最好的时候已经过去了。
今年春节前，我在预判上海楼市的时候就说过，（可以回看文章“今天降准了，2020市场预判”。）上海今年成交量会大增，价格在小阳春会抬头，全年以稳为主，但捡笋的机会不如2019年。
现在来看，成交量确实是大增了，但成交价也比我预想的还要涨的快，今年入市的机会明显不如去年。

但现在还来得及，没买的要赶快上车了，明年比今年的买房代价会更高。因为现在的价格涨幅还不算高。
3、土拍市场

我们再看下上海土拍市场，就知道反差有多明显，去年的土拍都是0点几的溢价率，而今年疫情之后呢，溢价率一路猛涨至百分之二三十。

（图片来自柯谈地产观）
整体来说，1-9月，上海土地出让金收入为2120.4亿元，与去年同期1099.6亿元相比，同比上涨92.8%。总出让建筑面积1240.09万方，同比上涨80.1%。成交楼面均价17099元/㎡，同比上涨7.1%。
土地市场火热起来的结果就是会带动楼市上涨预期，因为市场肯定担心，面粉都涨了，面包也会涨。

以上是上海楼市的基本面，供需结构决定了价格走势。
接下来，我再分析下上海的产业和人才，因为只有产业基础牢固了，高精尖人才多了，大家收入高了，购买力强了，房价才有继续向上突破的空间。感兴趣的可以继续读下去。

产业

上次有个大v说上海在新经济上落后深圳、杭州，没有一家拿的出的企业，唱衰上海也因此被fenghao。

客观的说，这篇文章存在偏颇之处，并没有实事求是的反映上海转型升级成果。

不可否认上海前几年产业处于转型阵痛之中，因为钢铁、化工、汽车、金融业等上海的老传统支柱产业整体都在萎缩，如果没有新兴产业的勃起，那后续发展自然乏力。
但现在上海又在崛起了，我举几个潜力巨大的新兴产业说一说。
IT：

以前大家都说上海在这几年互联网兴起的浪潮中错失了良机，北京有中关村，深圳有科技园，杭州有未来科技城，都有很牛逼的企业，但上海却没有像样的IT企业。

这确实没错，而且上海也意识到了，所以2015年，上海开始提出要建设国际科创中心，2018年国家批复上海2035的城市定位，从四个中心，转为五个中心（国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心和国际科技创新中心），就是多了一个国际科创中心。
以上海的地位，想要引入高端产业，并不是那么难。
通过这几年的猛攻，上海已后来追上，人人皆知的互联网企业代表有拼多多、携程、大众点评、喜马拉雅、小红书等。
10月9日，阿里、蚂蚁集团再次与上海签订战略合作，三个总部和三个中心落户上海，全面助力上海在线新经济加速发展。
虽然盒马、支付宝、饿了么（本地生活）总部早几年注册就在上海了，但这次再签战略合作协议，意味着土地、税收上都会享受更多优惠，也意味着上海更加重视这些IT企业了。

所以如果你现在说上海没有IT企业，那确实有点瞎说了，不实事求是。

除了IT业的布局，上海还在布局新能源、半导体、医药等万亿级的产业生态链。而且都是高精尖行业。

新能源：
上海引进了特斯拉，一个工厂投资就是500亿！大手笔！

国家现在非常重视新能源的发展，所以也在扶持特斯拉，因为一个特斯拉就可以带动电动汽车产业链的发展，中国在燃油汽车市场已经落后全球品牌，未来唯一能突破的就是电动汽车，特斯拉来中国还可以带动中国其他电动车品牌的发展。

现在中国的新能源汽车品牌，有比亚迪、蔚来、海马、吉利、长安等，恒大也开始涉足电动汽车行业。哦，蔚来全球总部也在上海。
半导体：

据我了解，现在上海是中国半导体产业链最齐全的城市，张江高科集聚了上海超过一半的半导体公司，最大的半导体企业中芯国际就在上海，国际集成电路大基金的主战场也是在上海。
中美毛衣战后，国家对半导体产业有多重视不用我多说吧，特别是很多企业被制裁断粮后，国家推动芯片国产化的趋势已经势不可挡了。
而且这是一个巨大的上万亿级的产业，如果发展起来了，跟美国硅谷一样，这集聚的又全是高薪人群。

生物医药：

生物医药是上海战略性新兴产业的支柱产业，上海的生物医药投资速度非常迅猛。
去年全年，汽车制造业增长48.5%，而生物医药制造业投资高达79%。
复星医药、上海医药，强生都是很牛逼的医药企业。
这几个领域的发展前景都十分广阔，上海提前布局，特别是新能源和半导体在国内现在就没有对手，后面想象空间不言而喻。
3、人才

上海的人口，在最近五年里，因为把落户门槛抬的太高，人口急剧下滑。

50万人的速度增长。但自从控制人口后，从2016年开始，每年人口净流入掉到2.5-4.7万的地板区间。

人口激增的十年，也是上海楼市大牛市的十年。
而人口急剧减少的四五年，伴随着上海的调控，楼市也步入了慢熊周期。
而相比之下，隔壁的杭州，最近几年敞开怀抱，降低落户门槛，每年以吸纳数十万人口的速度，将上海的光环完全取代了，也造就了杭州楼市至今还在持续火爆的行情中沉迷不醒，哼，上海房价，我大杭州快追上你了。

在人口增量有限的当下，这两年全国各大城市都在抢人，有的是抢人才，有的是抢人口。

只有北京、上海岿然不动。

但上海也后知后觉了，落户再这么紧下去，上海的人才都要白送给杭州深圳了。

所以上海在9月23日也加入了抢人大战，上海交大，同济，复旦，华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可以直接落户。
且不说这口子开了，能多多少人落户上海，给市场带来多少购买力。
但上海既然放下了架子，就意味着开始重视人才的引入了，我想后续还有可能继续扩大高校范围，比如全国的知名大学毕业生都可以直接落户。

北京不放，深圳广州不想去，那毕业去上海也可以啊。

总结

不管是楼市基本面，还是城市产业和人才的基本面，我都非常看好上海的后市，前景。

如果有钱的人，真的可以考虑去上海布局一套，有人会说我没名额啊，其实名额从来都不是问题，只要你有钱，想想办法就是，你如果真想赚钱，自己去挖掘，法拍只是其一，其他的我不方便说了。
如果是浙江的有钱人，我劝你如果在杭州有几套房了，就赶快撤出杭州，布局上海。
别看杭州现在风光无限，但上海在产业上也争夺起互联网，高科技，人才政策放松一点口子时，杭州你还是小弟，上海才是大哥。