未来，楼市谁会接盘？
最近，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布了《中国农村发展报告2020》（以下简称“报告”）。
报告显示，预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上。
5年增长8000万，什么概念？相当于德国的人口总量，是不是挺可观的？
于是，有不少人认为：“楼市将新增8000万接盘侠。”
然而，事实真的有想象中那么“美好”吗？
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毕竟是农村转移人口，首先得看看我国的城镇化情况。
根据国家统计局数据，2019年中国城镇化率突破60%，为60.6%。
按报告所说的2025年要达到65.5%，也就是每年增长1%。
如果从近5年来看，中国城镇化率每年刚好以1%的速度在增长。
乍看上去，每年增长很平稳，没啥毛病，但残酷的事实是，中国城镇化率冲高后正在减速。
2000年我国城镇化率为36%，2009年为46.6%，平均每年增长1%；
2014年则增长到54.77%，平均每年增长1.6%，进入加速阶段；
近五年又回落到每年1%左右，这就是明显的减速。
那么5年之后呢？
据联合国估测，我国城镇化率将在2050年达到71.2%，也就是说从65.5%增长到71.2%，要用25年，速度堪比乌龟赛跑。
所以，我们有理由相信，我国的城镇化发展已经开始进入后期阶段，接盘侠只会越来越少。
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其次还有另外一个问题：8000万人都是接盘侠吗？
显然不是，这8000万人可是涵盖了所有人。
我们常说：房地产发展长期看人口，看的是什么人口？
年轻人口！他们才是未来楼市的主力军！
而不是老人，尤其是农村进城的老人，大多都是没有养老金的，反而需要年轻人赡养，怎么带来新的住房需求？
《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》称，中国将在2022年左右，由老龄化社会进入老龄社会，届时65岁及以上人口将占总人口的14%以上。而到2050年时将有接近5亿老年人。
那么，年轻人会越来越多吗？Sorry，我又要让你失望了。
21世纪经济报道曾梳理过我国历年出生人口数据，80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿（22238万）、2.11亿（21066万）、1.63亿（16330万）、1.63亿（16306万）。
从80后开始，我国出生人口连续三代下滑。
其中，90后比80后少了1172万，00后比90后少了4736万，10后比00后少了24万。
我们都知道近十年，80后和90后已经陆续进入房地产市场，有的人早已买房，有的人抓住了房价暴涨的机会，有的人仍然高位站岗。
而今年00后刚满20岁，接下来的5年、10年，结婚、买房、生娃将成为他们的人生三件套。
但是目前房价比2008年翻了2-3倍，比2015年也基本翻了1倍，像深圳这种热门城市，现在的房价比08年更是翻了4-5倍。
可见，对于城市年轻人来说，买房并非易事，何况是从农村进城的年轻人（土豪除外）。
更严峻的问题是，出生人口下滑的问题并没有因为二胎政策而得到改善。
2019年，我国出生人口1465万人，相比2016年全面放开二胎后的1786万人，足足少了321万人。
可以预见，逐渐减少的年轻人口，对楼市来说显然是利空。
而历史经验也告诉我们，老年人增多后，当初的资产泡沫不会有这么多人来接盘，资产回报率也有可能下降。
8000万接盘侠，不过是一场空欢喜。
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当然，并非所有城市都面临人口减少的困境。
根据恒大研究院数据显示，近四年一二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%，虽然增速放缓（和上述城镇化率放缓有关），但仍是三、四线城市（分别为0.43%、0.36%）的3倍左右。
同时，城市人口也存在两极分化，一二线城市人口持续流入，三四线城市人口持续流出。
具体来看，近四年人口年均净流入超10万的都市圈有10个。
其中，广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。
正是因为人口的持续流入，这些地方的房地产市场将获得长期支撑，从这个角度来看其房产值得长期持有。
值得注意的是，像哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市、周边城市人口均为净流出。
济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出，反映了这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。
长期来看，这些城市由于人口流出或人口吸引力不足，其房产反而是不适合投资的，接盘侠难找，自己反倒成了韭菜。
总而言之，分化时代，恒者恒强已成规律，只有年轻人不断涌入的城市，其房地产市场才有长远的未来。
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