心塞！！银行房贷批不下来，已交的定金居然不能退？

　　随着房地产市场越发成熟，二手房也越来越受刚需者欢迎，但相较于新房买卖，二手房交易更麻烦，流程也更繁琐、复杂，往往一个不小心就可能引起纠纷。比如说，家住广州的高女士，此前就因为不了解广州的限贷政策，而导致已交付的定金被没收。。。

　　案例回顾

　　家住广州的高女士，在广州越秀区和增城区各有一套住房，为了改善住房条件，此前高女士曾委托中介在天河北寻找合适的房源。

　　不久后，中介找到了符合高女士要求的房源，并带她去现场看过，高女士本人也很满意，于是便很快和业主达成了交易意向。

　　在与业主签订《房屋买卖合同》后，高女士致电银行客服，咨询申请房贷的问题，但银行方面的回复，让高女士有点茫然无措~

　　原来，高女士在越秀和增城的两套房，都是全款购买的，在银行没有房贷记录，而增城是非限购区，自己又是广州户口，还可以在广州市内购买一套，所以高女士认为，只要自己符合广州限购政策，那贷款应该还能申请，可以贷三成。

　　没想到，根据广州市限购限贷政策的规定，她即将购买的，属于本市的第三套房屋，根据规定，将不发放住房按揭贷款。

　　得知这一消息，高女士立即就致电业主告知相关情况，并希望业主退还其已交付的定金。

　　但业主认为高女士是故意不履行合同，要按合同约定追究其违约责任。而高女士则认为，自己在向银行了解情况后，当天即已告知业主需解除合同，不应负任何违约责任。由于双方意见分歧较大，双方最后通过司法途径解决。

　　法院认为，作为购房者本身，高女士需要了解一定的限购限贷政策，现在由于其自身原因而导致合同最终无法履行，高女士确应承担相应的违约责任，因此，最终法院支持了业主没收高女士定金的主张。

　　经验教训

　　广州购房限购限贷政策已实施多年，并多次作出调整，而且，限购限贷政策文件具有很强的相关性，在理解与适用过程中也是环环相扣。

　　若因贷款不成功或贷款额度不足等原因，而导致不能履行合同的，购房者是需要承担相关违约责任的。因此，购房者在签约前，对于自身是否符合贷款政策、贷款资格等，一定要向专业机构咨询了解清楚。

　　二手房常见的纠纷问题

　　01 因买家资质问题引起纠纷

　　很多时候，买家对当地城市的限购、限贷政策不熟悉，所以不知道自己不具备购房资格、或不符合贷款规定，因此导致了签署的合同无法履行。

　　02 因房屋质量而产生纠纷

　　有的卖家为了能将二手房卖个好价钱，故意隐瞒房子质量问题，这种情况下，很容易便会产生纠纷，此时买家可要求索赔或者解除合同。当然了，若卖家已提前告知房子质量问题，而买家也已知晓，那买家事后再追责，则卖家无需承担责任。

　　03 因未按时支付房款而产生纠纷

　　买家未在合同约定时间支付房款，卖家可要求其继续付款，甚至还可要求买家支付相应的利息，或根据合同约定，支付逾期的违约金。若买家逾期严重，卖家甚至可依规定解除合同。

　　04 因未按时交房而产生纠纷

　　在实际生活中，因卖家延迟交房，而产生的房屋买卖纠纷，也是比较常见的问题。一般来说，卖家未在合同约定时间交房，除非有特殊情况，否则卖家需对买家承担相应的违约责任。

　　05 因无法过户而产生纠纷

　　在买房的过程中，你有没有碰过因为房价上涨等原因卖方想要毁约的情况？若买家已交付房款，而卖家想要毁约，迟迟不办理过户手续，那么买家一定要尽早维权。

　　买卖二手房牢记这四点，可避“坑”

　　01 要选靠谱的中介公司

　　二手房交易过程中，建议选择有保障的中介公司，并约定好中介公司的服务范围和应承担的法律后果。虽然中介公司会产生一笔服务费，但有失必有得！中介提供的服务不仅专业，而且方便快捷、省时省力，对买卖双方都有保障。

　　02 注意核实房产产权

　　对于买方来说，需要核实产权是否有问题，如有否被抵押、查封等，这些都可以通过良策App的产权查册功能查到。

　　03 建议将房款做资金托管

　　支付房款前，要明确房款总价、付款方式、付款时间。此外，买方一定不要将钱直接打给卖方，最好做资金监管，以免发生纠纷。

　　04 约定清楚过户事宜

　　在买房时，一定要约定清楚过户的具体时间，如果准备贷款购买，还要明确具体办理贷款的时间。买家向银行申请房贷，需要卖家配合的事项，建议提前沟通好，比如要准备的资料，签贷款合同的时间等。