2019年9月上海二手房价格下跌情况

金九银十会到来吗？这是我们听到的最多的一句话。

金九银十这个概念，最初是开发商为了买房而打出的营销策略，所以是新房市场的销售旺季。

而上海已是二手房市场，新房成交占比小，近些年出现的情况偏少。

所以，如果你想对上海的楼市做个定性判断，必须将二手房市场作为比新房市场更重要的研究对象；简言之，二手房市场行情决定了市场冷暖。

上周，我们整理了上海二手房挂牌价涨幅榜，本期一起来看看9月二手房跌幅情况。（上文数据源为房源涨跌，本文数据源则为小区涨跌，房源涨价榜请查看：2019年9月上海二手房价格上涨情况）

壹

上海有2.6万个小区，因统计数据过大，本文仅统计挂牌量在20套以上的小区数量，共计1899个小区，剔除挂牌价过低的房源；并将2019年9月挂牌价与2019年6月底数据进行对比，以此反映出市场走势。

从挂牌情况来看，1899个小区中，有830个小区环比上涨，439个小区下跌，630个小区持平。

上涨小区个数大于下跌小区个数也恰好印证了：当经历了小阳春行情后，成交量上涨，伴随着的是挂牌价出现波动，房东和中介开始调高价格，卖方会抗一段时间，买方议价较难。

但是，二手房市场是复杂的。量涨不代表涨，价涨也不算涨，即便一个城市的成交和房价稳定后，并不意味着房价马上反弹上涨，也可能一直处于横盘状态，这还受到调控政策、房贷利率等因素影响。

贰

我们统计了各个涨跌段的小区个数。

从数据图上可见，各个挂牌价小区涨跌波动不大，涨跌1%的小区最多，涨幅超过3%的共156个，涨幅最大11%；跌幅在3%以下的小区共22个，跌幅最大7%。

根据总价段，我们把房源分成了刚需、刚改、改善：200万以下、200-300万、300-400万、400-600万、600-800万、800-1000万、1000万以上。

可以看出，200-300万挂牌价下跌占比达22.07%，也就是说100套房源里，有22套房源是跌的；这与今年以来美罗家园、徐泾北城等外环外动迁房不无关系；动迁房满足上市交易后，往往以低价入市。

其余总价段下跌房源占比均在18-22%之间；因为购买力的总价限制，高价位段房源挂牌价的下跌也很正常。

从各区下跌房源占比来看，徐汇、黄浦、宝山、闸北、杨浦、虹口、金山下跌房源较多，超过了平均比例20.09%。

市中心房源价格的下跌，主要在于区域内老公房和高总价改善型房源；而郊区的波动，总是先行于其他区域。

一般来说，主城区的升值空间要远大于郊区，安全性也高很多。

市场好的时候，大家都涨；当调控收紧，市场下行之时，郊区楼盘后劲不足，远郊楼盘无法长持，价格回调幅度大，中心城区楼盘更加坚挺。

若预算不够，无法买到中心城区怎么办？

那就选择城郊结合部；一方面价格低于中心区域，存在套利空间；另一方面，城市在发展，人口涌入。

一定要清楚，未来3-5年，我们在买房时，考虑的不是“能涨多少，能跌多少”的问题；而是，房子的流动性问题，我买了这个房，将来置换时（特别是5-10年后），我能不能卖出去。

最后，给出部分小区涨跌幅度及成交详情（图片问题，仅展示几个区域，如有需要，添加小编微信tuboshi0755，备注“板块”即可）

闵行

浦东

静安

青浦

嘉定

松江