华侨城在唐镇惊人一拍后，上海外环外房价要再涨？

200多轮大战后，急需在上海补仓的华侨城以50.01亿元拿下唐镇新地王。

月初，7家房企184轮竞价决战北外滩的硝烟尚未散去，7月21日，围绕着唐镇地块的新一轮激战再次打响。

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华侨城最高限价“夺”地

此次被拍地块为唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，位于唐镇东侧，东至诚礼路，北至德淳路，出让面积56522.9平方米，容积率为2.0，建筑面积113045.8平方米，地块起价42亿元，楼面起价37153元/平方米，住宅套数下限为908套，有15%的自持要求。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，该地块的吸引力主要为体量大，可分批开发2-3年，有效补充房企在上海的土储。且板块内存货稀缺，目前几无在售房源，存在稀缺性。此外，唐镇板块虽处郊环，但已经有同行作为“开荒者”，自2009年绿城夺下地王打造绿城玉兰花园一炮打响之后，随着国际社区的定位及初具雏形的建设，唐镇作为浦东规划建设的四个新市镇之一配套日趋完善。

卢文曦还强调，该地块吸引房企的重要原因还是其承接了张江外溢购房需求。张江目前的一二手房价格和唐镇还存在一定价差，同时张江工作人群普遍收入偏高，购房能力强。

该地块最终吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、金桥5家房企参与。

竞价上半场，基本在金桥、建发、金茂3家国企之间展开，到了第56轮，一旁的华侨城突然杀入战局，多次在关键时刻大手笔加价。

74轮后，基本成了金桥和华侨城两家间的比拼，双方你来我往多个回合难分胜负。

经过232轮鏖战，金桥因为自有资金到期，含恨败北，华侨城最终以50.01亿元总价拿下该幅地块。以113045.8平方米计容面积计算，该地块成交楼板价44238元/平方米，溢价率19%。扣除15%自持面积后，地块可售部分楼板价达到52045元/平方米，创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，也将上海外环外地价推上了新高度。

卢文曦直言，最终的成交价超过金桥的预期，但华侨城的自有资金却充足，可见其夺地决心之大。

事实上，50.01亿元也是这次唐镇地块竞拍活动中所设定的最高限价。不惜以“天花板价”夺地的华侨城，其背后或背水一战的苦衷。

有业内人士分析称，华侨城此前出售了上海两家房地产公司股份后，土地储备匮乏，如不及时补仓或将被迫退出上海市场。

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预计未来销售均价约7万元

此次挂牌出让的地块，曾于2016年7月一度挂出，然而在当时上海外环地王频出、溢价率不断升高的情况下，出让方以修改出让条件为由中止了该地块的出让程序。

随后的四年多，唐镇地区除了有部分旧改项目出让，纯住宅用地一直都处于断供状态。如今地块再一次被挂出时，起拍价也从当年的25亿元涨到了42亿元。

在今天这幅地块之前，唐镇最高的土地价格是2015年大名城拿下的29697元/平方米。上半年，浦发也曾经拿下了两幅城中村旧改住宅地块，楼板价约为25000元/平方米左右。照此看来，华侨城44238元/平方米的成交楼面价涨幅不低。

卢文曦预测，照此节奏，正常情况下，该项目将于一年半左右开盘，预计均价在7万元左右。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，以当前楼面价来看，华侨城未来该项目的销售价保守会在每平方米7万元以上。安居客数据显示，唐镇7月二手房均价42992元/平方米，目前板块内在售二手房中，距离该地块较近的仁恒东郊花园挂牌单价超过了7万，紫金九号超过了6万。

因此，张波认为，在市场行情保持相对稳定的前提下，项目去化不会存在过大的压力，如果产品本身的品质和定位更精准，未来的市场接受度也会更高。

记者 林鑫 马子骄

编辑 沈玉洁

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