2020年楼市新政，买房要想升值，请选择这些城市

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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　　提问1：

　　章哥好，我在北京只有二套资格，但资金有限，在贷不了多少款的情况下很难买房。所以现在想在四川老家买，或者是成都，或者是周边的县市。请问在哪里合适，能保值和升值更好一些？谢谢。

　　回答1：

　　1、 作为投资买房，那当然看重的就是保值升值。这个问题其实很好回答，如果没有自住需求，那一定是成都，不能在三四线城市投资房产。

　　2、 一座城市的房价，其实就是这城市价值的体现，至少反应了这段时间内人们对城市的期望程度。比如鄂尔多斯曾经房价涨到让人无法理解，但就是说明那会儿的买房人看好它的发展。买房子就是买未来！

　　随着煤炭业的受重视程度下降，鄂尔多斯房价大跌。其实这和股票一个道理，没有了概念和心理预期，价格自然涨不上去了。

　　3、 城市，或者一个区域，房价由什么支撑？产业和主流居住人群。

　　产业好理解，能源源不断地创造财富。但人群却要分很多种，至少是本地的和外来的。如果没有外来的，那房子只能在本地人之间流转，也就是需求和供给持平，甚至供给大于需求，那价格自然低。

　　一二线城市，在吸引外来人口的能力上本就超过小城市。因为不仅有制造业，还有各种新兴产业，更有众多的三产服务业，能满足更多人的更多需求。

　　而很多三四线城市呢，产业基础相对薄弱，几乎就是生活居住区，中产阶级成了体制内和国企员工的代名词。这种城市很难有什么吸引力，外来人口很少。

　　4、 在2016年的这次全国房价上涨中，三四线城市的涨幅惊人。但细看之下，有很大一部竟然是靠拆迁户给抬起来的价格。可这类人群是不可延续的，拆迁总有完结的时候，那时候还有谁来接盘？

　　比如今年，国务院和住建部就都发布了政策，减少拆迁，转为以老旧小区改造为主。这对小城市的房产市场就相当于是个利空消息，意味着有钱买房的人减少了。

　　5、 而且，一次又一次的中央文件指出，要控制超大城市人口，但要扶持中型城市，这些城市将成为城市化运动的主要目标。

　　随着各地政策的推出，抢人大战一次次上演。抢的都是什么人，都是有知识、有能力、有资本的人，这些人群能给城市带来理念，带来财富。

　　全世界的国家和城市都是势利眼，对能投资移民技术移民的都欢迎，但每一个国家欢迎难民。

　　6、 在城镇化的政策之下，三四线城市本就受到了冲击。而今年的疫情又引发了经济危机，那房子就很可能又作为夜壶给拿出来救急。

　　住房不炒，这已经成了基本国策，不会动摇。但“因城施策”却也是最基础的理念之一。那在这种情况下，众多财政紧张的二线城市，一定会推出各种鼓励买房落户的政策，表面是在争夺人才，实际上为的是人才兜里的买房钱。

　　三四线城市当然也会推出各种政策，但吸引力毕竟不如一二线城市，在竞争中一定处于劣势。至少从5-10年的时间来看，中国的城市化运动还会进行，人群一定向大城市聚集。这是全世界都适用的自然规律，无可逆转，用什么手段也挡不住。

　　7、 总结：要想靠投资房产实现保值升值，只能在一二线城市。除了一线的北上广深，可选的只有成都、重庆、苏州、南京、武汉、大连、青岛等等二线城市，再下面的三四线甚至十八线城市，尽量不要投资，升值率肯定弱于大城市。

　　提问2：

　　章哥好，我在北京有首套房资格，目前全部资金120。因为一直租住在朝阳，所以还是准备在东三环到四环之间买房。当然只能是老破小了，不过听人说老房子不好办贷款，但到底是怎么回事请讲解一下。还有，如果不是遇到拆迁，老破小是不是比其他房子升值慢啊？本来我是想再凑一年钱的，我的年薪大概30万左右，到明年就能有140万首付了，但我还是想今年就上车，请问这样合适吗？谢谢。

　　回答2：

　　1、 从目前的情况看来，房价是否会涨还不好说。但可以确定的是肯定不会下跌了，连续的降息降准，市场上投放了大量的资金，将会有很大一部分流入房地产。如果高层不出台更严格的限购政策，那房价就大概率会上涨。如果放松调控，甚至鼓励购房，那才能明确会大涨。

　　2、 鉴于你还没有开始看房，那就算是从现在开始寻找，一直到最终签约交钱，一般至少要两三个月时间。但不建议拖到明年再买，因为市场既然很有可能上涨，你增加的首付未必能赶得上涨幅。

　　或者说，你可以先看房准备着，发现上涨的苗头再出手，免得被动。比如说，只要是高层出台了鼓励政策，或者其他省市大面积的开始放松限购，那就要尽快出手了。

　　3、 北京的首套房资格很不容易取得，所以建议要用足。以你目前120万的资金来看，理论上最多可以购入340万的房产，贷款220万，以25年期计算，每月还款1.2万。以你月薪2.5万来看，还款占比还算合适。

　　4、 老破小升值的速度和幅度，和周边普通二手房是几乎一样的，不存在快慢高低。只不过遇到拆迁的可能性基本为零。因为拆迁成本太大，除非是有国家重点工程，否则没人会去拆。

　　另外，今年政府的工作重点转向老旧小区改造。所以这对老破小来说也是个利好消息，如果被改造，那升值幅度将略高于其他二手房。

　　5、 在东三环和东四环之间有很多老公房，一般都在5-7万单价之间。而且老房子的公摊小，得房率高，所以50-60㎡就是不错的两居室了。

　　6、 老房子从理论上是不容易贷款的，尤其1990年之前的，能贷的话年限也短一些。

　　一般来说，房龄+贷款年限不得超过50年，也有40年或60年的。但实际上各家银行的贷款政策经常变，会根据市场进行调整。在今年资金充足的情况下，应该贷下来不成问题。

　　提问3：

　　章哥您好！目前我们想在北京买房，准备了将近200万。但是有个问题比较棘手，我是外地人，老婆是北京人，在前几年买过一套房，但是因为工资都低，以我老婆名义贷款，我作为共同还款人。但听朋友说，我们这样做就永远失去了首房首贷的资格，是这样吗？

　　现在我们看今年的房价要涨，很着急想买房，但不知道怎么做最合适。朋友劝我们办个LH，把房子都归到我名下，之后她是否有买房资格呢？我又听中介说有先全款买房，然后再做抵押贷款是业务，请问这种能否做？谢谢。

　　回答3：

　　1、 北京的限购政策是认房又认贷，只要有过贷过款就算，而且是全国范围内的。既然你老婆是主贷人，那就算是LH也没用啊。她的名下已经有了贷款记录，无论是否有房产都是二套资格。也就是说，无论你们怎么做，她都是二套资格，改变不了。

　　而且，就算是房本上没有你的名字，而且你还是北京人。那LH之后，也要一年之后才获得首房首贷的资格。一年内买房仍然算二套。但是，看样子你又没有北京的购房资格，所以这种操作对你来说也没有什么用。

　　2、 如果以二套资格，200万的首付，理论上最多能购买330万总价的房产，确实选择面不大。

　　先找机构垫资全款购房，然后再走抵押贷。这种形式存在，中介都有合作的机构，一般来说都能成功。但从理论上说，还是有一定的风险的，毕竟这是经营性抵押贷款，是银行扶持中小企业运营的。只不过很多人拿这贷款来买了房，银行心知肚明只是不点破而已。

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