一场“3房”的激烈厮杀要拉开帷幕！

　　上半年，市中心中高端盘大体上卖的还算不错，它们也都有个共性，用两个关键词概括：“3房和总价1000万”。

　　这两个词或许就是上海刚需和改善的分界线。

　　能在市区，或者中环内买1000万的房子和能在外环外买500万的房子，其实客户对房子的需求是一样的，本质上都是第一属性自住，他们也是刚需，我们称之为高端刚需吧。

　　因为市面上这部分客户占比例很大，所以你能看到，今年只要有100平左右的3房，基本上开盘都是清空的。

　　比如徐汇天悦，100平3房开盘就清掉了，反而160平4房到现在还有一些；再比如内环内中海汇德里，83-99平的小户型总价850-1100万之间，这对于刚需族来说也实属难得。

　　刚开盘的静安映项目，推出97平3房，总价900万左右，符合刚需3房的基本需求，加之大宁地段的火热，开盘认筹率同样达到了102%，去化约8成。

　　3房户型是一家三口或一家四口最为优质的选择，新房票、婚房、学区房以及市区老破大或多套房换一套房等都是这些客户所要考虑的基本问题，他们这才是千万级市场的主力。

　　然而，3房超过100平以上，尤其是达到140平以上，所谓刚需属性也就消失了，取而代之的则是改善，这就意味着打造140平的3房就要失去市场的主要购买力，在同等地段下，此产品去化就会相对困难。

　　举个简单例子，单价10万，买100平3房总价1000万；同样单价10万，买140平3房总价就要1400万。在限购没有放松下，新增房票到1000万相对容易，但上到1400万，相比1000万来说就要少一部分客户了，这就是市场。

　　再者，140平3房与市面上同等面积段下的4房相比，也实属尴尬，毕竟相同面积段，客户更愿意接受+1房，所以140平3房的市场需求就会相对较少，推向市场也只有一个结果“慢慢去化”。

　　比如外滩豪景苑，地段不差，156平能够做成4房去化就很好；反而更大面积的186平只能做成3房，而且还不好改造，完全把自身去化的路给堵死，此种产品已打破了客户对3房的居住需求，所以只能等待更有能力的客户接手。

　　外滩豪景苑156平3房可改造成4房▲

　　外滩豪景苑186平3房无法改造▲

　　静安天御也是如此，开发的3房产品为145，202、204、217平三房，房型虽然很多，但总价段都上到1800万+了，试想如此总价段，买这里的3房，为何不考虑同在静安的苏河湾中心润府呢，或者大宁的静安映、仁恒静安世纪。

　　静安天御145平3房户型▲

　　静安天御204平3房户型▲

　　凯德星贸邸作为去年就开盘的项目，去化也不是很理想，同样的原因，145-149、191平三房总价也都要1500万+了，毕竟市面上刚需3房还有很多产品，价格也相对更理想。

　　凯德星贸邸145-149平3房户型▲

　　凯德星贸邸191平3房户型▲

　　锦绣里今年1月开盘，相对较小的103平2房、133平3房开盘基本售完，此种面积段比较符合市区1000万刚需客户的需求，然而167平3房去化就异常艰难，比它面积段小的，或与它同面积段但有+1房空间的，市面上还真有不少竞品。

　　锦绣里133平3房户型▲

　　锦绣里167平3房户型▲

　　照此逻辑推断，在接下来的市场里，如果符合3房、总价1000万的逻辑，只要户型设计没有太大问题，可能这些项目依旧能够持续热销。

　　新静安的新房仁恒静安世纪将接捧静安映，推出106、126平3房，145平4房，面积段相比静安映略大，但总体依旧属于刚需范畴内，而且145平做到了4房，相比新静安其他项目都要有更高性价比，是个潜力热销盘。

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　　仁恒静安世纪各面积段户型图▲

　　苏河湾中心润府小户型是市区不多见的产品，约87-89平2房总价1000-1300万，约91-96平3房总价1100-1450万，此种面积段符合市场，具备热销潜力；而大户型184平4房，虽然建面很大，但相比外滩豪景苑186平3房要好上太多，能否热销静待6月20日开盘结果。

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　　苏河湾中心润府小面积户型图

　　苏河湾中心润府大面积4房户型▲

　　据了解，中海汇德里将推出二期产品，面积段有83、90、99平3房，总价约850-1100万，还有130、140平4房总价约1300万，面积段、总价、功能性都是市面上非常不错的“标本”，放在市场上基本能够独当一面，或许与一期一样热销。

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　　中海汇德里小面积户型图▲

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　　中海汇德里大面积户型图▲

　　说实话，西康路989的户型设计非常不错，方正、通透，是上海市民喜欢的产品，面积段有125平3房，预计总价1200万+，刚需客户稍微努力下，也许能够得到，但相比静安映、仁恒静安世纪、苏河湾中心润府的100平左右3房，稍微欠缺一些；大面积180、200、208平4房已不属于刚需房范畴，不过相比于锦绣里、静安天御大面积改善型3房来说，还是有一定性价比的，只能说该盘比较中庸，开盘或许不温也不火。

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　　建面约125㎡3房2厅2卫户型图

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　　建面约180㎡4房2厅2卫户型

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　　建面约200㎡4房2厅3卫户型

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　　建面约208㎡4房2厅3卫户型

　　宝华城市之星本次取证推出56套149平3房，宣称是大平层产品，相比锦绣里的3房要有性价比，也要比静安天御超过200平的3房要好，但该盘面积段内还有一些其他4房竞品，如何突围要考虑产品本身属性了。

　　宝华城市之星户型图▲

　　另外值得一提的是已经认筹完毕但尚未开盘的前滩三湘印象名邸，据说认筹人数突破了900+组，确实又是一个热盘。90平刚需3房应该毫无意外，开盘日清是比较明显的；但212平为4房，跨度实在较大，而且这部分4房单价达到了约14-15万/平，总价上到了3000万+，能有多少金字塔尖人群购买这类刚需又偏改善的房子，也值得期待。

　　如今上海房地产市场的发展已经如此透明，按照产品面积段来看，能否热销，大众心里也都十分清楚，只是如果把类似项目拿出来做对比，你会猛然发现，原来有些项目看着不错，也没有想象中卖的这么好。

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