你手里的房子还会涨个不停吗？当然不会！

住着的房子值多少钱与你的财富没有关系。

自己居住的房子，是生活必需品，如果不是打算从北京卖掉房产，去三四五线城市买房定居，那房子值多少钱都不属于财富的一部分，而是应该以折旧的方式分摊到日常的生活中作为一项费用来看待，况且，每个月养房子，是需要流动资金的。

二房、三房会涨个不停吗？

国家对于房地产调控的措施一再加紧，政府对房地产的定调是：房住不炒。进入2020年，二手房成交量下降，新房成交减少，各地房价也在回落。近日，恒大地产推出了7.8折优惠售房，华夏幸福大幅裁员，房地产开发企业的日子难过，房地产企业回笼资金需要靠有限的市场中抢先拉客户源。

房地产企业破产潮会接踵而来

2019年，近500家房地产企业破产，有人急于批评说市场过度解读。2020年，这一数字注定会被刷新。整个房地产行业的资产负债率已经高到让人无法理解的地步，更有大型房地产企业在国内融不到资，而发行美元债，年化资本成本达到12%。也就是说公司的经营利润率必须高于这个数字，才能保持借来的钱不会吞噬公司权益资本。疫情当前，房地产企业经营状况受到重创，资金链断裂的风险加剧，使得原本就捉襟见肘的资金池快速枯竭。如果2020年房价下跌或销售不达预期，公司经营将难以持续。

这一笔高杠杆的买房账

对于一套价值150万元的房子来讲，首付三分之一50万元，另支付税金10余万。贷款100万元，到期利息平均80万元，房子真正到手时的现金流成本是240万元，未考虑时间成本。房子真正到手后也许是15年、20年或是30年，这么多年后的房子还能值几个钱呢？

房地产拆迁潮中，拆二代确实肥的流油，狠狠的暴富了一把。但是20年后，不会再诞生拆二代了，因为一代拆已经把土地的使用价值发挥到了极致。今天，可以轻易的把村庄拆为高楼林立。30年后，没有人可以轻易的将高层林立、成本密集的住宅小区拆成再一次房地产腾飞。

房子与我们使用的手机、牙膏没有任何区别

生活必需品，房子确实有它特有的属性，寿命长、价值大，给家庭带来安稳、舒适的生活，承载着人们太多的情感。但是，房子对家庭功能性的不同，不代表房子与其他的生活资产有着本质的不同，房子也是消费品，也是花出去的钱，实实在在的消费出去了，在房子30年或40年的足够长的生命中，可以在经济运行中扮演特殊的角色，但到了报废的年龄，价值会归为零。

一个国家的财富，应该是流动的，怎可以沉淀在一堆钢筋水泥中？

经济在流动中增长，而增长来源于效率提升、技术提升。沉淀在房子中的资本，虽然也参与社会化大生产，但是被局限在了某一个领域内，产生经济生态的不平衡。同时，老百姓的消费能力被限制住了，从而阻碍了整体流动经济的发展。

房地产的奔跑，是对其他实体经济的掠夺。

房地产业，牵涉多个经济行业，拉动房地产的发展，会带动多行业多领域的繁荣。但房地产业担当不不起经济的领跑者，房地产的领跑只会拉高整体经济运行成本，造成一般制造业成本增高，经营困难。过高的房贷压力，让公司员工对薪酬水平提出更高要求。如果实体经济满足不了薪酬要求，发生断供潮，那经济链条就会断裂。

了解房价的构成，你还觉得房子会永远值钱吗？

买地的钱，银行给的；盖房的钱，银行给的；老百姓买房的钱，也是银行给的。有一点经济学常识的人都知道价值与价格的辩证关系，价格围绕价值变动。但是价格又受多重因素的影响，围绕价值变动的区间如何量化？

真正的价格是流通货币与流通商品之间的配比。当货币与商品之间出现错配，过多的货币沉淀在房地产行业，而货币的权属不是房地产业的，房地产业依靠什么涨个不停？房价高到老百姓都买不起了，自然就会走调整趋势。

为什么绝大多数人都不相信房价会跌？

房地产这一波牛市，让很多身在其中的人一夜暴富。房市与股市在运行上有着不同的模式，房市在上涨周期内会一直涨，没有调整。而股市，总是以波浪状上涨。上涨的形态与经济的周期有关系，房地产经济周期最长，而股市反映整个国民经济的周期性。当然，说起中国的股市，伤了中国股民的心。将来房市同样会伤了老百姓的心。想当初6124点的时候，有谁会相信中国股市会跌呢？

从月线看A股走势，是在一个缓速的上升通道中运行，而房地产市场的走势，已经走过了它的鼎盛期。燕郊房市就是星星之火。

你觉得是卖房子的赚钱，还是卖酱油的挣钱？

很多人可能都会觉得这个问题很可笑，但这个问题一点也不值得可笑。绝大多数人觉得买房子挣钱，那真实大错特错了。为什么这么说呢？房地产业，本质上与资源型企业没有区别。中国的人口配比房子居住面积需求，是一个相对有天花板的数，当瓜分居住面积的建设后，房地产企业会处于一个低潮期。任何家庭不会天天买房子玩。但是，每天吃的酱油，像奔流不息的河水一样，刚性且稳定。著名的房地产上市公司万科，毛利率平均35%，海天味业的毛利率平均45%。

房地产冠以金融的属性是实体经济的毒瘤。

股市连年跌跌不休，房地产连续上涨，我所居住的地方，只是一个小小的县级市，2018年，房子从5000元/平方涨到10000元/平方仅仅用了几天的功夫。这一刻你没有交上首付，第二天房子已经涨了1000元/平方。真真是让人开眼。人们为了买上房子，整夜的守候在售楼处等待摇号、等待暴富的到来，真是让人感慨。房价最高的时候，有人精装房13000元迫不及待的出手，就怕没有房子可买了。现在基本在万元或以下了。

其实，一个很简单的道理：曾经的买不上房子的人，现在可都买上了？有没有人摇不到号买不上房？买上房的人都在期待着房子涨涨涨，可是，房子一旦走向下跌的趋势，至少自己的这一辈子是很难收回本钱来的。当下一个房地产周期来临的时候，你和房子都老了，老了的房子是没有任何价值的，而且还会变成累赘。

试想30年后的房地产，高层林立的又老又破又大的住宅区，是否有人拆得起？还有土地使用权的问题。

股市是服务于真个实体经济的，虽然我们的股市被国人诟病，但总有一天会强大起来，老百姓的积存投资于股市，间接投资于实体经济，来自于实体，反哺于实体，实体发展了，老百姓的投资增值。消费能力提升，带动实体经济，从而循环向上，良性发展。

对于资本市场也不能一棍子打死，很多优秀的公司，股价涨了上千倍，只是来股市的人都抱着一夜暴富的心，等不得一天的亏损。

股神巴菲特，也不是一天一个涨停板的积攒财富的，在这个世界上，没有任何一个人敢说在股市里会天天挣钱。无论是技术派还是价值投资派，最终博的，都是国家经济一直向好发展。

锅烧的太热，凉下来需要时间

房地产这个锅烧的太热了，凉下来需要时间，相信这个时间不会太长了。国家采取一系列的措施让房地产降温，同时加大对高科技、基础制造业的支持，缓慢平稳的让房地产的蓄水池疏通，让经济周转速度踏上快车道，将房市的资金向股市引导就是不可缺少的环节。实践中也已经这样做了。通过对证券法的修改，我国的资本市场会不断强大起来。经过这一场疫情，相信也更加促进国际资本向中国市场流动。在疫情控制过程中，中国向世界展示了一个安全的、有韧性的、有着巨大发展潜力的市场，随着一带一路有序推进，中国主导的世界和平发展的路子会越走越宽，越走越顺畅。中国的经济，会借着5G的发展，步入一个新高度。

祝福祖国！