政策这股风的驱动下，买临港的人真的赚到了吗？

8月6日，上海自贸区新片区正式揭开面纱，包括南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛等在内的119.5平方公里。此次新片区的设立，是自2013年上海设立首个自贸试验区以来，物理空间的扩围及政策的跨度升级。

而另一则重磅新闻也随之公布，上海市副市长陈寅透露：上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。人才"居转户"年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。这对上海楼市和整个上海增加新的人口动能，城市活力，无疑将是一剂“强心针”。

政策颁布后临港顷刻间变成“卖方市场”，各类客群蜂拥而入，临港各大案场门庭若市。就连台风“利奇马”登陆上海的那个周末，丝毫不妨碍买房、看房人的热情，临港各售楼处也如被台风卷席一般房源所剩无几。

我们监测了政策前后临港在售项目的访问量变化，发现政策颁布后临港的案场访问量是之前的10倍。上海的楼市多年来被政策牵着走，尤其每次限购放宽，一点点风吹草动就能引来购房者的“暴动”又一次被验证了。

那么，到底“来者何人”？

临港一夜之间“暴火”，最心急的客户在政策后的第二天凌晨就来售楼处候着开门了。看房客户中有仅有少部分是社保满三突然获取购房资格的人，其中约八成的客户均为听闻政策后感到新片区有投资潜力的上海投资客们。

由于政策细则还未落地，成交客户基本都是拥有第二张房票的上海投资客们和少部分社保满五的非沪常住户人士。目前临港大部分在售房源已售罄，尤其洋房产品，还有别墅产品房源在售以及为开盘项目，社保满三刚获购房资格的人士看似选择余地并不多了。

他们来自哪里？

我们发现，近60%的客群常住地位于浦东新区，其次为奉贤区，临港自身整体区位较弱，而浦东新区与奉贤区贴近临港，通勤时间相比其他区域有一定优势，在客群常住地分布图中，地区来源占比除浦东与奉贤外，呈中心城区向远郊分散。

工作地来源中，区域分布呈现了与常住地类似的分布，除浦东新区占据较大比例外，其余由中心城区的区域占比为主。客户把生活重点移到临港的可能性极小，不难看出客户投资心理非常明显。

虽然此次有政策刺激，看房者一度风靡，但客群主要来源是临近区域，外围区域客群导入难度仍较大，所以政策的长期利好也需要时间来慢慢消化，让人向新片区内有效集中。临港交通目前不算便利，若住在临港去市区工作，通勤时间成本过高。所以即便临港的房子易售而空，短时间内难以引流入住率，投资客需要点耐心。

他们是什么样的人？

据统计，整体上海购房者25岁以下也就是90后正在购置第一套房，父母出资首付用于自住、婚房较多。而80后大军拥有第一套住房已经约5-10年左右，他们正在找机会投资上海的房产。事实上，比起股票、基金等高风险理财，他们更愿意投资上海的房产。即使近年来上海的楼市被限价后一直维稳，但始终处于每年微涨的趋势。70后客户更是手有余钱，长期观望这上海楼市，看准下手。毕竟这第二张房票很珍贵。另外大部分客户已有子女并处于学龄，考虑到临港目前教育体系不是很完整，由投资变自住的可能性很低，对于非沪满资格的客户而言，将来子女教育是个问题。

临港的客户无论是投资客还是非沪满资格的人群，他们普遍学历高、收入高。目前临港的均价在2万上下，套均价在200-350万之间，对于首置客而言，首付35%以外月供约2万左右，以家庭为单位可提高承付能力。而投资客首付70%，有些项目直接要求三个月内全款支付，也就是这些客户必须手握两三百万的现金才能挤入本次临港这股购房热潮。

买临港的他们赚到了吗？

从图中可以看出，临港板块供求是各板块中最高的，且各板块两极分化严重，新场、祝桥、航头板块供求均不足。航头板块供求比异常则是因为板块内仅云麓里项目有大量供应，网签备案则较少。

在2018年的大量供应下，客户需求被快速消耗，客户需求渐渐低迷，从8月成交来看，放开限购这段时间，仅仅只有小幅回升，所以目前临港板块仍处于供大于求，供应过剩库存较多的状况。房住不炒，想要获得长期稳定成交的势态，不是仅靠公告的突然刺激就能带来实质性改变的，需要政策的长期托底、长线规划等有效刺激。

从金桥和外高桥两大自贸区的均价走势来看，7年间均价涨幅1万左右，相比上海其他区域升值速度较慢。金桥如今有碧云社区相对比较完善的配套，入住率提高很多，外高桥保税区多年来各大园区的进入也起到引流的作用。临港成为上海新自贸区后房价的走势持稳不跌是肯定的，均价有望攀升到与其他自贸区持平，但是，这需要时间，更取决于临港日后发展是否能引入居住人群，浦东2035规划草案公示，临港新城未来可期！。

临港楼市这次被瞬间饕餮完是一股风，而处于上海楼市的客户们偏偏很喜欢跟风。政策比任何广告都有用。对于非沪满资格的客户而言是个在上海安家的好机会，临港仍有较多供应和存量接下来会陆续推出，市场被抢空只是短暂现象。对于投资客而言，长期观望不知如何下手，而这一次恰好符合他们的胃口，但是否买到就是赚到 ，临港的投资价值到底有多高，从政府长期规划来看，区域潜力还是很高的，只是还需要些时间等区域配套成熟起来，人流聚集过来。毕竟房子是给人住的，有需求才有市场。临港这波投资客们需要点耐心。