被指“囤地”的长实 在上海的销售也不理想

图片来源：海洛创意

文｜胡言

随着时间线的逐渐拉长，房企变相囤地的面貌也在不断露出。

11月14日，静安区官网发布一则消息，经调查，认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地，闲置原因为企业自身原因，我局将依法予以查处。

储地生金，囤地的现象并不少见。2019年5月，吉宝置地被曝囤地，原因是在上海静安区的一块占地近3万平方米的土地，在5年前就完成动迁和土地平整却仍未开发，存在囤地嫌疑。

无独有偶，前段时间长实集团作价40亿元卖给融创中国的大连市西岗项目，也被媒体调侃地块晒了整整8年太阳。

除此之外，据资料显示，早在2004年，长实地产拿下陆家嘴世纪大道2-4地块，折合楼板价为1.2万元/平方米，项目总建筑面积约36万平方米。

2016年，世纪汇广场刚刚建好，就被作价200亿卖给人寿保险，获利124亿港元。此时距离拿下地块相隔12年。

除了被指“囤地”，长实在上海的项目销售也不十分理想。

官网显示，长实在上海还有6个住宅项目。

这些项目分别是：湖畔天下、御涛园、御沁园、泷湾苑、臻水岸苑、高尚领域。

今年6月，高尚领域推出1108套房源，有1181组有效认筹。从认筹比刚刚超过了1：1来看，有购房意向的人并没有预期中的那么多。

2011年，高尚领域案名发布，规划项目是一个办公和商业于一体的项目，原本还打算建330米浦西第一高的摩天大楼，不过，项目开发时间过久，浦西第一高楼早就被新鸿基规划的ITC给取代。

11月14日，界面楼市咨询项目销售剩余房源情况，对方表示目前高尚领域无论面积大小都有可售住宅，房源充足。而同样位于真如板块的中海臻如府，销售情况良好，只剩下少数房源。

截止发稿，界面楼市查阅资料获悉，6月14日开盘的高尚领域已售住宅套数仅685套，剩余可售住宅套数423套，去化率为61.82%。凤凰网报道，高尚领域开盘第一天的弃号率就超3成，销售不是十分理想。

财经评论员严跃进表示，此类项目在此前宣传效应带来了较多的潜在购房者，但是实际购房过程中的效果不是很好。

不仅如此，类似项目的开发周期较长，这也引起了大家对于囤地的关注。严跃进认为，这也体现了当前企业需要在开发方面更加遵守开发的规则，否则出现问题，自然也会引起大家对于项目的质疑。而且此前上海已经对部分囤地项目进行了管控，所以实际开发过程中确实需要注意此类问题，在当前限价的情况下，囤地的意义也变得不大了。

事实上，且不论房地产市场限价这一政策所带来的福利，仅就高尚领域的购房总额就已经是吸引购房者的一大法宝。

为此，2019年5月，长江实业董事郭子威还给大家算了一笔账。“在上海市区买一套四房，合理价格区间预计为1600-2000万左右，高尚领域部分162平四房面积总价不到1300万。”

“在上海市区买一套三房，合理价格区间预计为1100万左右，高尚领域96-103平三房单套总价平均800余万。”

但令刚需、刚改望而却步的是，高尚领域的户型、采光远远无法达到购房者心中的预期值。据了解，高尚领域的项目整体容积率4.07，上海容积率多为3，因为容积率的升高会直接影响到业主的居住舒适度。

长江实业是一家传统的港资开发商，在香港寸土寸金的环境中，早已经习惯于牺牲舒适度来换取建筑面积的利用率。很显然，这并不是一套“万金油”，起码在上海并不适用。

御沁园的户型设计，就被业内人士认为几乎照搬香港模式，并不注重市民的生活起居方式，因此所开发的产品大多不被市民所接受，这也是入住率不高的原因之一。

港资房企的偏科由来已久，新鸿基、恒隆、等港资开发商一样重商业轻住宅。但区别在于，香港新世界运营的K11购物中心、新鸿基地产开发的国金中心、恒隆港汇广场等商业地产在上海都成为著名的地标建筑。

而长江实业的商业项目，却一直深陷于各种“资产变卖”的传闻之中。

时间回溯到2011年。国际级城市综合体高尚领域案名确定的时候，还有两个项目顺势推出，分别是之前提到的高端住宅湖畔天下，和被规划为甲级写字楼的陆家嘴“东方汇经OFC”。

三个项目案名的同时发布，也被当时的媒体解读为长实打算深耕内地，抢占上海市场。不过即使是长江实业在上海的第一栋甲级办公楼、位于陆家嘴金融核心如此优异的地段这些因素也没能挽留长江实业出售资产的决心。

2013年10月，中国光大控股以71.6亿元收购长和系上海浦东新区陆家嘴金融贸易区X3-2的地块，也就是“东方汇经OFC”。

值得注意的是，2006年10月，长江实业宣布与和记黄埔联合，以人民币8.32亿元的代价，取得陆家嘴金融贸易区x3－2地块的土地使用权。当时，长江实业在公告中表示，x3－2地块项目的投资总额约达17.4亿元，其中，8.7亿元为项目公司的注册资金。

按照71.6亿元的成交价格，长江实业与和记黄埔能获得不少于50亿元的利润差额。

商人逐利，低买高卖。这也符合长江实业一贯的风格。