换房：人生赢家的“接力赛”

随着居民人生财富的不断累积，居住改善、品质升级成为必然，尤其是在已进入存量房时代的一线城市，置换已成为“新刚需”。

作为接纳刚需客户，启动改善需求的“接力”角色，置换客在上海市二手房流通中的重要度逐年提升，成为二手房市场承上启下的流通主角。

二手房客户中六成需置换

假定人生中的首次购房发生在30岁以前。贝壳研究院从上海链家2018年成交客户中抽取此类样本，得到首套房的三个基本关键词：外环外、50~60㎡、20年左右房龄。

根据贝壳网挂牌数据，这样一套房的挂牌套均价约为173万。

随着居住改善需求的迭代，假设一个家庭的置换起点是上述住宅，最终的置换目标是内环内150㎡（上海市人均居住面积为36.7㎡）的三房或四房（当前此类住宅在链家网的挂牌价约为1155万）。从现状来看，两套房之间的价差为982万，此间的差距往往不是通过一次换房可以达到的。

首套房客户多数处于事业和学习上升期，财富积累速度慢，在上海购房无法 “一步到位”实现终极目标，置换成为必经的漫漫长路。

贝壳研究院通过以下数据进行推算：

• 链家网当前挂牌的近10万套房源中，业主明确表示售房原因是为了置换的占比达47.49%；
• 上海链家近两年成交案源中，全款占比达22.7%，贷款额度低于50%（包括全款）的占比达57%；
• 根据贝壳研究院全国经纪人调研结果，当前市场客户中改善型换房客户占比达60.39%。

综上，贝壳研究院推断上海市场当前的置换客比例达到六成。

置换客户画像

那么，作为二手房市场上的“主力军”，上海市的置换客又具有怎样的特点呢？

安土重迁的华夏人

从置换距离来看，置换的平均距离为10km，整体分布呈现明显左偏。可以看到，大量的置换客都集中在左边短距离部分，其中，21.02%的客户置换距离不足1km，47.17%的客户置换距离不足5km，64.20%的客户置换距离不足10km。

来源：贝壳研究院

同时，所有置换客中有53.72%的客户选择在同环线内置换，27.89%在同板块内置换，8.12%在同小区内置换。

来源：贝壳研究院

安土重迁一直是中华民族的传统，炎黄子孙很好的继承了这一传统，在置换地点上，大部分客户都表现出明显的爱家热土之情。

舐犊情深

从置换面积来看，不同年龄段的客户显现出不同的特征。

对于年轻人来说，更多客户选择小房换大房，占比最高的是30~40岁之间，置换前后平均面积差也达到所有年龄段最高，一次置换面积增加约30㎡。而随着年龄的增加，则有更多的客户选择大房换小房。

来源：贝壳研究院

通过对比不同年龄的生育率曲线，可以看到置换客在不同年龄的分布走势与生育率曲线非常相似。置换客主要出现在两个高峰时期，第一个高峰在35岁左右，也就是生育高峰28岁的6年后，第二个高峰在60岁左右。

来源：贝壳研究院

置换，究其原因，是因为在生命周期中出现了转折点。

中国人的房屋需求与家庭关系休戚相关，恰适婚年龄，离开父母重组新家庭，会购买一套婚房。传统观念里，有了属于自己的房子，才算安家立业稳定下来，这也是为了给家庭新成员创造稳健环境，规避家庭成员面临租房等不确定因素。因此多数人的首次购房行为发生在新婚前后。

而首次置换行为多发生在生育后的6年。6周岁恰好是学龄儿童上小学一年级的年龄，此时父母需要为孩子成长的下一阶段准备一个独立的房间，甚至为他选择更好的学习、生活配套环境。

另一个置换客小高峰发生在60岁之后，这个年龄段的置换客正是子女成家立业的年龄，这期间的置换客更倾向于大房换小房，将换房后剩余的价值用于子女的置业。

自此，房屋的轮回也代表着生命的轮回。生命中每一个因为孩子带来的转折，都深深体现出父母对于孩子的舐犊之情。

品质升级的置换链条

从置换位置上看，上海的置换链条是从外环向内延伸，居住品质不断升级。不同板块间居住人群的迁出和迁入选择，反应出各个板块在人的不同生命周期中的不同价值。

在此引入一个“迁出迁入比”的概念。我们用这样的方式定义迁出迁入比：

一个板块的迁出迁入比，大概可以反映一个板块内大部分房屋的综合的品质。迁出迁入比高的板块，说明更多的人在条件允许的情况下，倾向于离开此地，且改善型用户很少选择此类板块；迁出迁入比低的板块，说明有更多的人愿意在改善住房的时候选择此地，且入住后更倾向于常住不再置换；迁出迁入比较均衡的板块，说明即有人选择改善入住，也有人选择离开。

来源：贝壳研究院

如上图所示，迁出迁入比低的板块大多是高端社区的聚集地，一般可以认为是置换链条的终点，如陆家嘴、古北、徐汇滨江、黄浦滨江等板块；迁出迁入比较高的板块则大多位于外环、郊环，此类板块一般为老公房聚居地，房价较低，交通和商业配套相对没有那么完善，是大部分刚需客户的首选，可以认为是置换链条的起点，如通河、西渡、江湾镇等板块；迁出迁入比均衡的板块多位于中环，此类板块可以认为是置换链条中的过渡段，首次改善买入，二次改善卖出，交易较活跃。当然，其中不乏有些板块因其地理位置佳，整体配套良好，内部业态丰富，宜室宜家，能够同时满足刚需、改善等多重需求，自成一个闭环，吸引大量置换客户板块内部换房，如古美、金桥、三林等。

来源：贝壳研究院

百年上海滩，各板块各有特色，各放异彩。随着置换链条的推进，板块的迁移，也见证了漫漫改善路的延伸。

置换客是人生赢家

房屋置换是人生赢家的“接力赛”

前文提到，置换链条的起点为外环外、50~60㎡、房龄约20年的老公房，而理想条件下置换链条的终点为内环内约150㎡的三房或四房，两套房之间的价差约为980万。这其中的差距，一般置换客会选择通过几步达成呢？

在此，我们通过分析置换客户卖出房源的买入和卖出时间，得到了置换客户的持房周期。

从时间分布上来看，以10年为界，持房10年及以上再换房的占比为55.4%，5年及以下的占比为29.5%，也就是说，有45%的置换客选择在10年内换房，有接近30%的客户选择在5年内换房。

来源：贝壳研究院

在此，对持房周期低于10年的客户进行进一步探索。

此类置换客户的平均持房周期为5.04年，即平均每5年换一次房。

以购入房产的标的作为衡量置换链条前后的指标近一步观察，可以看到，随着卖出房源标的的不断增大，也即随着置换链条的不断延伸，持房周期逐渐延长，置换“接力赛”一棒比一棒跑的慢。

来源：贝壳研究院

当然，不同价格段的持房周期并没有显著的差别，卖出房源在150万以下的房源，平均持房周期为4.47年，1000万以上的房源，平均持房周期为5.72年，两者差距约为1.3年。

上海市目前约有2400万人，800万家庭，10年来年均二手房成交量约20万套，所有房源不重复换手一轮周期约为40年，而在构成当前房地产市场大头的置换客中，有接近一半的客户换房周期不足10年，我们有理由相信，在当前的房地产客群中存在两个群体的两级分化，置换依然是少数人生赢家的“接力赛”。

下行或平稳周期对置换客更有益

一直以来，根深蒂固在很多人心中的买房思想是“买涨不买跌”。因此，一旦市场平稳，甚至有些许房价下跌的风吹草动都会影响最终的成交量。量和价，往往同涨同跌。

置换客亦是如此。下图是上海链家置换客户比例与市场成交量走势图，可以看到两者趋势非常接近，在市场成交量大的时候，置换客占比走高，而在市场冷淡的时候，则置换客比例走低。当然，置换频率增加，置换周期缩短，会近一步拉高市场上置换客比例，这一点不多赘述。

来源：贝壳研究院

事实上，波动较大的市场都会给置换客带来较大风险，而平稳市场，对置换客是相对友好的。

在上行市场，置换客最好的交易策略是“先买后卖”，在下行市场，则“先卖后买”的策略更能将效益最大化。但是，房屋置换，多需要利用上一套的房款作为下一套的启动资金，上行市场的“先买后卖”相对风险较大，尤其当前一次置换牵动着多环交易，随着财富分化逐渐明显，未来置换单甚至会出现“三连环”、“多连环”等，某一环出现问题都会对整个置换链条造成影响。

当前理性平稳市场下，客户有较长的决策时间做出理性决策，而不用担心因房价波动带来的损失。