上海高端住宅“大”势已去？

上海，一直以来都是高端住宅的聚集地，在引领全国高端住宅市场发展的同时，也是房企争相树立标杆产品的主战场。在市场持续“限购限贷限价”调控的情况下，卖着“改善价格”的高品质项目越来越多，高端住宅的优势更加突出，需求也因此不断增加。

1高端置业需求持续旺盛下，客户群体正在发生变化

就目前上海住宅成交情况来看，地段好品质佳的产品，总价基本都在1000万以上。根据克而瑞数据统计显示，从2017年至今上海总价在1000万以上的高端住宅成交持续上升，18年成交7040套，同比上涨19.5%，而如今2019年仅过完一半，成交量就已达到2018全年成交的70%左右，预计全年成交会有较为显著的增加。

再从成交面积段来看，1000-2000万总价区间的高端住宅，已不再是以“大”为主，更倾向于有亮点、小而全的产品。

我们发现，随着高端置业购买力的持续增长，客群变得愈发丰富，大体上可以分为三类：

一类是中产的二胎家庭，他们对“更多”功能空间及周边配套都有相对更高的需求，户型选择上开始向四房转变；

还有一类则是以95后为代表的二代“新生力量”，他们更注重的是高质量的生活，在传统的配套基础上，将“商务、商业价值”纳入考量，而不单单是住宅本身。

另外，“海归派”的置业需求愈发普遍，但对他们而言，国内置业更多意义上是为了回国探亲有一个相对稳定的落脚点，所以自住时间的不定，让其在居住品质考量的同时，更重视房子的升值潜力。

2置业逻辑的改变，“核心地段”和“小户型”成需求所向

以往高端住宅主力客群更侧重自住，不论是户型的面积尺度，还是后期的物业服务，无外乎都是为了住得舒服。但对于年轻化的“新客群”而言，他们家庭结构相对单一，而且随着后期家庭结构的变化会进行再次置换，因此他们对于投资的关注度会越来越高。

当然也不是说他们不注重居住品质，只是不论以95后为代表的二代客，还是久居他乡的海归客，他们更多看重的是地段、交通、丰富的生活配套。

首先，核心地段还是首要标准，一方面，成熟的生活配套，满足了日常居住、消费的全部所需。另外从投资来看，对商业、教育、医疗等全市最优资源的占有，也是资产保值、增值的基础。

其次，在面积段选择上，也不再一味求大，就如之前所提到的，95后为代表的二代，目前家庭结构相对简单，对居住舒适性的追求，不单纯是面积，而更多是功能及生活体验上的完善。

此外，这波客户大部分仍需要家庭的出资支持，小面积产品也能更好的控制总价门槛。

3万科融信联手打造静安地王，世界级作品拭目以待

目前，上海高端住宅呈现出“一带多点”的布局。以外滩、陆家嘴、徐汇滨江老牌核心沿江区域为主，加上之后发展起来的东外滩、北外滩板块，形成沿滨江带状分布，此为“一带”；以城市中心向各区域点状分布，除了我们原来熟知的豪宅板块外，各行政区自身的豪宅聚集区也逐渐形成，此为“一点”。

虽然在多中心发展的带动下，各区都有相对成熟的核心聚集区，但要说到真正的“核心地段”那就一定避不开老上海传统的上只角——静安区，无论是各大顶尖商圈的聚集，还是毗邻苏州河的优美宜居环境，都奠定了其“最宜居”的属性。

说到这，就不得不提2016年自带光环的中兴路地王项目了，当年以110亿的价格，成为了中国土拍史以来的单价地王。项目自身所在的苏河湾区，不仅是地理位置上的中心，资源配置上的中心，更是未来发展空间的中心，受到静安“一轴三带”的规划利好，未来或将成为集“文化中心、高端消费、高端住宅”于一体的上海新地标，提升产业能级、重塑城市形象。

而在产品打造上，万科和融信两家知名房企强强联手，邀请国际大师级团队设计出能对标世界级的产品，在整个过程中双方高管也积极参与其中，力求呈现出一个“作品”，而不是产品。

不平凡的前身加上后期打造上的种种挑战，中兴路项目注定成为备受瞩目的焦点。就我个人而言，在看过了产品设计后，对项目还是比较期待的。一方面，项目汲取了万科和融信打造高端住宅的优势，另一方面90㎡以下的小面积户型，在区域内甚至全市高端住宅项目中并不多见，但具体信息我们先卖个关子，究竟这个地王项目的入市将会带给我们怎样的新体验，我们拭目以待。

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