2019年8月 上海看房笔记 长宁

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第一套房子，位于朗诗虹桥绿郡（公寓），上海号称科技住宅的有三大品牌，朗诗、中鹰黑色林和金茂府，所以对这套房子还是有所期待的。

小区位于内环内，2013年建成的，离延安高架也不远，位于天山公园旁边，位置自然没得挑属于上海核心中的核心。整个小区很小，只有两栋高层和七栋别墅，高层连着别墅、别墅连着高层，感觉比较拥挤。

要看的这套房子是小区里唯一挂牌的一套房子，160.22平米，挂牌价1645万，单价为102671元。大三房一房朝南两房朝北，毕竟建成已经6年了，家里还是显得有点旧，木质浅色的装修风格感觉不是很舒服。因为是通过水冷和新风来实现温度控制的住宅，所以一般不让开窗的，进入屋里的时候还是会觉得有点闷，可能温度有点高或者新风有点小。

出来的时候，看到了7栋别墅至少有三栋还是毛坯或者正在装修。另一栋公寓下面有一个简单的健身房，地方很小，摆了一些健身器材。

最后问了一下中介房东当年购入的价钱，因为我有个习惯，看房子的时候喜欢关注一下房东是什么时候买来的、当时的购入价是多少钱，还有我看中的房子都是以什么价格成交的，这些数据收集起来都将会用来指导我以后的买房和投资。

房东2013年购入价格为906万，然后另有一份装修合同80万，科技系统费用20万，假设当时以首套购买，契税13.6万，所以2013年这一套房子投入为：

首付 – 271.8万

各种费用 – 113.6万

贷款 – 634.2万

634.2万的按揭贷款，按照30年利率9折计算，每月月供为31796，其中利息部分大概2.33万-2.08万，取中值2.2万，所以2013年到现在6年的投入为：

首付271.8万+费用113.6万+贷款利息2.2万*72=543.8万。

现在挂牌价为1645万，假设成交价1600万，所以6年房产增值为694万，平均每年年化收益大概14%-15%之间。

由此可见即便是当年的CEO盘，只要杠杆用足，还是能超过货币贬值的速度的。

第二套房子是中介推荐的，一套总价差不多的房子，小区名字叫鸿凯湾绿苑，2003年的小区，小区不大，虽然年代有点久，但是外立面和小区环境看着还不错，位置也是很好，带一个愚一的学区，属于长宁区第一梯队的学校。

要看的房子是160.32平米，挂牌价1580万，单价98553元。房子是好房子，非常正气的飞机户型，南北通透，左右各两个房间，总高26楼的中楼层，采光、视野和通风非常好。当年装修的时候也装的比较好，这么多年保持的依然很好。

业主是一个老太太，看样子80多岁了，精神很好，很有教养，一看就是以前有社会地位的体面人，也有足够的经济基础，不然当年2003年的时候也不可能买的起这样的大房子。期间问了一下老太太如果看上房子是要跟她谈呢还是要跟她子女谈呢，老太太很诧异，当然是跟我谈了啊，我自己的房子我自己做主！

后来我看了一下同小区其他的挂牌价，可能由于这套房子卖相好、户型好，单价在同小区里算高的了。虽然挂牌单价比较高，但是并不是说这个价格卖不出去，挂牌价为1580万，房东老太太心理底价大概在1550万左右，中介透露之前有客户谈过，出价1480万房东没有卖。所以这个房子能成交的价格大概就是1500万。由于年代比较久了，当年的价格网上已经查不到了，我大体估计了一下，160平的房子最多也就160万，即使当年没有贷款，这套房子在这16年的岁月里，平均每年增值83.75万！

有时候感慨，这个世界还是很公平的。虽然我们看到的是有些聪明人在以前的某个时候某个机会买了房子，以后一直会享受经济发展和货币贬值带来的房产增值的收益，但也说明了这些聪明人当年买房的时候就比我们有钱比我们起点高啊，虽然我们没有赶上当年的房价，但是如果我们有机会穿越到十年后看到了十年后的样子，现在你还有机会买房，那你买吗？

其实对一般人来说，买一两套房子还是难度不大的，正确的买房姿势后面再讲。