人才高地｜完善上海租赁住房长效机制

2017年7月以来，上海连续推出多宗租赁住房地块拍卖，这些地块与传统房地产开发最大的区别是——“只租不售”，目的是缓解青年人才和外来人才的“居不易”问题。租赁住房政策出台，也说明20年来中国房地产市场之变局的到来。

目前推出的租赁住房，不论是公租房、人才公寓还是只租不售房，均存在期限限制，合同最长期间是“6年”，期满必须搬出。2018年初首次签约租房6年到期后，因为“搬不走”“不愿搬”居多，不得已情况下，部分区政府又出台“1+1”过渡办法。说明租赁住房的长效机制尚未形成，对上海人才高地建设将产生不利影响，通过完善长效机制及配套政策，对长三角相关城市形成借鉴。

一、 加大租赁住房建设势在必行

上海现有保障住房体系包括廉租房、动迁安置房、经济适用房、共有产权房和公租房（人才公寓）等，仅有不到10万套的存量，难以满足上海年轻人才好外来人才的居住需求。与保障住房相对的是租赁住房，“只租不售”地块的拍卖表明政府已经在探索用市场化方式来解决居住问题。

第一，凸显政府主要运用市场手段解决居住问题的决心。

从2017年7月~2018年1月，上海共成交出让了29幅100%不可售居住用地。出让面积从不到10万平方米增长到20万平方米，出让地块从郊区转向中心城区，要求开发商100%出租且需自持70年。这些地块将提供至少18000套租赁住房，将由国有企业在运营和拥有产权。与之前的保障体系住房有根本性的差别。

第二、凸显政府降低人才使用成本加快“五个中心”建设的决心。科创中心建设目标，更多依赖高素质劳动力这一生产要素。但是上海商务成本较高特别是居住成本占比太大，租赁住房的推出有助于降低用人单位成本。

二、 租赁住房供应的长效机制尚未解决

就实施情况来看，纯租赁地块招标并不理想，并未激起市场的强烈追捧，普遍存在“配合”政府的行为。开发商的主要顾虑是：

现有政策难以保证开发商的投资回报。按照规定，招标地块土地的使用权一共是70年，也就说开发商初期的投入成本，只有70年之后，才可能出售“回本”。这种长期投资存在相当多的不确定性，且投资回报难以确定。即使不考虑远期收益，开发商当下的成本（维护正常的物业管理等）都难以维持。以2017年首批“只租不售”地块出让为例，90平方米的住房，其基本租金应维持在1万元左右，70平方米的不应低于700元。当时市场的实际租金是，嘉定地块边上的中信泰富90平米左右的房子，月租金是4100元（按这个租金68年才能回本），张江地块边上紫晶苑，地段成熟且周边生活设施完善，120平方米大约为5800元，76平方米月租金为3600元，大致都是“保值增值”的一半水平。这个价格差距，即使是国有企业的开发商，也不得不有所顾虑。

承租户难以负担开发商的成本价房租。上海易居研究院发布了《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，将近一半收入用于支付房租。一边是开发商居高不下的成本，一边是已经接近50%收入的房租支出，两者矛盾要达到市场化平衡需要相当长的时间。

政府相关的配套政策尚未到位。对照政策，“只租不售”的租赁住房不是现有住房保障体系中的一部分，意味着政府除了在地价上的“让步”外，财政不会再有补助，需要开发商自我“平衡”。但从其服务对象上看，又要求开发商优先保障区内创新创业人才，对高端人才给予重点保障，承担类似于保障住房的责任和义务。两者申请条件也大致相同，但前者相关配套政策却语焉不详。这就更加增加了开发商的观望情绪。

三、 完善租赁住房长效机制

上海“只租不售”的租赁房推出，重点突出了住房的居住功能而非投资功能，推动房地产根本性转型。要从根本上解决开发商市场化参与的积极性，租赁住房供应和运维的长效机制必须得到完善。包括：

制定开发商税费减免的相关政策。为了降低开发商的运营成本，在土地来源上，可以划拨而非市场化招标，相关税费予以减免等，降低企业成本压力。

突出用人单位的主体责任，单位租房费用可以税前列支。对高端或重点人才的引进和使用，需要考虑用人单位的主体责任。即用人单位需（部分）承担人才引进成本，包括支付部分或全部租房，允许企业在税前列支、允许事业单位列入专项预算。

研究社会资本参与租赁住房开发和运行的可行性。租赁住房开发商“70年自持”的规定并不符合市场法则。为防范该风险需要研究租赁住房企业破产的风险及应对、民间资本进入（参股）租赁住房开发的可行性，还包括发展住房政策金融等。

四、 完善租赁住房的配套政策

突破现有最长6年居住期限的限制。据统计，目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比2%~3%，而发达国家这一占比为20%~30%。对于到期租户，建议在政策上出台续接办法，如规定超期如6年的租房者需接受市场价房租，甚至有一定的上浮。另，对于长期租住的大型社区，小区管理要探索一条新路，包括需要成立租户委员会（类似于业主委员会）提升小区管理质量等。

对重点人才发放租房券。借鉴国际和外省市经验，对重点人才发放不同面额的租房券。办法就是将现有的对人才公寓的“暗补”改为租房券明补。租房券优点在于，灵活发放和使用不受指定地域限制等。建议有关部门研究制定领取租房券的条件、面额和程序等。

规范私人房产租赁市场。一是将私人租赁房纳入政府监管范围内，促进租赁市场有序化；二是对此类承租私人租赁房的人才，也提供与“只租不售”房相同的基本公共服务，包括义务教育权。这将在一定程度上解决租房市场供给不足问题。

充分对接保障住房政策。既然“只租不售”房与保障住房在准入条件等方面有诸多类似，政府应该将两个住房政策充分对接，可以各自发挥优势，但要避免政策碎片化。

中共上海浦东新区党校副教授 郭琳琳

（转载自《长三角观察》2019年第4-6月号（总第92期））