7万9的上海中环 真是洼地吗？

　　长桥可以说是徐汇区相对冷门板块，这是因为区内近10年都没有新房入市，即便把长桥板块放在中环线上，它的“存在感”也是偏低的。

　　2020年，长桥终于有了两个新房项目入市，其中一盘徐汇梧桐公馆上半年已开盘，在只有155套小体量的推盘下，认筹人数也只有81组，看来客户接受度也不是很高。

　　而今，长桥板块的另一全新房汇成南街里也取证入市了，不知该盘能否得到购房者的认可和关注。

　　本次汇成南街里的取证单价7.9万/平，单看这一价格以及所坐落的徐汇区，可能确实比较划算，不过细想，也并非如此。

　　很多业内人士会拿中环线做对比，我们依旧以浦西中环线来看，沿线经过的这些区域中，确实只有汇成南街里所在的长桥板块价格最低，而其余中环沿线区域，价格普遍上到了9万+/平。

　　既然其他区域能卖到9万+并且还能得到市场认可，自然是有能够支撑这一价格的潜力或预期，比如杨浦新江湾城，这一中环外围的区域，靠着湿地以及近些年拍地价格，早已拔高了区域定位，并且城市界面非常新颖。

　　大宁也是上海北部的明星区域，有着市北高新的产业规划，区内也有多个标杆项目，同样拔高了定位。

　　普陀真如和长风分别靠着超强规划和生态、商务也拔高了自身，并且城市界面看起来也相对新颖。

　　反观汇成南街里所在的徐汇长桥，没有土拍、区内也没有标杆项目，更没有什么产业支撑，就连像样的配套商业都很缺失，如何能够撑起9万+的房价。如果挤掉规划预期以及板块赋能的产业和城市界面等因素来看，7.9万/平的定价也就比较合理了。

　　再看区域本身，长桥是徐汇传统的住宅区，区内多以老公房为主，城市界面只能算一般，也看不出很新颖，反而会觉得有些迫乱感，这是区域发展成熟后的缺陷所在，毕竟早期的城市规划理念相对老旧。

　　所以附近的二手房价格多集中在5-7万/平之间，且区内没有标杆项目，因此成为了徐汇乃至中环附近的房价洼地区域，反观该盘的定价7.9万/平，还会觉得很实惠吗？

　　项目销售当然也会说，这里的一二手房价格依旧是倒挂的，而他们所对比的项目则是周边次新房中海瀛台，如今挂牌价9万/平，单看数字的确如此。

　　但这里却忽视了地段因素。说实话，上海某些区域或某个板块，相隔一条马路，价格可能都会相差许多，中海瀛台虽然属于华泾，但北面就是徐汇滨江区域了，更为重要的是，中海瀛台可直面黄浦江，属于绝对的一线江景房，9万/平的价格难道不包含江景这一稀缺资源吗？

　　汇成南街里的地段显然不能与中海瀛台相比，也确实没有可比性，如此对比房价自然不能成立，一二手倒挂显然也不切实际。

　　那么项目能看到江景吗，我的回答是可以，但也局限于项目最西面的这几幢楼的18层以上住宅能够看到，能有几套房源，数数也就知道了。而本次开盘推出的房源，估计不到10套能看到江景，而且还是很远很远。

　　所以，汇成南街里的定价是没有竞品作为参考的，就看开发商想卖多少钱，并最终能批多少钱，7.9万/平作为最终定价，金老板还会觉得相对偏高，即便上半年开盘的徐汇梧桐公馆7.83万/平，也一样是偏高的。

　　在这里，7.5万/平或许是个合理价位。毕竟该盘只能卖产品，地段本身没有太多附加值。

　　汇成南街里确实做到了购房者认可的产品，约101平3房1卫、约125平3房2卫、约129平3房2卫、约148平4房3卫、约152平4房3卫、约173平4房3卫。

　　市区产品在整体面积段偏大却房间数减少的情况下，能够做到更高的性价比确实不多，汇成南街里在这一点上确实做的相对不错。

　　129平以下的面积段都控制在3房产品，是符合当地刚改置业需求的；4房的面积段也控制的比较合理，尤其是148、152平户型，在市区其他项目中，此类面积段多以3房为主，而本项目做到4房，对于改善客户来说，确实能够有效控制总价并增加功能性，具备了性价比。

　　7.9万/平也自然涵盖了装修成分，包括中央空调、新风系统，都为大金品牌，厨房配备了AEG的4件套，卫生间为汉斯格雅的淋浴龙头和科勒卫浴套件。

　　整体看上去属于市区装修盘的标配，但值得留意的是，本项目并没有地暖，只在客厅与餐厅的墙壁上安装两片类似北方的电暖气，金老板还问到置业顾问，那卧室怎么办，他们的回答是“卧室有中央空调啊”。此时金老板的疑问则是，难道客厅就没有中央空调么。

　　事后还特地查询了下这种品牌的电暖气的价格，京东上的报价有4000多的，也有7000多的，两片加起来也才1万多点。但置业顾问的说法则是，一片的成本就1万多块钱，是真是假，还请购房者仔细观察。

　　再者，用电暖气代替的地暖，想必也能节省不少材料和建设成本吧，买的还是没有卖的精。

　　项目所在的长桥板块，城市界面基本没有想象空间了，由于开发时间相对较早，道路两旁的电线还没有入地。

　　而在项目西北侧，目测不到50米，还有三个高压线塔，能不能入地不知道，但客户多少都会感到一丝忧虑和担心，确实离项目太近了，推窗见高压线和推窗见道路还是有很大区别的，在意这一点的购房者还需谨慎购买。

　　综上，单看项目，该盘确实还算不错，有可能成为长桥的标杆产品了，但除了项目本身外，土地上的附加值似乎并没有太多亮点，是个比较适合本地客户作为改善置业的项目，如果想要在此获得更多的设施、规划等，这里还是要谨慎考虑的。

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