本文原载于公众号：深圳学区房全攻略

原创作者：鹏哥说房产

之前我们扒过南山顶级名校南外集团在科技园北区的三所学校，并且对周边的学区房进行了点评，今天我们来深扒一下几个典型的南外学区房小区和户型。

之前讲过，科技园片区的选择区分度相对明显，高新学区房和科华学区房的价格有很多重叠的部分。

1500万，对于深圳很多殷实的中产家庭来说，是可以在深圳的顶级学区房学区内选择一个住家还算ok的3-4房了。这个价位的预算选择上，科技园南区和北区各有特色，需要实地去看看才能更有感觉。

今天我们就带着1500万的预算，去科技园南外学区看看，大概可以买到什么样的学区房。

南外高新学区和科华学区相对来说最贵，两房之类的小户型在千万左右，高新南部片区和科华北部片区也是部分豪宅所在区域。

然后是文华学区，也就是南外校本部，整体价格在800-900万之间，可以选到三房，但是楼龄较老。

最后是大冲学区，两房最低可以到300-400万，一房最低可以到185万，辖区门槛低，覆盖面广。

我们来看一看实地踩盘的情况。

1、华润城一期

华润城一期位于在科技园片区偏北的地方，距离高新园地铁站有将近1公里的距离，走路的话至少得15分钟，对于老人和孩子来说，步行交通并不是特别友好，但是就整体区位来说，有地铁站在，交通还算便捷。

华润城一期是2014年开盘，2016年建成入伙，楼龄还相对较新，但是整体路线走的实用住家风格，后面二期三期则继续提升品质，有点轻奢风。

华润操刀的商品房，有一定产品力，华润城一期在科技园北区还是有一定的地位的。

进入华润城一期，小区环境还是不错的，绿化做得可以。

我们这次看的是一套四房两厅两卫的户型，面积是133平米，东北朝向，挂牌1550万，出租价格是2万/月。

这是这套房源的户型图：

客厅出阳台，而且客厅空间比较大，户型设计比较好。楼层高，朝向东北，朝向是一个缺点，但是由于是落地窗，采光面积大，屋内的光线并不显暗，对于朝向有要求的估计就难以下手了。

卧室朝向沙河西路，免不了有路噪。

客厅朝东北，阳台比较吵，关上门窗会的话路噪影响也不算大。

这个户型的缺点是暗卫，且厨房比较暗，主卧和客厅的阳台面向沙河西路，有一定路噪，会影响居家休息。

华润城一期的四房，挂牌价大概是1500万左右，可以拥有南外科华这一网红学校的学位。不过缺点也比较明显，距离地铁较远，朝向和路噪都是需要衡量的因素。

如果想要入驻华润城一期的话，1500万大概率可以选到四房，只是这种户型上的小“瑕疵”，就看你愿不愿意将就了。

华润城二期跟一期相比，虽说赠送减少，但是品质有不少提升，相信后面华润城三期、四期甚至五期面世时都会是更加高品质的社区。

我们来看看华润城二期。

2、华润城二期

华润城二期整体价格比较高，两房的价格已经到了900-1200万左右，三房或四房的价格已经到了1800万甚至2000万以上，1500万选三房肯定是不够的。

但是华润城二期的定位和品质，也算是目前的市场价了。一分钱一分货，这话绝对不假。

这是华润城二期的地库走向电梯的拐角处，围了一圈的信箱，方便取东西。观感上比一般的社区高档些，当然华润城二期的细节不止于此。

电梯还比较新，华润城二期，“开启万象生活”，华润的万象系列在深圳可以说是最火的商场系列了。

进入华润城二期，就像是打开一个崭新的礼物一样，给人带来惊喜，这句Slogan也深入人心。

从电梯出来，走到地面，会发现超高层环绕一圈。超高的容积率使得这里高层林立，抬头仰望，会有一种压抑的感觉。

在大冲这个旧改的地方，华润深耕20多年，从最开始的60亿到现在已投入超过300亿，可谓尽心尽力。

一方面要安置大量的村民，另一方面也要在这个项目上实现盈利，那就不得不建超高层。

华润城二期的入户门非常大气，金黄色的大门，品质高尚，走轻奢路线，但是走近看却不张扬，很有质感。

我们这次看的是一个三房两厅两卫的横厅户型，面积是150平米，朝向西南，中高楼层。

这是户型图，有一个入户门厅，户型较为方正，横厅可能有些人会介意没那么通透。

客厅是横厅，但是较为宽敞。

可以看得见科华学校，未来二期业主的孩子肯定是要上科华学校的，对科华来说提供了相当优质的生源。

华润城二期开发商的精装修交楼标准，纯大理石的台面，光线还可以。

主卧比较大，而且光线较好，主卧还有一个衣帽间。

目前华润城的价格达到了一定高度，两房的价格集中在1100-1200万之间，150平米的三房目前在挂价格大概是1850-2200万之间。

1500万在华润城二期比较尴尬，比上不足，比下有余。

不过华润城二期的优势很明显，旗舰级别的豪刚住宅，无论是学位、交通、配套，还是装修和设计都是相对顶级的产品，从华润城二期开盘备受追捧就可见一斑，好产品是永远都不缺购买力的。

如果预算超过了1500万，其实可以把深圳湾或者或者香蜜湖列入备选范围内了，1500万在深圳湾和香蜜湖都可以买到入门级的小三房了。

所以，华润城二期会是你的菜吗？

3、大冲城市花园

大冲城市花园位于位于华润万象天地的北部，在科技园北区这几个小区里占据非常优势的地理位置，华润将这样一块风水宝地回迁给村民，虽然是规划如此，但还是感受到了华润企业的良心。

从大冲城市花园进去，整个小区的风格以黄色为主，高层建筑多，而且排布也比较密集，低楼层的光线肯定会被遮挡。

整个小区是村民集中回迁的地方，是华润操盘了近20年的旧改片区。由于其回迁的定位，小区高层多，密度大，住户多，居住氛围浓厚。

抬头望去都是高层住宅，大多数是板楼，朝南的比较多。小区内绿化还是做得不错，小区内老年人相对来说较多。

小区内花园面积不小，园林相对比较简单，以大面积的草地为主。

大冲城市花园一共10栋高层，我们这次看的是位于西北部区域中高层的大户型房源。

大冲城市花园目前出售的大户型多是毛坯或简装，在大冲，三房或者四房的价格从1300万到1800万不等。

我们看的是三房的户型，面积是125平米，朝南向，中间楼层，挂牌价是1300万。

这是户型图，户型方正实用，格局分布简单合理。

客厅部分，阳台门的部分略小，加上中间层，阳光被遮挡了一部分，客厅显得光线不足。另外主卧的部分面积并不算大，光线还可以。

整个房间的使用率比较高，对于住家来说相对友好，距离万象天地和高新园地铁站都比较近，交通优势明显。缺点是没有什么景观，而且小区密度高。1500万买大冲的话，其实主要看中了得房率和交通优势，再加上科华学位，所以加点钱上四房，其实也是美滋滋。

不过，真正下手前，我们还要继续往南看。

跟随我们的脚步一起走。

4、阳光带海滨城二期

1500万这个预算，也可以在科技园南的南外高新学区选到3房了。我们先看一个大社区：阳光带海滨城二期。

阳光带海滨城二期，作为一期的后续之作，延续了招商地产以及一期的所有基因：占地面积大，园林设计好，绿化率高，生活氛围浓。

有非常醒目的外墙设计，可识别度高，小区车位不足，人车不分流。

相比较一期，由于更靠近科苑路，出行更为方便。

这是阳光带海滨城二期的小区门口。

小区对面的科苑南公交总站，公交和地铁都相对便利。

这是小区内的绿化，郁郁葱葱，虽然楼龄已有15年之久，但是小区的环境还是保养的不错。

这是外立面，圆形阳台，蓝色和青色的玻璃窗。

阳光带海滨城二期一共有14栋高层，多数为板楼，南北通透，我们这次看的是位于小区东北的中高楼层户型，三房两厅两卫，客厅出阳台，西南朝向，116平，报价1450万。

这是客厅，可以看得见外面弧形的阳台，朝向西南，屋内进光充足。

从阳台外面看过去，是科技园南区的写字楼以及部分名校的产学研基地，这条路是科苑南路。客厅的另一面也面向科苑南路，但是会有施工噪音。

阳台另一面可以看见华润春笋和百度大厦。

这是主卧的房间。

这个户型的特点是板楼，南北通透，客厅明亮，不过没有赠送，另外楼龄较长，整体来说住家和学位都相对均衡。

1450万买这个户型，在这个片区来讲，算是中规中矩，各方面条件都相对均衡，而且三房的价格也已经比较稳定，拥有南外高新的优质学位，买这个不算亏。

5、鸿威海怡东方

接下来我们走到了鸿威海怡东方花园。

鸿威海怡东方，在高新南片区属于比较大的小区。 和高新南少数配套商业的滨福世纪广场，一路之隔（高新社区文化长廊）。小区内绿树成荫，泳池，会所（免费）配套一应俱全。

这是小区外面的底商，生活相对便利。周边还有香坊万豪广场和滨福世纪广场。

海怡东方一共13栋，部分楼层是错层出阳台，奇数层客厅出阳台,偶数层阳台在卧室出。

我们看的第一套房源位于小区西边的位置，中间楼层，三房户型，正南朝向，115平，挂牌价1450万。

这条房子是木质地板装修，整个风格相对旧些。

这里是客厅，飘窗设计，光线和通风略有不足。

这里是主卧，卧室出阳台。另外的次卧是落地窗，光线还可以。

这是阳台的部分，从阳台向远处看，景观不错，前排没有遮挡，远处有高楼和春笋、瑞府、卓越浅水湾、浪琴半岛等，还有一点点海景，景观是这几套中最好的。

生活阳台有一定赠送，而且面积不小。这个价格买这个户型，住家的舒适感会好些，而且卧室出阳台，风景不错，而客厅虽大但是没有出阳台，有的人可能会介意，其他方面相对均衡。

在这个小区，我们看的第二套房源是125平，报价1600万，同样的三房两厅两卫，主阳台朝北。

楼栋的外立面也有点老旧。

这是客厅的部分，非常宽敞，客厅是这几套里最大的。厅出阳台，房间内光线不算暗。

从阳台看出去的景色，比较安静。

这是主卧的部分，落地窗进光量会多些。

这个户型相对均衡，大客厅和大卧室是亮点，朝向北略有不足，好在光线还可以，另外不足之处在于卫生间比较暗，1600万买这个户型，可能看中的是大客厅和安静的居家环境。这套相对来说舒适很多。

另外由于建设比较早，海怡东方花园车位配比问题显得尤为突出，部分业主已经将车子停在小区内部，增加了小区的安全隐患，降低了小区的比格。

6、熙湾

最后我们看了一套熙湾的房源。

熙湾是2005年建成的小区，一共7栋，板塔结合。

进入小区可以看见熙湾的景观石。

这次看的房源是125平米的三房，正南朝向，中间楼层，报价是1680万。

楼栋是一梯三户，主卧朝南，而且是卧室出阳台，另外两个次卧朝东，客厅比较大，板楼双面进光。

这是客厅的部分，飘窗设计，光线略有不足。

上面是卧室的部分，飘窗略小，进光量较少。

这是卧室出阳台看到的景观。

这里比较突出的优点就是入户门厅有不小的赠送。

这个户型优点在于入户门厅的赠送，而且客厅和卧室面积都比较大，居住舒适度会高些，卧室可以改成四房。另外卧室出阳台，是否喜欢因人而异，缺点是客厅飘窗面积较小，房间略暗。

好了，今天的选房实战文章就到这里了。我们精选了科技园园南区和北区一些热点楼盘的信息，并且简单给出了点评和建议，具体怎么买还需要自己实地去看看，或者直接向我们团队选房团队咨询。

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