文/张岳

判断一个城市的房子值不值得买，人口是最重要的指标，那么中国哪个城市对人口的吸引力最强？第七次人口普查数据已经给出答案。

据六普、七普数据显示，近十年来，深圳一举夺得全国人口增量和增幅双料冠军，从2010年到2020年，平均每年的人口流入就高达约71.3万人。

在这里我们不再赘述深圳的价值，而是谈谈与深圳发展有关的，未来5-10年中国最具潜力的置业风口。

01 深圳放人，惠州收人

任何城市的资源承载力都是有限的，“小深圳”为了大发展，近半年来在人口、产业、交通等方面都做出了重大调整，这里面蕴藏一个重要投资机遇。

从5月开始，深圳不仅发布新政【1】提高落户门槛，还宣布了人口增长上限，这意味深圳开始有意控制人口增长速度。

根据2021年6月11日，深圳市规划和自然资源局公布的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案），深圳到2035年常住人口规模为1900万人，比七普的1756万人只增加144万人。这样，未来15年（含今年）深圳平均每年新增常住人口将低于10万人！

正当深圳宣布控制人口流入时，惠州紧随其后，官宣将成为“千万人口城市”的远景目标。

根据6月18日，惠州市自然资源局公布的《惠州市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）》，到2035年惠州常住人口将达到850万人，实际服务人口950万人，远景可承载千万级人口规模。

深惠两城的一放一收，我们可以预言：未来15年，深圳人口增速会明显放慢，大量被深圳吸引来的人口可能会选择把户口或者社保放在惠州，这对于惠州的经济发展和房地产市场，将构成非常大的利好。

02 两份文件，一个机会

除了人口，一个城市未来最重要的交通、产业、战略布局在哪里？如何判断一个城市未来5到15年的发展方向？其实这些内容都写在城市的十四五规划中。

6月9日和6月15日，深圳和惠州分别印发“十四五规划”全文，两份规划长达百页数万字，信息量极大，我们一起来看看最新的提法和转变。

深圳：更加侧重东进和软扩容

深圳的东进，涵盖基础设施的东进和产业中心的东进。

深圳十四五规划中，关于坪山的定位着墨最多的就是产业，受空间和地价影响，深圳高新产业布局的重心早已向坪山高新区转移，东部坪山的发展定位得到巨大提升。

交通方面，深圳第二机场就在惠州，南头直升机场迁至东部，同时规划深汕通用机场，未来深圳“2+2”的机场格局，3个机场都在东部。

而早在4月2日，深莞惠三市齐聚深圳，联合召开深圳都市圈城际铁路项目建设指挥部第一次会议，未来2年拟开工的10条城际铁路中，有9条是向东部延伸的，有6条是涉及惠州的。

深圳的软扩容是指深圳都市圈的构建。

在十四五规划中，深圳提出：

规划建设深圳都市圈。制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。统筹推进都市圈基础设施建设，加密都市圈交通网络，与周边城市构建半小时交通圈。 创新都市圈发展体制机制。按照深圳牵头、统分结合的原则，创新区域协同发展机制，协同东莞、惠州优化临深片区产业、基础设施、公共服务布局，共同打造具有全球竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。推动生态环境共保共治、民生服务共建共享，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

自今年以来，深圳都市圈最大的调整是惠州全域纳入深圳都市圈的主中心，惠州的地位得到全面提升。

深圳虽然没有在行政区划上扩容，但交通、产业、基础设施和公共服务都在向外扩，同时教育、医疗、养老、环保等政策也在向同城化发展，我们可以确信：未来5-10年，深莞惠同城生活将成为常态。

惠州：以创新为驱动，更加主动拥抱深圳

在6万多字的惠州十四五规划中，有以下高频词汇：

创新156次，科技70次，深圳29次，广州14次，都市圈9次，由此可见，科创和深圳将是惠州未来5-15年发展的主旋律。

在主动拥抱深圳方面，惠州最直观的方式就是支持轨道交通的互联，惠州十四五规划提出，惠州将打造“丰”字路网，加强与粤港澳大湾区、深圳都市圈等铁路规划有效衔接，全面深度融入“轨道上的大湾区”轨道交通网。

目前，惠州通往深圳的交通方式呈多样化，快速化发展，简单概括为“4+2+2+3”多维交通路网。

两干线：深莞惠红色干线（在建）、G228国道两干线

两高铁：厦深高铁、深山高铁（在建）公交化运营，约9分钟到坪山，约28分钟到深圳北。

三地铁：深圳地铁14号线延长线、深圳地铁19号线延长线、惠州轻轨一号线（规划中）

四高速：沈海高速、长深高速、惠深沿海高速、深圳外环高速

在产业布局方面，惠州全力对标东莞松山湖，在临深投资200亿打造一个科技与生态完美结合秋月湖新城，主要承接来自深圳和大湾区外溢的创新、新兴产业。

目前秋月湖新城已从前期33平方公里扩容至48平方公里，建成后吸引世界500强、央企、国内外知名企业总部经济落户。

据不完全统计，秋月湖新城所在的秋长街道一套表单位企业155家，全街道完成高新企业认定拥有量39家，完成企业成长计划产值亿元以上14家，重点引进高新企业，看齐坪山。

今年3月，惠阳区2021年第一季度重点项目工程集中活动举行，33宗重点项目落户惠阳，涵盖先进装备制造、5G通讯、精密部件、新一代电子信息产业等科技含量高、带动能力强的行业，计划总投资180亿元，全部建成投产后预计年产值可达350亿元。

4月14日，惠州市惠阳区发展和改革局下达了惠阳区产业发展规划（修编），文件指出，到2025年，惠阳地区生产总值力争突破1000亿元。

由此可见，随着深惠两城的深度融合，惠深惠交通的日益完善，越来越多的高新产业将从深圳外溢到惠州临深，与产业同来的还有各个领域的高等人才，这些外溢产业和人口将为惠州带来巨大的经济效益和居住消费需求。

03 抢占临深核心

以深圳目前的房价，再怎么涨都和普通人没关系了，反正买不起；对于投资者而言，深圳持续加码的限购政策、调控政策，更加令人望而生畏。

相比于深圳，惠州商品房不限购，房价才1万多，如果你是深圳刚需想留在深圳，惠州是你最后的退路，越早买购房成本越低；如果你是投资者，并无限看好深圳未来的发展，那么提前布局惠州是一个明智的选择。

现阶段，随着土地开发的深入，惠州临深区位好的新盘越来越少了，占据优秀资源的品牌房企项目更是稀缺品，其中恒大百万花城以优越的区位交通和珍稀的自然资源，成为临深片区备受瞩目的项目之一。

恒大百万花城，临深直线距离约7公里，坐拥约5万平天然将军湖一线景观，恒大品质加豪宅级资源配置，与龙岗、坪山近在咫尺，价格却更美丽。

项目位于惠州临深核心区位，受秋月湖新城辐射，未来将承接大量高端人才的租住需求。

同时，项目靠近深莞惠红色干线和惠州南站，轻松实现与深圳的30分钟生活圈。深莞惠红色干线25分钟直达深圳龙城广场，深圳地铁14号线延伸布局惠阳，项目紧邻白云站，一站直达深圳坪山。

很多家庭购房，首要关注的就是教育问题，恒大百万花城的教育资源相当丰富，社区内部配建有约6500㎡15班社区公立幼儿园，项目周边有岭湖小学、清恒小学、叶挺中学、光耀实验学校、崇雅中学、惠阳第一中学、惠阳一中实验学校等优质学府林立。

日常生活中，项目内部建有约3.5万㎡社区风情商业街，涵盖肉菜综合市场、药店、母婴店等满足日常生活所需，麦当劳、美宜佳等品牌商家已签约进驻，周边好宜多、大润发、万达广场等多个大型商圈环绕。

叶挺将军纪念园、秋长华发花海世界，秋长观音禅寺，凤悦秋长谷里、叶亚来故居等人文配套是业主日常休闲的好去处。

景观和园林是恒大百万花城的一大亮点，项目外部环绕5万㎡天然将军湖，湖岸线长1.9公里，沿湖设置休闲栈道、运动场，纵揽一线湖景。

项目内部则是斥资6500万匠筑约10万㎡现代简欧园林，以约2000㎡中央御湖为轴芯，打造秋长首个3D立体音乐喷泉，约500㎡无边际泳池任意畅游。

产品方面，建面约73-130㎡两到四房，涵盖41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标准和8类成品保护标准等，最大化提升业主的生活品质。

未来5-15年，受深圳人口、产业外溢影响，惠州的发展占据天时地利人和，提前占位惠州临深核心区位变得尤为重要。

惠州恒大百万花城，既具有将军湖珍稀景观资源、深圳30分钟生活圈，又具备对标“松山湖”的产业布局和丰富生活配套，在临深片区中，像这种兼具居住价值和投资价值的项目是非常抢手的稀缺品，请有意向的购房者抓住机遇。

【1】5月26日,深圳市发改委官网发布了《户籍迁入若干规定（征求意见稿）》和《深圳市居住社保积分入户办法（征求意见稿）》两份咨询文件