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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
最近罗湖发生了两件事情，不深入研读，不足以前瞻城市趋势。
一件事情是9月29日，罗湖城市更新局发布文件调整笋岗片区华润和中州两大旧城改造项目的城市规划。
另外一件事情是10月13日，罗湖区政府主导的“双周发布”首次提出了24小时超级城市概念，物资控股旗下的笋岗地标性建筑集群——城脉金融科技集群蓝图浮现。
对于这两件事情，此前媒体聚焦的重点是两个：1、笋岗华润和中州项目通过调整规划增加了大约4万平米保障房和人才公寓。2，物资控股旗下的520城脉中心地标大厦来了，红岭路又增加了一座地标建筑。
没错！这两点都非常刺激眼球！
罗湖双周发布笋岗专场会现场
但在楼兔子看来，笋岗片区在短短半个月内连续出招，更重要的是显示了罗湖实践“西有前海，东有笋岗”的万丈雄心。而华润万象食家和中州长城国际物流中心的城规修改，尤其是全新亮相的城脉金融科技集群，已经完全彰显了一种全新的未来城区产业发展模式！
作为国家级的创新城市，深圳如何在“营造空间、产城融合”的道路上实现城市发展更高品质的飞跃？
罗湖以笋岗为实践基地，亮剑杀手锏！未来整个深圳的产业中心区都将面临重新洗牌！
未来深圳的城市中心，亦大概率因为罗湖今天的努力而重归东部！定址红岭路。
这是表象之后的大秘密！罗湖才是终极大Boss!
NO. 1｜打造亚洲第一天际线
笋岗要逆天了！9大项目动静很大
我们知道，罗湖不做深圳的老大已经很多年了！
但罗湖从来就没有淡出过深圳这座城市老大的竞争序列。这一点，可以从深圳政府的一贯表态中看出来。
很简单的两个例子：1，截止到目前，深圳官方发布的城市规划依然认定双中心格局，一个是前海中心，一个是福田罗湖中心。2、在2010年，当时的市领导许勤主持审议《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》时就明确提出了“西有前海，东有笋岗”的设想。这是深圳政府第一次提出战略设计，把前海与笋岗并列在一起！
快十年了！如今深圳发展的东西部之争正打的火热！笋岗终于要出牌了！
笋岗未来改造规划设计图
逆天表现 NO1
笋岗片区高强度开发。片区集中了招商蛇口、物资控股、深业集团、华润置地、城建集团、城脉地产、中洲控股、宝能集团、中建投等九大开发商强势入驻。未来5年内，升级改造的开发总面积将超过1000万平米。是整个深圳市开发强度最高的片区之一，直追前海。
逆天表现 NO2
城市中轴天际线中国最高。按照罗湖的规划设计，笋岗的开发将纵向联动红岭路，而红岭路则是深圳的地理中轴，未来将打造红岭路金融产业带。在这条黄金大道附近，已经建设好的摩天大楼是京基100,441.8米。
但未来还有739米深圳塔、680米京基新晶都酒店、600至800米恒大国际金融中心，以及520城脉中心520米地标摩天楼+4座300米副楼，还有城建梅园，383米，宝能中心，328米。深业泰富广场，228米。帝豪金融中心，220米。招商中环，212米。
笋岗红岭路地标摩天楼设计图
未来红岭路将成为仅次于迪拜的世界第二摩天楼集群，是整个亚洲排名第一的地标天际线！
世界城市发展史上，地标中心往往就是城市的中心！从这个角度看，罗湖红岭路至笋岗片区，不成为深圳中心都难！
透露一个信息：这些规划的地标大厦中，中国第一高楼——739米的深圳塔，680米的京基新晶都酒店改造已经通过了规划。恒大具体建多高还没最后确认。但施工建设进度最快的是520城脉中心。
520城脉中心摩天楼集群设计概念图
在10月13日举办的罗湖“双周发布”笋岗专场上，深圳市物资控股集团董事长陈祥发就透露说，520城脉中心已经完成了地下桩基工程，很快就要出地面了。预计2020年封顶，2021年入伙。520城脉中心将是整个红岭路最先登场的500米以上摩天大楼！
NO. 2｜不只高度，建设思路也变了
产城融合，打造金融科技产业生活集群
笋岗已经走在巨变的关键时点上，近期的一些列动作可以说是整个片区找准了方向。
大家知道，今年2月份，笋岗片区集主题餐饮、特色美食、音乐酒吧、时尚生活等于一体的Halo广场开业。
Halo广场是物资控股打造的笋岗城市更新“首发项目”，也是片区蝶变的见证之一。招商中环则是整个片区第一个大型旧改项目，目前已经在售。整个片区正在加速改造。
笋岗旧改首发项目Halo广场已经开业
但华润万象食家和中州长城国际物流中心却在半年前停工了！
地产圈深喉告诉楼兔子，其实招商和中州停工，都是为了顺应罗湖对整个笋岗片区开发思路的调整。
深圳笋岗仓，中华第一仓。笋岗的物流中心地位曾经是深圳城市建设史上的一个符号。但如今深圳正在进行城市功能升级改造，笋岗作为罗湖核心最为“干净”的一块地，具体要怎么用？罗湖乃至深圳都有新的思考！
楼兔子得到的最新消息是，政府在下一个二十年的城市规划中，强调的是在粤港澳大湾区中，深圳以核心城市、引擎城市的领头羊姿态，引领周边城市喜大普奔。这就要求深圳在2000平方公里土地上，盘活存量用好增量，最大限度都发挥出有限土地的城市价值。尤其是类似笋岗片区这样超过5平方公里的核心城区土地！
方向在哪里？据说深圳高层拟定的方向是：空间营造，产城融合！
城脉金融科技集群设计概念图
楼兔子最近认真研读了陈祥发在罗湖“双周发布”上介绍的城脉金融科技集群。我认为，物质控股以“笋岗一号仓”为基石打造的城脉金融科技集群，就是产城融合的典范。
目前已知的情况是，物质控股将对“笋岗一号仓”进行全方位旧城改造，将建造一组摩天大楼集群。主楼是520城脉中心，建筑标高是520米。另外有4座副楼，每座高度为300米。其中3座是高品质写字楼，一座是可售的小面积公寓。
整个项目改造重建规模大约是9万平米，绝大部分是业主自持！只租不售。其核心理念是要打造一座集金融科技文化生活于一体的产业生活集群。
笋岗24小时不落幕超级城中城概念图
这是一座24小时不落幕的超级城市。未来将聚集至少1100家全球大中型企业进驻，至少5万创新经营进驻办公生活。
城脉金融科技集群最相似的参照模板是美国的google园区。
这是一个租金相对便宜的办公空间。为了扶持笋岗成为科技中心、金融中心，罗湖改变了以往旧城改造的房地产开发思路，主动降低或放弃了部分地价利润。这样，在降低了地价成本的基础上，笋岗9大开发商都有激情与空间来开发产业用房了！这一点，对于南山科技园高成本的地价和高饱和的人口增量来说，竞争优势太大了！
这是一个办公生活品质超前的园区。物质控股放弃了房地产开发，快速周转的惯有思维。转而将这9万多平米空间打造成了一个城中之城。每一栋写字楼都会有五星级酒店标准的游泳池、5栋摩天大楼之间有连廊锻炼音乐跑道，城中设有米其林餐厅、超五星主题酒店、城市会客厅、影剧院甚至是楼顶直升飞机停机坪等等顶级配套。
物资控股在打造一个产业生活集群
这是一座生活之城。不只是一片钢筋水泥的丛林。
宜居宜用而租金便宜，这是罗湖弯道超车，发展金融中心和科技文化中心的杀手锏！这是产城融合的方向。
华润万象食家和中州长城国际物流中心起步更早，所以现在要适应罗湖而调整。城脉金融科技集群则正当时，应准了罗湖的方向。
NO. 3｜终极开发，不留遗憾
笋岗片区正在进入价值兑现期
事实上，为了实践“西有前海，东有笋岗”这样一个城市发展战略，罗湖已经默默拼搏了10年！
东进战略更了罗湖重新崛起的时机。
这些年，大家可以清晰地看到，罗湖的城市发展得到了市里面的资金支持与政策层面支持。罗湖在旧城改造、棚户区改造、产业发展扶持等众多关键创新上，都走在了全市最前列。
在罗湖城市更新的总体规划当中，笋岗片区城市更新项目最集中、数量最多、建筑面积和总体体量也是最大的。按照规划，“十三五”期间笋岗城市更新项目总建筑面积将达到350万平方米，其中70%是产业用房，且大部分将在“十三五”期间完工，个别体量大项目预计要到2022年完工。
城脉金融科技集群规划效果图
如今，深圳地铁7号线和9号线已经正式通车，一共在笋岗片区有4个站点。
未来笋岗还将有地铁14号线和地铁17号线穿行。
也就是说，最快5年内，笋岗将成为深圳罗湖核心城区的一座新城，一个地铁密度较高的核心城区之一。
笋岗潜伏十年，终于进入价值兑现期了！
红岭路金融中心有市场基础
在这个关键时点上，城脉金融科技集群作为一个开先锋的超大体量城市产业综合体，可以说是为罗湖乃至整个深圳的城市运营探索了一种新的发展模式。
此次城脉金融科技集群的打造，物资控股喊出了“终极开发，不留遗憾”的口号，以最大的诚意回馈城市土地，为罗湖笋岗筑造全新的城市产业地标。此举，赢得了罗湖区政府以及民间企业的认可。
据悉，当前平安证券私募基金产业园和中国版权保护中心粤港澳版权登记大厅都已进驻了该项目园区。
楼兔子小密圈
楼兔子胡春。从2001年起至今，一直混迹在深圳地产媒体圈，先后担任南方都市报、深圳特区报、晶报等传统媒体的地产新闻记者编辑主编。完整经历了近15年深圳楼市的数轮起伏涨跌。踩盘超过1000个，专访大佬不下百人。对深圳楼市各大片区的现状与走势有独家理解与思考。有意进楼兔子小密圈的朋友加微信号58142696，私聊。
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