M5W1(4.29-5.5)市场概况
市场量价:全市量跌价稳,新房表现突出
5月第4周,新房二手网签2839套,环比上周略降,新房日均成交超过152套。
新增供需:购房者看房兴致高,部分业主观望
5月第4周,新增房源量明显减少,从4月底开始逐周递减。而购房者热情很高,五一节后就开始积极看房,虽然本周略减,但仍维持平稳趋势。
市场预期:5月新房超4月,二手大概率与4月持平
截止5月4周,全市新房4106套,环比4月整月增长51.85%,可以说5月新房正当红。而二手目前成交5680套,按照目前增速,5月很可能与4月持平。
上周,被美国盯上的深圳" target="_blank">南山粤海街道强势霸屏,这条街因为诞生了华为、腾讯、大疆等知名企业受到全世界的关注,而前段时间该街道所在南山区新入市的网红盘——新天鹅堡三期开盘当日去化不足2成受到深圳人的广泛关注。
老牌高档住宅区的华侨城“走下神坛”?还是5月进入楼市淡季?下面从数据的角度来回顾前段时间楼市。
二手市场:二手过户大概率与4月持平
1.成交量:过户回落但仍居高位,市场表现温和
5月第4周,全市二手住宅共成交1771套,环比下跌10.15%;成交面积14.51万㎡,环比下跌11.24%。进入5月以来,二手过户量稳步攀升,鉴于5月第3周达到峰值,因此本周过户量虽然有所回落,但依然处于周度平均线之上。
截止5月4周,全市二手目前成交5680套,按照目前增速,5月很可能与4月二手7570套持平。
年后成交高峰时期的成交量已基本反映在3月和4月的过户数据中,当前及之后的过户量,会更接近真实地反映小阳春之后及近期的市场表现。
2.成交价:整体稳中略增,南山占据高位
5月第4周,二手成交均价5.8万元/平方米,6区成交均价各有涨跌,南山依然保持全市成交均价高位。
3.买卖周期:近10周保持平稳,买卖双方偏理性
5月第4周,买卖双方成交周期环比均延长,分别延长约3天和4天。但从近10周趋势来看,买卖双方整体成交周期比较平稳,并没有明显波动,这说明不论是购房者还是业主,心态都处于比较理性的阶段。
4.市场供需:业主挂盘意愿降低,购房者看房积极
整个4月业主挂盘的意愿非常强,挂盘量持续走高,在4月底攀升至峰值,进入5月业主挂盘意愿逐渐降低,5月第4周新增挂盘量明显减少,比4月第3周减少近一半。
从下表可以看到,传统楼市旺季“小阳春”前后对比非常明显,前期市场活跃业主积极挂盘,随着“金三银四”结束,业主对市场的预期降低,挂盘意愿也也逐渐降低。近3周挂盘量减少明显,这说明业主可能开始对市场抱有观望态度。
从近10周来看,看房人数始终在较高水平波动,而且波动并不大。5月初小长假看房计划搁置后,积累的需求在近两周释放,5月第4周看房人数开始出现回落。楼市旺季结束后,购房者开始出现观望心态。
5.市场预期:5月挂牌均价保持稳定,波动不大
5月第4周,二手挂牌均价环比略增1.44%,从近10周来看,业主不断根据市场调整预期。进入5月,挂牌均价趋于稳定,没有明显波动,这说明经过“小阳春”的市场热度之后,业主心态变得更加理性。
调价房源维持一段时间的稳定之后,近两周出现明显波动,5月第4周虽然出现降价房源骤增的情况,但依然维持在近10周的平均水平。
注:调价涨价比=单位时间内上调挂牌价的业主数量÷该时间段内所有调整挂牌价的业主数量
调价降价比=单位时间内下调挂牌价的业主数量÷该时间段内所有调整挂牌价的业主数量
调价涨价比+调价降价比=100%
新房市场:网签量高位徘徊,年内首次出让宅地
1.成交量:近3周备案表现平稳,周均成交破千套
5月第4周,全市新房住宅共成交1068套,环比下跌3.26%,周度新房备案量小幅下滑,成交仍保持在较高水平,日量值在150套左右,周度千余套,总体来讲,新房备案量在近三周表现平稳。
5月以来,新房批售也保持较为稳定的节奏,市场供需在近期维持了相对平衡的状态。
从各区成交量来看,宝安新房市场表现突出,周成交占全市49%。
去年年底以来,宝安沙井片区接连推出万科星城、华强城、博林君瑞等多个新盘,市场供给相当充足,再加上这些楼盘广受关注,去化惊人。因此,宝安已经为全市新房成交第一区。
2.开盘&预售:2项目开盘,去化不足2成
5月第4周,3项目预售获批,其中2个住宅共1743套房源;2项目开盘入市,一手住宅整体开盘去化率仅12%。
3.土拍市场:年内首次出让宅地,起始价154亿
5月24日,深圳市土地房产交易中心发布土地出让公告,将在6月24日出让5宗居住用地,起始总价154亿。据悉,这是深圳2019年首次出让宅地,也是继2018年12月以后,深圳半年来再次出让宅地。
此次出让的地块无论是数量还是质量,都是近年少有,此次出让的土地集中在龙华、宝安、坪山、光明等原关外地区。
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