这个“一线城市”，房价即将大跌？！

文/ 潮哥

香港楼市，处境不妙。

此前有数据显示，迄今为止，香港房价中值已连续上涨了27个月，仅今年上半年，房价就飙升了13%，价格稳稳位居全球第一位。但最近香港楼市似有掉头向下之嫌。

据香港南华早报披露，焦躁不安的情绪正笼罩在香港楼市。一些买家在最后一刻退出了房产交易，他们宁愿损失定金。报道称：

一位买家两周前预定了新鸿基地产新上市的位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期房产，却在上周四取消了订单。这样一来，他将损失725万港元房产总价的5%定金，也就是36.27万港元。

不久前，仅新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中，就已发生至少5宗取消订购的案例。这种买家订购情绪减退已经从新楼盘蔓延到二手房市场。上周，位于九龙红磡的海滨南岸社区一栋589平方英尺（约55平方米）的公寓楼交易被买家终止，买方损失了近40万港元定金。

另外，香港楼市7月份的数据显示，楼市成交量已经萎缩，7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。而截至8月14日，本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗，环比减少7%，本月仅有1300宗。

从数据上看，香港楼市已开始不淡定。

华尔街见闻表示，如今的香港面临全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，房价崩盘的大气候已经形成。

香港楼市真会重演1997年的崩盘吗？本号认为很难。

香港没有独立的货币政策，是与美元绑定在一起的联系汇率制，在美元进入加息周期后，今年6月份香港也进入了加息周期。这也是外界对香港楼市担心的关键所在。

目前，香港房价均价每平米173492港元，折合成人民币就是15万元/平米。

15万元/平米，注意是均价，在全球范围内可以傲视所有城市，不但是中国最高，也是世界最高。这个数值是中国内地房价最高的三个城市北京、深圳、上海均价的2~3倍。

因此有人将香港楼市比作为穷人的地狱，在这里本地家庭不吃不喝要19.4年才能买得起房，100万美元在香港核心区只能买22平米的住宅。

繁华背后，许多人只能蜗居在几平米的劏房和只能放得下一张床的棺材房、笼屋。可以说，香港生活在底层的市民比任何人都盼着房价大跌。但现实告诉我们，香港很难重演1997年式的暴跌。

1997年香港正值回归，楼市先是出现了暴涨，泡沫非常显著。据公开资料显示，90年代以来，由于全球性“泡沫经济”膨胀，港府借机“紧缩”土地供应数量，加之回归因素的刺激，真实和虚假的需求推动着房地产价格“发飙”狂升。一时间，街头巷尾，连卖菜的阿婆都知道“沽房”能赚大钱，小户“炒”一把“楼花”几万元甚至几十万的进账是平常事，而商家则纷纷向银行贷款投标地皮。

然而，亚洲金融危机爆发，彻底刺破了香港楼市泡沫，数据显示，从1997年到2002年，跌幅达到57%。据称有20万人变成了“负资产”，更有人因此自杀。

既然当年能暴跌，为何今日之香港不会暴跌？每件事情的分析，需要放在当时的社会背景下才有意义。

1997年的香港刚刚回归，1998年大陆才开始进行房改，从认知上90年代的大陆还没有意识到房地产泡沫破裂带来的危害缺乏认识，所以1993前后年中央才会主动刺破海南的房价泡沫，因为当时还未房改，尚未形成以卖地为依赖的财政模式。简言之，就是当时还未形成商品房市场，房地产对经济贡献不大，才有魄力去刺破。

再者，当时内地政府腰包并不富裕，对香港楼市的崩盘也是有心无力。资料显示，当时内地外汇储备一共才1400亿美元，而香港则有920亿美元，内地只相当香港的1.5倍。

在这种背景下，才有了那一次香港楼市的崩盘。

如今，事易时移，香港楼市暴跌几乎再难重演，就像北上广深房价难崩盘一样。理由有三：

1、今天的中国大陆房改已20年，和香港一样，已经形成了对土地财政的严重依赖，房地产对经济的贡献占比非常大，目前，政府直接、间接的收入里，跟房地产有关的占了40%左右，大陆政府对房地产崩盘的危害已经有了充分的认识。有大陆做后盾，香港楼市难崩盘。

2、与20年前不一样的，还有内地政府的经济实力。，内地外汇储备是3.1万亿美元，是香港外汇储备的7倍。内地广义货币M2的规模，是香港的15倍（1997年的时候只有5.7倍）；至于GDP，2017年内地是香港的36倍（1997年时是5.3倍）。

以如今大陆的经济实力，即使香港崩盘，内地救市可以说是轻而易举。

3、如今香港与内地的紧密度今非昔比，香港楼市与内地楼市已是唇齿相依的关系。香港一旦崩盘，会产生一系列的连锁反应，对内地热点城市产生大冲击。

到时候，其负面影响将远远超过1997年，影响面不止香港一岛，而是全国。届时，已经不是20万人负资产、数百人自杀的问题，而是14亿人的资产安全问题。所以，香港楼市越来越不能崩！

当然，不能崩，不等于不会降价，也不等于可以闭着眼去炒作，这完全是两个概念。就像内地北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州等热点城市一样，香港房价虽然不能崩盘，但需要调整，需要止涨并适度下跌。

暴跌很危险，但房价若不止涨进行调整，同样危险。