深圳建设先行示范区公布之后，几乎同一时间，敏感的投资客开始布局深圳，一位上海购房者在深圳一项目一次性买了三层，另一上海购房者也一次性花了2900万买了21套。外地客大手笔资金投入的背后，是全国人民对深圳市场的极度看好。

不仅如此，宝中、龙华、福田等多个区域陆续有楼盘拿证了，接下来将会迎来供应小高潮，就连新盘向来稀缺的福田也热闹起来，光本周六就有中洲滨海商业中心、天健天骄集中开盘。

其实年后到现在，深圳很热闹，尤其是8月18日深圳建设先行示范区的超级大礼包出炉，这是1978年后，深圳第二次腾飞的宝贵机会，深圳将是未来中国最具有投资价值的城市，没有之一。

第1则

中洲滨海商业中心本周六新品入市

现有提前认筹折扣+全民砍价活动

作为深圳的首善之区，福田的关注度一直很高，尤其是今年粤港澳大湾区规划纲要发布之后，福田一度活跃在深圳人的视野当中，从河套建设到香蜜湖改造，福田不断强化中心区职能。

不过近几年，福田的地也越来越少，新入市的楼盘更是寥寥无几。而这次重量级豪宅、超百万体量、福田CBD核心版块--中洲滨海商业中心本周六开盘的消息，激起了置业者心中的波澜。

(中洲滨海商业中心 效果图)

壹地产获悉，本次【中洲滨海商业中心】备案房源共2158套，主推建面约35-85㎡不限购、不限贷的中小户型公寓产品。

(中洲滨海商业中心 样板间实拍图)

单从价格看，很有吸引力，其中有100余套单价在8万/㎡以下惊喜房源，最低的单价仅7.5万/㎡，整体均价8.6万/㎡。

壹地产注意到，距离项目不远处的东海国际公寓，今年4月份刚刚成交了一套房源，单价达到了11万+/㎡。这意味着在【中洲滨海商业中心】，可以用更低的价格，总价低至253万起，就买到福田CBD优质新房，并且按照以往项目开盘规律，现场还会有折扣惊喜，实际开盘价格估计更便宜。

果不其然，壹地产获悉，目前项目正火热认筹中，提前认筹会有98折优惠，不过本周五（8月30日）18:00就截止了，本周六（8月31日）就开盘。

(中洲滨海商业中心 认筹现场)

更让人惊喜的是，项目现在还启动了全民砍价活动，5万+点击率1个点折扣，10万+点击率2个点。据悉现在已经有将近8.4w点击量，意味着开盘折扣至少1个点到手了，若想拿到更多的折扣点，就赶紧参与到全民砍价活动中吧。

壹地产独家获悉，项目体验中心开放的半个月时间，访客量达到了约4600批，截至发稿前，认筹人数已经达约到900批，甚至还有不少北京、上海、香港的客户前来认筹。

看来又是一个未开盘先火的项目！

(中洲滨海商业中心 认筹现场)

第2则

均价只比去年高了不到1000元/㎡

产品全面升级：地铁口无缝接驳+16万㎡商业旗舰

之所以开盘就这么火爆，壹地产认为，从项目本身来看，价格+产品这两点是吸引置业者重要因素。

看价格，本周六要入市的新品，均价只比去年均价高了不到1000元/㎡，价格基本持平。不仅如此，这次新品（以下统称为“01地块”）进行了全面的升级：

1、业态升级，综合体属性突出。楼盘本体的打造上，【中洲滨海商业中心】整体是一座超300万㎡大都会超级大城，分三期开发，其中一期、二期总建面约126万㎡，有甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海幕大宅、复合化社交商业等。

(中洲滨海商业中心 效果图)

这次要入市的01地块，由两座300米高的超甲级写字楼、三座180米高的公寓、8万㎡集中式商业组成，包含写字楼、酒店、商业、居住等业态，业态更多元，配套更丰富，综合体属性突出，可以一次解决生活所需。

(中洲滨海商业中心 01地块)

2、位置升级，滨河大道首排。我们都知道，滨河大道聚集了福田CBD金融区、深圳湾超级总部基地、后海金融总部基地三大最高规格的金融中心，以及罗湖万象城、福田怡景中心城、南山欢乐海岸和海岸城四大深圳最顶级商圈，是深圳对外的名片。

而01地块已经到了滨河大道的边上，属于首排位置，昭示性更强，将代言深圳豪宅的品质面貌。

(中洲滨海商业中心 01地块效果图)

同时景观资源也更丰富，项目四面环景，南面是红树林自然保护区、红树林生态公园，以及深圳湾15公里滨海休闲带，隔海拥揽香港湿地公园景观，北面可俯瞰福田CBD建筑群景观，拥有一线景观资源。

3、交通升级，地铁口无缝接驳。整个【中洲滨海商业中心】是临近地铁7号线上沙站、9号线下沙站的。而这次01地块其商业与9号线下沙站无缝接驳，交通进行了全面升级之后，意味着今后租金更高、出租更易、增值更快。

并且未来项目二期也与7号线上沙站接驳，是真正意义上的双地铁口物业。

4、商业升级，16万㎡商业即将落地。作为超百万体量大盘，项目一二期自带16万㎡商业空间，偏向成都太古里、北京三里屯这些年轻时尚艺术地标项目。

据悉这次商业打造上，召集了全球十个不同团队，都是一些首屈一指的设计大师，融入艺术、科技、自然元素，为项目设计十大科技艺术自然主题广场、七大城市艺术空间等，形成全新的商业形态，很大可能成为深圳的一张新商业名片。

在这里，可以遇见大约6000㎡的全新影院、华南首个艺术体验馆——teamLab、大约2000㎡的跨界书店等等，未来在购物中心还会引入大量优质的内容和IP，将是今后的打卡胜地。

(中洲滨海商业中心 商业效果图)

据了解，中洲滨海商业中心A、B区将于2021年年底开业，C区预计在2022年开业，看来总体量16万㎡商业巨舰很快就要落地了。

这次01地块涵盖了8万㎡商业，底下的商业已经做好了，只要一打通就直接跟地铁口接驳，通达更便利，会有大量的消费人群聚集在这，将支撑起高租金收益。

(中洲滨海商业中心 商业效果图)

5、配套升级，享受一刻钟资源圈。除去项目本身配套外，周边经过前期的开发，配套已经相对成熟。例如项目旁边就有10万平的KKONE，现在可以直接享有KKONE商业配套，而且加上项目自身商业，将形成共约25万平的城市级商圈，体量相当于皇庭广场+中心城+cocopark。

如果这些不满足，还可以用一刻钟的时间，项目东南西北四个方向都有繁华配套可选择，往东可以到市民中心、会展中心、怡景中心城、皇庭广场等福田CBD最繁华的配套，再或者往西去欢乐海岸、深圳湾体育公园、海岸城等南山顶级配套。

第3则

先行示范区+大湾区景下密切关注深圳科创区

这里1800万㎡深港科创圈价值集中爆发

话说回来，除了项目本身所打造的高品质之外，壹地产认为，项目关注度高也与所在片区有着密切的关系。

我们知道，现在深圳部分热门片区的二手房业主已纷纷上调报价，外地人也已经开始加速杀入深圳，似乎从粤港澳大湾区规划纲要和先行示范区大礼包之后，看好深圳已经达成共识。

而在先行示范区和大湾区背景下，要密切关注深圳的科创区。粤港澳大湾区规划中，科创是放在首要位置的，在先行示范区文件中，也是着重提到。未来在经济增长模型中，科创的因素会被无限的放大，是今后经济发展和大国崛起的一个非常重要的战略定位。

现在粤港澳大湾区把广州-深圳-香港-澳门的科技创新走廊建设纳入到粤港澳大湾区的中心，在这四个城市里面，深圳是当之无愧的科创先锋。

我们注意到，现在承载深圳科技创新使命的有三大重点区域：

北面规划建设21平方公里的光明科学城，布局一批前沿领域的大科学装置；

南面规划建设“深港科技创新合作区”，推动深港科创合作；

中间则是西丽湖国际科教城，深圳将依托这三个重点片区，争创综合性国家科学中心。

尤其是深港科技创新合作区，连同旁边的762万㎡国际大金沙、330万㎡车公庙商务区、香蜜湖金融街等多个板块，形成一个规模约1800万㎡的深港科创圈超体，将在粤港澳大湾区的战略规划中，担任大湾区融合发展的脊梁。

而且根据房地产投资跟着国家政策走的逻辑，现在深圳最有国家政策的两个板块：一个是前海自贸区，一个是深港科创圈。不过自贸区已在全国推广，已经不再稀缺，相比之下，深港科创圈正当红，价值将集中爆发。

那么1800万㎡的深港科创圈起来后会形成怎样的效应？总的来看，未来这里主要建立创新科技研究合作基地，高等教育、文化创意等配套设施，以及建立有利于科技产业创新的国际化营商环境、居住环境。

其中大金沙片区投资了300亿，将新增住宅350万平，产业空间达412万平；

车公庙-天安片区完全建成后将新增产业空间60万平以上，片区产业空间总量超过330万平；

香蜜湖北区建国际交流中心、中区建国际金融中心；

河套片区主打科技创新，也是《纲要》中唯一定位以“科技创新为主导”的合作区域。

这样来看，待这些区域建起来后，将形成一个整体，吸引国内外顶尖企业、研发机构和高等院校进驻，会有大量高端人群在这里就业，成为粤港澳大湾区的科技龙头和支柱。据统计，光大金沙片区，未来片区高端人口红利高达33.6万，带动周边的房价以及房租的上涨，预期租金收益可观。

而且现在深港两地房价存在的巨大落差，1800万㎡深港科创圈一旦获得充分发展，也会引导更多的香港居民北上安居，福田本身新房供应就非常紧张，未来片区物业价值将会有上升空间。

其实这种势头已经出现，【中洲滨海商业中心】旁边的京基滨河时代，2014年开盘时均价4.6万/㎡，2018年涨到近8万/㎡，现在挂牌均价则是9.7万/㎡，五年之内价格翻了一番。

并且和四年前相比，租金涨幅超过80%，几年来出租收益可观。现在一套43㎡的公寓，月租金为9600元，单位面积的月租金高达223元！59㎡的租金达到了12000元。

毫无疑问，处在于大金沙板块和车公庙板块交汇处的-中洲滨海商业中心，未来将成为红利的直接受益者。

（中洲滨海商业中心周边商圈人流数据）

第4则

最低总价253万起

入手湾区稀缺资产

写到这，其实已经可以收尾了，不过还是想再讲下大家最关心的话题，在楼市严控的背景下，公寓究竟还能入手吗？似乎从去年深圳“731新政”之后，“公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售”的严格规定一时间让公寓产品不被市场看好。

但是根据市场反应来看，楼市风向正在发生微妙的变化，不限购不限贷公寓产品悄然火热了起来，呈现出了逆势上扬的态势。

深圳中原数据显示：2019上半年公寓市场量价齐升：2019年上半年公寓一共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加了49.6%；成交均价更是高达66753元/平，同比上涨11.94%。

也就是说，“731”新政一周年，公寓反而表现最优秀。特别值得关注的是，近段时间楼市中还出现多个新盘公寓项目整体打包出售现象：大运仁恒梦公园，上海投资客扫货3整层63套物业；罗湖深业泰富广场CDE栋公寓，大宗交易总金额高达42.86亿元；福田宝树台，一次性售出200多套公寓，仅余60套面向购房者散售。

这表明，在楼市严控背景下，优质片区不限购、不限贷的商务公寓，调动起了手持资金的投资者的激情。

不过要注意的是，深圳“731新政”规定，未来新增土地市场禁售商务公寓，一律只租不售且不得改变用途。

换言之，今后深圳不仅住宅稀缺，还将出现公寓新房“零供应”，步入了“卖一套少一套”的末班车时代，未来市场上将只有二手公寓流通销售，这个时候再不下手，恐怕就真的没机会了。

再回过头来看【中洲滨海商业中心】，区位价值不必多说了，此次推出建面约35-85㎡中小户型公寓产品，户户景观阳台，方正实用，且60㎡以上面积公寓可通燃气。并且聘请到设计过喜达屋、希尔顿、万豪、瑞吉等国际知名高端酒店的香港CCD郑中设计，量身打造各个室内空间，无疑是一款优质的投资标的。

加上项目价格亲民，总价低至253万就能上车，还是湾区稀缺资产，据悉已经有多批香港、上海等外地投资客有批量购买的意向，想要投资核心地段不限购产品的朋友，可以重点关注。

（中洲滨海商业中心 10m挑高酒店式入户大堂实拍图）

最后提醒下，中洲滨海商业中心将于8月31日开盘，现正认筹可享受到98折优惠，时间截止到8月30日18:00，届时认筹优惠将收回。