没名额但想买房，你还可以这么做...

新政凶猛，很多人都失去买房资格。

最近，有不少朋友偷偷问我，熊大，我想在深圳买房，但没有名额，有没有方法可以破解？

方法肯定是有的，以下3种都可以买房：

1.用自己的名字买，好好交社保，安安心心等3年，这个最安全稳妥，但大部分人都不愿意等这么长时间。

2.用伴侣的名字买，婚前买一套，然后再结婚，这个对伴侣要求有点高，ta必须有资格买房而且还是真爱，买完房要真的结婚。

3.找父母和亲友买，比如你被限购，但爸妈还有名额，可以买在他们的名下，兄弟姐妹和好朋友也可以，前提也是对方有买房资格，双方要有所约定。

其实，除了第1种，后面2种方法，都会涉及到代持。

什么是代持？

代持，就是你出钱买房子，别人帮你持有。

为什么会有代持？

主要是因为，自己没有购房资格，所以花钱买在别人名下，请别人代你持有房产。

新政前，结婚理论上不算代持，因为即使对方有名额，以家庭为单位买房，你还可以买在自己名下。

但现在，这条路彻底被堵死。

如果是用伴侣名字买，现在必须是婚前用对方的名额，而且只能买在ta的名下。

那么房子到底归谁呢？

理论上归你，但实际上房子就是人家所有。房产证写谁的名字，房子就归谁。

即使是你买在未来对象名下，严格意义上，那也是ta的房子。不信的话，拿ta的身份证去国土局就能查到。

所以，不管是买在伴侣还是父母亲戚名下，其本质都是代持。

因为你虽然出了钱，但你对这套房子，其实并没有所有权。

哪怕对方用房子去办信用卡，银行也只是认他而不认你。他去民间借高利贷，别人也同样认。而且，如果你要卖房，他不签字，对不起，你说了不算不能卖。

虽然我说的，可能是极端的小概率事件，但事实就是如此。既然涉及到风险，那就应该做最足的准备，做最坏的打算。

所以，代持到底有什么风险？

最大的风险，是钱房两空，代持人承认欠你钱，但房子与你无关。

更恶心的，是房子被恶意卖掉或被查封，但就是没钱还你。

这些情况其实非常常见，因为利益面前，人性为零。

代持人一看，你用他的名字，买了套房，3年内就赚了几百万，而且房子理论上还归他，很容易产生这样的想法：

现在你都赚了几百万了，给我的才十几万，要是没有我，你根本买不了这套房，我要多分一点！而且现在房子在我名下，干脆我直接把房子卖掉，把首付还给你，大不了再多给你点钱。

这种情况，你能怎么办？

要知道，你和他之间只有借贷关系，房子所有权还归他。理论上，他怎么处理这套房子，是他的自由，你无权干预。

这种情况真的无解么？

还是有很多方法，能把风险控制到最低。

首先，最最重要的，是你要选对人。

选谁作为代持人，买在谁名下，这个非常有讲究。

我的建议是，优先选那些自己相信且关系好的人。

第一选择是父母，因为父母一般很少会坑子女，而且以后他们的东西都会是你的。

第二是伴侣，这里必须得是真爱，不能说买在对方名下，突然变心不结婚，那也会有风险。

之后，就是父母的兄弟和亲兄弟姐妹，有一定的血缘关系，信任基础也比较强。

说白了，这些人都是你最亲密的人，毕竟涉及到几百万的资产，交给他们肯定是最放心的。

代持，最好要选知根知底的熟人，不要老觉得面子上过不去，如果真觉得不好意思，事后就多给点回报。

当然，即便是这样也不能保证100%安全，家庭之间也有可能为了利益撕破脸，只是说概率会相对小一些。

那么，如果一定要找不那么熟的人，怎么办？

我的建议是，这个人的征信和查档情况，要好好看一遍，筛选机制一定要严格。如果你找不到，可以找我们来帮你把关。

除了找对代持人外，想要尽可能规避风险，你最好还要和对方签订一个代持协议。

代持协议就是证明双方的合作协议。A出钱，B代为持有房子。大体内容是：

A与B协商一致，达成如下协议。

1、某某物业，系A出资购买，登记于B名下，B代为持有，产权实际归A所有。

2、B不得私自占有，出租、出售、抵押。A有权以B的名义签订并办理出租，出售，抵押等相关手续。

3、实际的月供，租金，收益归A所有。A按时月供，保障B的征信良好。

4、B代为持有，A支付报酬多少。

……

这里可以明确告诉大家，代持协议是有法律效力的，也有很多真实的诉讼案例。

只要A能证明首付由A出资，月供由A月供，B仅仅只是代为持有，法官是支持房子实际由A所有的。

所以，无论是纯代持，还是合伙，只要你觉得信任基础，没达到那个地步，我都会建议你一定要签代持协议。

我以前知道一个神人，现在差不多有158套房子，基本都是代持，这么多代持人哪里找的呢？

很多都是香港人，完全不认识。

他不怕风险吗？我相信他是知道有风险的，但是他有全套把控风险的方法，据我了解，他们公司律师都至少有3个。

签好代持协议，还是能帮你避免很多麻烦。

最后，做完了以上这些，你还要通过其它方式，来约束代持人。

这里不方便展开，有兴趣的朋友，可以加我们会员咨询。

简单提示一句，那就是：

代持的不是房产，是债务。

代持人只是欠你的钱，房子并不属于你，所以我们可以通过债权，来达到对物权的控制。

其中有很多方法，让对方承担很高负债，这个做法有很多好处：

1.小贷公司一看征信，发现债务过高，就不会轻易给他借钱。

2.你持有资金，本质上也是个风控，钱还在你手里，不行可以刷出来。

3.因为他欠你钱，如果你发现不对，还可以作为债主，第一时间去查封房子。

总之，现实生活中还有很多风控手段，能规避你所能想到的种种风险。

要知道，在专业人士眼里，深圳没名额想买房，从来就不是问题。

以前不是，现在不是，以后也不是。