现在买500万的深圳房子30年后到底是亏了还是赚了

假如啊，你在深圳一套房子也没有，或为了撩人约会，或为了成家立业，或为了春风得意，或为了改善居住条件，或者单纯就为了拥有一套房子，你打算长期持有这个500万的投资品，并为此还贷奋斗几十年，那你觉得几十年后你会亏还是赚呢？房子是一笔投资，需要动态算账，来好好算一下这笔账。

一、 购房支出

2019年8月，500万，可买深圳市区核心区域小两房，目前深圳南山、福田，房子均价8万平，500万可买60-70平的普通房子，首付30%，150万，其余350万银行贷款，商业贷款利率4.9%，首套房非公积金贷款五年以上，深圳大部分银行贷款利率上浮5%，小部分上浮10%，我们算上浮10%（按大的算）。

那么房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，选择30年等额本息，350万贷款总额，还款月数360月，算得每月还款1.963万元，总支付利息356.7万，贷款本息合计706.7万元。

每年还贷的资金如果没有还贷的话，钱是可以存起来的，并且有利息收益。我们按每年6%的投资收益算(假设没买房子，每月存下1.963万元)，还贷资金利息收益为：

19630×1.06^29+19630×1.06^28+…+19630×1.06^2+19630×1.06+19630-19630×30=144.5万。

故购买深圳500万房子还贷30年,实际购房支出总计=首付+贷款本息+还贷利息收益=150+706.7+145.5=1002.2万。

二、 首付资金利息

首付150万元的现金存起来也应该是有收益的，现在5年以上银行存款利率4%，我们乐观一点，毕竟很多人觉得自己还挺会理财，还是按每年6%收益来算，30年后得到150×1.06^30=861.5万元。所以，现在的150万资金每年理财获取6%收益，30年首付资金利息损失将为861.5-150=711.5万。

三、 租金收入+租金利息

房子是投资品，因为房子可产生出租收益，不管自住还是出租，都可算是有租金收入。

租金收入，500万的深圳核心区域两房目前出租收入算6000元/月，租售比69.4。我有一个小表妹目前租住在深圳白石洲的农民房一房一厅，35平，去年租金2400元，今年租金2700元，年涨幅200-300元，每年租金涨幅约为8%-12.5%，话多说一句，这个城中村将要进行拆迁改造，小表妹也即将搬离。

实际上，2018年深圳贝壳楼市大数据显示，2018年深圳商品住房平均单位租金为77.6元/平方米，套均租金5692元/套，分别较2017年上涨12.3%、12.0%，今年租金亦延续上涨趋势。

深圳核心区域租金若按每年8%涨幅的算，30年后该房子月租金为6000×1.08^29=55903元，30年的租金总收益=6000×12+6000×1.08×12+6000×1.08^2×12……+6000×1.08^29×12=755.8万元。

就是说如果深圳租金每年能保持8%的涨幅的话，那么30年的总租金收益约为755.8万元，并且这还未计算租金利息收益，收了的租金是可以存起来并产生利息的，如果每个月收起来的租金按每年6%的收益算的话，第一年的租金有29年的利息收益，最后一年的租金没有利息收益，则租金利息总收益为400万左右。

通过以上计算，我们总结一下。

500万深圳核心区域小两房，首付30%，30年等额本息， 目前出租月收益6000元，年租金7.2万元，房租年涨幅8%。

购房支出总计150+706.7+145.5=1002.2万。

首付资金利息总损失711.5万。（按首付资金每年6%的利息收益）

租金收入755.8万，租金利息400万（如果每个月收起来的租金按每年6%的收益算的话）

那么为了得到一个净资产的房子，这30年实际上为房子支付了

购房支出+首付资金利息-租金-租金利息=1002.2+711.5-755.8-400=557.9万元。

这样子，在理想8%租金涨幅状态下，30年里，你共花了557.9万元买了深圳目前价值500万元的房子。也就是说，30年里你用了557.9万元拥有了一个完全属于你的的净资产，30年后，也就是2049年，该房子还是在深圳核心区域，此时房租收益还可能持续，也许该二手房房子售价已经不止557.9万元，因为不出所料，货币将会持续贬值。

如果满70年后，房子产权续期，房子还是你的，因为是首套房，也不存在会对该套房子征收房产税，如果持有二套就很难讲了。

所以回到核心问题买500万的深圳房子，持有30年后到底是亏了还是赚了？

以上辛苦的计算得出如果你觉得30年后该房子出售价远大于557.9万元，那你就是赚了，如果你觉得2019年该房子出售价小于557.9万元，那这就是一笔失败的投资。

如果你买500万的一线房子，只是想短短持有几年而已，这是一种投机，那我无法告诉你答案，正常来说你可能赚不到什么便宜，因为目前我们经济发展非常稳健，房地产投机时代可能已经结束了。

房价的涨跌从经济学上说受供求关系和货币（通货膨胀）的影响最大。以前房子需求大于供给，盖的不够住，几口之家挤一间房，后来每年都在造房子，供给不断增加，但是需求也是不断增加，人均居住面积不断变大，供给赶不上需求爆炸，量价齐飞。

需求不等同于需要，需求不仅包括购买欲望，还需要有支付能力。过去20年，人们的钱包也越来越鼓， 支付能力也大大提升。M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。

2019年6月我国M2达到190万亿，2004年的时候M2才20多万亿，涨了8倍多，但我们的物价增长又非常平稳，例如今年CPI的涨幅才2.8%， 多了的钱就流到了房地产。

然而就全国范围讲，房子供给大于需求，很多农村的住宅、别墅一年到头尽空着。但是经济发达区域确是需求大于供给，像深圳，500资产的家庭都是蜗居。

房子供需是否均衡已不能按整体来看，只能按地区、片区来分析，投资难度非常大。

还有名义GDP增长并不等同于真实经济发展，通货膨胀让名义GDP数据看起来很好看，其实实际GDP增长率=名义GDP增长率-通货膨胀率。通货微膨胀可以刺激经济增长，但是货币不断贬值了，那么固定核心资产像房子就变相涨价了。