位居深圳中心区的中心，CBD住宅价值几何？

上一期『据说』提到，多中心是深圳的必然选择，且事实上深圳的整体规划恰是如此。

在深圳的城市规划图里可以看到，基本每一块被山隔开的区域都有一个城市副中心或城市组团中心，而主中心会向副中心辐射，副中心向周围辐射。

为能够在大家置业选择过程中提供一些参考，『据说』栏目将为大家盘点深圳各大“中心区”内二手楼盘近三个月（2020年6月至2020年8月）的成交均价。

上一期，我们为大家盘点的是位于深圳西部的宝安中心区、空港新城、光明中心区三个片区。

沙井？光明？历史将继续推演，谁会先成为下一个中心？

而本期我们将带来的是深圳的两大城市主中心（前海-南山中心和福田-罗湖中心）中的核心区域的盘点。

• 前海深港合作区

• 深圳湾CBD

• 罗湖CBD

• 福田CBD

• 香蜜湖新金融中心

• 深港科技创新合作区

• 笋岗CBD

前海-南山中心

前海深港合作区

“依托香港，服务内地，面向世界”，生来不凡的前海，发展之路颇受眷顾。如今，随着建设日益成熟，重金投入的前海已经成为了置业者趋之若鹜的焦点，是深圳当下最热门的投资区域，没有之一。

然而，在前海规划基本以商务办公、产业大厦规划为主定位的情况下，居住物业相对稀缺，即使是已经存在的商品房住宅本身也并不具备太大货量。在此情况下，前海住宅项目的缺乏，便使得许多人将置业的目光再次朝向月亮湾大道的另一侧——老前海。

老前海的住宅整体价位处于相对中高端位置，户型多样，北部大社区林立，出行便利；南部则景观资源丰富，部分楼盘还带有优质学位。

深圳湾CBD

南山南，深圳湾。位于深圳市南山区的深圳湾片区，区位、资源要素优越，优质企业和战略项目云集，被认为是最有基础、最有潜力代表深圳参与区域和国际竞合的地区之一。

一流的大湾区，需要一流的CBD。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的大背景下，深圳南山区规划将“深圳湾CBD” 打造大湾区的核心引擎。

深圳湾CBD，以海岸线为链，串联深圳湾超级总部基地、后海金融商务总部基地、前海蛇口自贸片区。陆海交融的滨海风貌、实力雄厚的产业基础，动力澎湃的创新活力，将助力深圳湾CBD成长为粤港澳大湾区的总部经济中心，乃至世界一流的湾区CBD。

福田-罗湖中心

罗湖CBD

罗湖区是在深圳自然生长起来的，在深圳经济发展格局中具有不可替代的地位。深圳金融业历史自然地形成了罗湖区蔡屋围CBD。

以人民南路和深南东路为“二线”的分布格局，构筑了蔡屋围金融中心区雏形，确定了其在全市经济发展格局中的地位。蔡屋围具有亚中央金融区的功能，人民南则具备了亚中央商业区的功能。这一区域是深圳的白领精英最为集中的城市舞台之一，因此又被称为深圳的“中环”。

福田CBD

与罗湖区蔡屋围CBD是自然形成的这一点不同，福田CBD是由深圳市政府规划出来的。福田中心区地处深圳市核心位置，是全市唯一一个集行政、文化、信息、国际展览、金融商务等于一体的综合服务中心，集中体现了深圳的国际城市形象。

随着福田中心区综合服务职能的进一步强化，不仅被确定为城市主中心之一，更将成为粤港澳大湾区最具影响力的地区之一。

片区的功能定位是：体现国际性城市功能的中心商务区、枢纽中心以及深圳的行政、文化中心。

福田区2020年政府工作报告提出，举全区之力建设深港科技创新合作区和香蜜湖新金融中心，全力打造与全球标杆城市中心城区相匹配的新时代“福田2.0版”。

香蜜湖新金融中心

早在2018年，福田区一号文件《福田区现代产业体系中长期发展规划三年行动计划（2018—2020年）》就提出，香蜜湖片区将打造深圳金融街及国际交流中心。

2018年4月10日，《深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询公告》发布，指出要将香蜜湖片区打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。

深港科技创新合作区

深港科技创新合作区位于落马洲河套地区，这里是1997年深圳河治理一期工程完成后裁弯取直“造出”的一块面积约87公顷的区域，位于深圳河中游。

区域位于深圳市福田区南部与香港接壤处，总面积约3.89平方公里。其中，深圳河南侧的香港园区俗称河套地区；深圳河北侧的深圳园区，包括皇岗口岸片区和福田保税区。

作为继前海之后的又一个深港合作重大平台，与前海不同的地方在于，前海重点发展的方向是金融与服务；而河套则立足于创新及科技，它的使命，是让深圳和香港联手成为世界的科创中心。

根据规划，位于香港侧的河套A区和B区，建设“港深创新及科技园”，位于深圳侧的河套C区，建设“深方科创园区”。二者共同发力，让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

笋岗CBD

笋岗位于“红岭创新金融产业带”的北部，是2500亿元再造新罗湖5大旧改片区的重点区域，也是罗湖城市更新规划中项目最集中、数量最多、建筑面积和总体体量最大的片区。

从地理位置上看，《深圳市城市总体规划2007—2020》确定两个城市主中心，即福田—罗湖中心和前海中心。而笋岗街道就位于“罗湖—福田中心”的中心、深圳城市的中轴线上。

从片区规划来看，2010年，时任副市长唐杰便提出笋岗—清水河片区按照“西有前海、东有笋岗—清水河”的总体目标；

此外，笋岗-清水河片区在城市更新“十三五规划”中，被划入深圳16个重点发展区域，与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列。其中，笋岗片区被定位为高端商务中心区，清水河片区则被定位为深圳东部高新区。

罗湖区政府将以红岭路为主轴打造创新金融产业带，把红岭路升级成为世界级“金融街”。而笋岗作为深圳市及罗湖区金融改革创新及互联网金融集聚发展的片区，将成为这条产业带上步子迈得最快的一端。

未来，这条路两侧将出现多栋500米以上的深圳地标建筑，而笋岗这个曾经的“中华第一仓”会摇身变成集金融科技消费为一体的CBD商务区，成为城市中轴线上的一颗明珠。