深圳写字楼上演租客大撤退，租金大幅下降、空置率直线飙升！

报告显示，深圳甲级写字楼租金自2018年第三季度开始面临下行压力。高力国际认为2019年行情也将难有逆转可能，预计全年平均租金将继续下滑4%。

2018年内租金同比下调0.6%，随后2019 年到 2023 年预计由大量新增供应入市，尤其是前海片区和南山的新增供应，全市租金受下行压力应有较明显的降幅。租金在 2021 年会回升，之后呈平稳上升的趋势。

分区来看，高力国际对南山和福田持乐观态度。南山领涨，平均租金同比增长16.9%，但同上季度相比仍有增速明显回落，环比下调 1.1%。展望未来，南山租金增长有依然动力十足；虽大量新供应，但除去自用面积，流通限，有大面积需求的租户尽早入市。

两个片区的强劲需求和高品质楼宇都将有助于拉动租金增长。2019年预期看到两个区的平均租金保持增长态势。其他各区受下行经济压力明显，罗湖面临的压力最大，租金同比下降8.1%。前海因基建还未完善，目前价格较低。据高力国际预计调整期结束至 2020 年，前海租金将有明显的升幅。

除了经济下行外，由贸易战引起的经济不确定性可能会在短期抑制需求的增长，大量新供应入市势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升。近期南山不少写字楼抛出“跳楼价”招租，说明形势比想象中艰难。

据高力国际的统计，深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期，新增供应将在未五年内达到历史峰值。但现如今的供应市场却极为冷却。201 8年第四季度无新增供应，这是自 2016 年以来的第一次。

2018下半年，入市新增供应明显减缓 ，原计划入市超过 200 万平方米的项目实际入市面积减半，其中可租赁为65万平方米。可以租的少了，但是租金和空置率都提高了，说明租客在减少。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“由于预期经济形势日趋严峻，2017年的净吸纳量或将低于2018年。租金水平有机会在2020年经济增速恢复平稳时重拾增势。展望2019至2023年，我们预测平均租金将实现每年3.0%的涨幅。”

来源：高力国际深圳公司

南山的客户正趋向多元化转变，更多的金融类客户从福田转移到南山。而南山不少互联网企业也正在面临残酷的洗牌。锤子、斗鱼、知乎都在裁员。

先是11月中旬，传来锤子准备裁掉60%员工的消息，随后 12月6日，斗鱼深圳传出消息约70名员工在没有收到任何提前通知的情况下，被斗鱼方面口头传达了裁员的消息。斗鱼裁员事件刚过去没多久，知乎又加入了裁员的行列，而这次知乎可能要裁员近300人。行业的不景气，企业不得不裁员缩支，对于办公面积的需求自然在降。

来源：高力国际深圳公司

尽管短期悲观，但高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥认为，深圳在高科技和产业创新方面具有优势，从而在大湾区时代定位为国际科技产业创新中心，现代化、国际化创新型城市。现在的深圳产业政策是导向高端的，对技术含量和附加价值低，成本敏感性高，高用地面积的产业不鼓励；这些产业可能有一些会外迁到东莞、惠州等地。

高力国际简析，深圳的产业转型升级历程主要分为四个阶段，从以加工为主的劳动密集型产业，到以高新技术为主导的产业方向，再到发展新兴产业并主动承接现代服务业，演变成现今以智能产业为主导产业方向。在从产业1.0时代转型升级到产业4.0时代的过程中，出现了多个响应城市发展和产业发展的产业园区和高新技术、智能技术企业，引领产业发展不断进步。

在众多片区中，南山的前途更是无可限量。深圳南山科技园发展历程主要分为三个阶段，从片区开发初期由政府主导，到中期从管委会模式转向公司化运营模式，其中一大持股方为本地国资平台下的企业，成为了一家典型的政府园区平台公司。在当前整个深圳区域都面临着城市更新和产业转移升级的挑战的时期，通过园中园平台的打造，南山科技园完成了由产业转移平台向产业创新和金融创新平台的转变。

对于今年以来，资金对于写字楼市场的不看好，除了经济下行等外部因素外，租客减少，空置率提高，在一定程度上是由产业的转型升级导致的短期阵痛所致。企业的外溢大致分为两种：低端企业外溢和高端企业外溢。深圳一直在进行产业转型升级，近几年不乏一些高端企业因发展需求，受限深圳没有适合的空间而外溢。

高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示，企业外溢，实际上这也是深圳历史转型当中的一个缩影。展望未来，深圳的产业发展需要继续开拓创新思维，融合科技再创新、产业结构优化以及跨区域合作实现产业资源及经营理念输出才能最终实现。