来源：投资家网
作者：综良
在陈欣的个人电脑里，有近十年来深圳大部分小区的户型图，图上的每一个边角尺寸，都是他亲自用电子尺实测并在电脑上绘图制作而成。
陈欣热爱房产，甚至到了一种痴迷的地步：“我可以在一套房里待上一个下午，只思考户型设计的好坏以及如何改造。”
十年前的陈欣对房产相关的事，就非常有兴趣，即便他进入腾讯，整个人泡在斗地主和欢乐二人雀神项目中，他还是会抽出时间，关注着楼市的一举一动。
这十年的经历，把主业之余的陈欣锻炼成了一个楼市高手，身边的朋友常常跑来找他咨询，随着咨询人数的不断增加，陈欣意识到，这或许是一个机会，他毅然放弃了很多人梦寐以求的腾讯岗位，成为了一名创业者。
绿洲创始人 陈欣
以二手房、新房交易数据来看，简单粗暴的房地产“黄金时代”已经过去，全国住宅存量超过2.4亿套，且保持持续稳定。毫无疑问，存量房时代已经势不可挡，这也正是二手房市场的“黄金时代”。
而二手房交易，涉及的因素和角色就太多了。多年交易经验的陈欣深有体会：房屋买卖交易流程是史上最复杂的事儿，没有之一。光是流程就有十种，每个流程又有30多个步骤，一个不小心可能就引起买卖纠纷，To B、To C的痛点，几乎藏在每一个步骤当中。
交易流程图
业主卖房头痛
对于业主来说，在房屋挂牌前后都会面临不同的困扰。
挂牌前，当使用中介APP做定价参考时，面对同样一个小区，同样面积同等户型的情况下，价差很大，APP并没有告知房屋有无海景，有无学位，是单证还是双拼，噪声大不大等问题，因此无法高效的做出判断。
即使已有第三方房屋交易平台推出过“楼盘字典”，但由于缺失景观、学位、噪声等数据，仍导致辅助业主定价的估价模型不准。
中介的APP没有数据展示，只能通过线下电话咨询中介，这样一来，不但信息获取的效率降低，还不能确保所有中介的业务能力强到能够掌握业主的房屋特点，作为连接业主和买家的纽带，如果中介不能准确把信息推送给买家，买家的流量就带不过来。
挂牌后，业主每天会面临着大量不同公司的中介的电话轰炸，这些中介为了做ACN（在一单交易中，有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色，不同岗位间建立合作机制，在交易完成后，各角色可以拿到不同比例的佣金），目前深圳房地产中介公司数量超过200家，每家中介都在推行和重复做“ACN”，找上业主索要房产证、身份证、签委托、拿钥匙、上门实勘，给业主带来频繁骚扰。
业主真正关心的是中介方有没有真实买家，以及买家出价多少。同时证件信息作为隐私，不可能每家中介都发一遍。看房时，多数中介带客，买家就随便看看就走，但每次看房，业主都要安排时间开门，除非委托钥匙。
这样一来，无效带看多，成交的效率也就低。
买主选房踩雷
对于买家来说，一方面，同一城市不同位置区位，以及同一位置区域不同小区之间二手房涨幅差异很大，通过线上获取信息，甄选到增值保值的房产难度非常大，而线下看房的决策成本却很高。
在签约环节，业主实收的大背景下，中介通常都是默认推荐自己的、或者有返点合作担保公司赎楼。赎楼的收费是非标的，不同的担保公司收费差异大，选择不同的银行资金监管赎楼的周期又有差异，周期的长短直接影响赎楼方式的选择。赎楼费的差异动辄几万到几十万上下，买主一不小心就要承受这不必要的损失。
在交易环节的多个步骤里，每一个步骤要去哪里，带什么资料，签什么资料，要找谁办理。所有的细节都是按揭员口头传递。信息传达有偏差，就会造成多次的枉跑，导致效率低，容易出错。
从2012年开始，房屋买卖类的法院诉讼案件同比指数级激增。2018年全国二手房交易的官司案件就有8.5万起。全国二手房成交量420万套，平均成交50套房，就有一套房要打官司。
与打官司的大概率相对的是，中介的风控防火墙接近0，只在签合同的时候查一下档，签约查档不代表签后房屋不会被查封。
对于重资产交易，风控很重要。购房资质、贷款资质审核不通过；购房者有债务纠纷，无法获得贷款；房屋被查封，无法交易；实际价格与贷款价格存在出入，无法正常取得预期贷款额度；银行放款时间不确认，导致赎楼延长、赎楼费用增加，交易期间房屋价值提升，业主加价等情况下，都可能触发纠纷。
风控防火墙为0、线上信息不完善、赎楼方式的选择，都能让买主轻松踩雷。
中介、物业、担保、银行
作为中介，也是哑巴吃黄连，诸多苦说不出。业主不配合提供证件，不委托钥匙，即使有客户，也无法看房。每次带看过程中，同行有钥匙，但同行不共享。不仅如此，带看进小区，每次都还要经受保安的哲学三问阻扰：“你是谁，从哪儿来，要去哪儿？”
还有，中介的房屋维护成本高，需要经纪人不断的去电话业主更新最新的状态。客户的付佣能力差，忠诚度低，跳单、低佣现象频发。这都是常见又是难以解决的难题。
作为物业管理处，本身就是收入不高的一个岗位，但却需要花费大量的人力成本。否则扼要面临智能硬件的采购费用贵，CPS分成（硬件免费提供，需要根据营收分成给硬件供应商，小猫停车就是这种模式。根据停车费的营收分成）不合理，访客身份难识别等问题。
作为担保公司，业务员飞单现象严重是行业内的潜规则。况且没有二手房交易平台，获客来源依赖中介导流。一般中介都有固定合作的担保公司，剩余相对小的担保公司的竞争压力大，收费相对风险来讲过低。
作为评估公司/银行，则无法获取真实的成交信息。没有楼盘字典，估价模型不准，容易高估。
房地产存量趋势不可逆，一二线城市购房需求热度不减，移动互联网的工具便利了交易流程，这些都让陈欣有了新的思考：是不是能有一个系统，能够解决以上痛点，让这个复杂的业态变得简单。
打通痛点步步为营
要实现数据的互联互通，绿洲要做的第一步，就是快速建立更全的楼盘字典，它是一切系统的基础，也是管理置业顾问、摄影师和店长的工作高效开展的前提。
关于楼盘字典的数据来源，能程序自动化实现的，则靠程序获取，需要人工采集或者核准的，才交给人工操作。楼盘字典能够解决房源重复的问题，但多家中介对房源的命名规则不同，依然会出现同样房源多个叫法的情况。
如果不做闭环，命名不一致也就罢了，但绿洲要做的是整个闭环，这就必须统一命名规则。只有这样，房屋上架后，教育局的学位数据，国土局的查档数据，评估公司的估价数据，中介的小区数据，宽带、水电燃气数据才能和房屋关联。
命名方式各家各样，怎么统一？陈欣的应对方式就是对楼盘字典建立映射。映射的对象有中介公司、电信局、燃气公司、国土局、教育局等，通过映射，关联学位数据，查档数据，以及中介的录盘和成交数据。
在录盘分发方面，绿洲系统开放置业顾问、业主的自助录盘功能，通过OCR智能识别反填充，楼盘字典的数据提取，将房屋的上架步骤简单化，最终由业主刷脸线上签署委托，可以分发给所有的合作中介，这样就不再需要业主线下每一家中介对接挂牌。
房产交易有十种流程，即使复杂，绿洲采用通过线上引导，客户就可以看到每一个步骤要带什么、去哪里、签什么资料、产生哪些费用以及费用支付后的对账，每一步流程的耗时也有清晰的记录和展示，提高交易效率。
随着交易GTD流量多了以后，再接入担保公司，系统就有每一家担保公司的现金、额度收费的标准，系统就能自动计算最优算法。如此一来，选哪家担保公司，找哪家银行做监管费用最便宜，用户一目了然。
不仅给了用户最优方案，还能给其他担保公司带来流量，而不是现在的4家大型中介通过返点或者自有担保公司默认推荐。系统自动分发赎楼需求，而不是传统线下口头转单，还可以杜绝员工私单问题。
成本低且不依赖成交
目前来说，像绿洲这样做整个交易闭环的平台，还没有第二家。绿洲和链家、安居客等中介平台的区别就像开游泳馆和游泳教练一样，不存在直接竞争。
就单一业务来对比，中介平台运营成本重，收费单一，受政策调控影响大，很难盈利。相反，绿洲不做最后一公里，不需要大量的线下门店。成本更低。同时，我们的收入结构并不依赖成交。
对比MLS平台，他们没有线下门店，没有做楼盘字典，做不到杜绝虚假房源和房屋去重，因此客户无法获得真实的信息，流量长期来看，并不健康。绿洲本身是房产类业务，不能脱离线下，设有线下门店，做更全信息的楼盘字典。通过业主线上委托确认，线下置业顾问房屋校对，多重机制，做到更全的房屋录入，更真实的、更全面的信息展示，这是对比纯线上平台的优势。
虽然开线下店，采集楼盘字典和房屋在售、成交数据。但是绿洲不做最后一公里，因此，绿洲的门店密集度不需要中介那么高，深圳40家店就能完成全小区的覆盖，所以具备成本低的优势。
如此一来，绿洲为中介、担保公司导流，没有取代任何To B企业，反而提供系统和数据支撑，让To B能够提高效率、降低成本和控制风险，解决To B的痛点，为To B带来更多的收入增长。
自2015年到2018年三年时间，绿洲依靠纯线下商业模式，GMV（成交总额）就达6.3亿，服务类营收达2808万。据陈欣透露，绿洲下一步融资计划为PRE-A轮，融资的资金主要用于系统研发，线下门店的扩张，楼盘字典的数据人工校对以及小区硬件的安装，随之跑出更多的样板数据。
国内房产交易从增量进入存量时代，二手房交易占比未来会逐步提高，这个方向在细分的企业很多：有担保公司负责赎楼，为业主提供资金；有中介负责为买卖双方提供交易匹配和服务引导。
对此，陈欣表示：“如果单一做其中某一块，都不是蓝海了。绿洲的方向是通过底层SAAS系统，实现信息的分发和共享，打通闭环。绿洲的方向，我认为是蓝海。”
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