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第1748篇原创文章
本文作者：淘房哥-唔同
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统计了一下，最近几个月来，深圳" target="_blank">福田的一些成交数据情况，发现刚需盘成交相对还是比较多的，更多还是集中像皇岗、新洲、梅林这些价格均价水平，相对较低的区域。福田由于区域发展比较成熟，对于不少配套而言，已经是比较完善，对于自住是十分便利。
皇岗
皇岗是成交最多的区域，成交了245套。在地理位置上，皇岗是紧挨着中心区，同时也是坐落有两大口岸，这点相比新洲和梅林，皇岗在地段价值上的表现还是相当不错。而且有着河套规划概念的带动，一直以来，区域也是受到不少关注。不少外界也是把河套与前海这两者作为实力相当的建设，可想而知，河套也是给予了厚望。
不过近几年虽然也一直说河套如何如何，有不少大的动作，但是也仅局限于“画饼”，实际上却还没出现比较明显的变化。
（截取自14年编写的【深圳二手房淘房攻略-第24站】崛起的口岸生活圈--皇岗（双口岸、CBD旁、背靠香港））
皇岗片区内，成交最活跃的楼盘要数皇御苑，7号线地铁的开通，大大提升了楼盘的交通出勤。另外近期新盘深物业金领（六期）的开盘，也为皇御苑本身吸引了不少需求关注。成交主要以两房为主，集中在二期、四期，总价大约在400万左右。
虽然四期是12年的小区，楼龄更新，总价门槛相比二期也要更低，但是四期没什么小区环境，这点二期则要表现更好些。二期与一期共用一个大花园，绿化各方面还不错，宜居性较好。户型上也相对实用些，虽然没什么户型上的赠送，但64平左右的两房表现也是中规中矩，目前价格也大概在400万左右，在福田而言，还算有一定的性价比。
不过也会有需求会纠结小区较早的批地时间，影响贷款年限，不过这个每个银行要求都不一样，其实也无须太过担心。
石厦
除了皇御苑这个大盘外，如表格中的益田村，同样也是福田的大盘之一，季度成交45套位居第二。
石厦的益田村，早期的政府福利房社区，小区规模大，也为房源量奠定了一定的基数，这点跟南山的桃源村有点类似。不过基数是基数，要想成交活跃，还得综合其他因素。
益田村，宜居性还是比较不错的，大社区环境，休闲空间比较大，而且大型生活超市、地铁都有，对于自住来说比较便利。而且学位上，都是老牌的学校，口碑不错，益田村本身也聚集了不少公务员、教师，他们的孩子，也成为了学校一众优质的生源。
加上益田村价格在周边来说不算太高，所以考虑到益田村置业的，大多都是有小孩的刚需家庭为主。
华强南
再来说的，是成交最多的楼盘，位于华强南片区的京基御景华城。虽然楼盘容积率较高，也比较靠近滨河大道，容易受到噪音影响，但是由京基地产开发，楼盘质量还可以。7号线赤尾站地铁口物业，能快速辐射华强北、福田口岸、车公庙等福田重要商圈。租金水平相对也比较高。
从数据上看，一房两房成交相对是比较活跃，以30来平与60来平为主，面积不大，总价不高，吸引了不少刚需关注。
同区域的还有桐林城市广场，作为成交top5之一，成交还是比较活跃的，成交23套。同样是一房两房卖的更好些。相比御景华城，桐林整体面积上要略小一点，所以总价门槛要低一些，从统计的数据上看，套均总价230万，算是目前一房一厅主流的价格水平。
桐林城市广场，是12年的小区楼龄较新，虽然前期经历过烂尾，但问题并不大。而且小区并不靠近主干道，相对来说比较安静，只是离地铁站有点距离，步行可能需要差不多10分钟。
八卦岭
最后是鹏盛村。成交27套，位居第四。得益于八卦岭区域最近一直利好不断，特别是新学校的动工，吸引了一大批置业者关注，片区成交活跃度有所增加。
从数据来看，鹏盛村成交多为100来万的单间。虽然楼盘比较老旧，不过价格比较便宜，单价4万多，而且本身楼盘主打中小户型，总价不高，一直以来都有传出有旧改的可能，所以也吸引部分投资客关注。
小区位于9号线园岭站地铁口上盖，交通便利。楼盘内，大多是出租作为宿舍或是仓储所用，宜居性一般，自住需求不太推荐。不过小区属于园岭实验小学+华富中学的学区范围，学位还可以，对学位有需求而不自住的，可以适当关注，临近的旭飞花园同样也有价位门槛比较低的房源，可做对比。
总结：
综合本期聊到的成交top5数据来看，季度成交最为活跃的，其实大多数以中小户型为主，总价普遍都不高，对应的也就是一些以上车过渡刚性需求为主，而且基本都是处于地铁口附近的楼盘，相对来说自住出行比较方便。
虽然有些楼盘品质比较一般，但是有一定的亮点，例如八卦岭那边的学位，也能吸引到部分需求关注。毕竟优质学区房还是现阶段的市场中的香饽饽。
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