买绿本房遇城市更新:原业主不配合,如何径行注销产证?

创作者｜张茂荣

房地产业异议处理权威专家、信荣律师团 总裁刑事辩护律师

主要：房地产业大要案、小产权房子（含农户楼、历史时间违建、绿本房动迁交易析产）纠纷案件

“绿本房”即沒有获得所有产权年限，不可以发售买卖，产证为翠绿色的房屋。

因为非市场商住楼，不可以过户，选购后产证仍在备案权利人户下，存有很有可能因备案权利人债务“被封查执行”和遇城市发展备案权利人“挟证开价”（不配合销户产证）的两个风险性，因此实践活动中”绿本房“价钱反比例沒有产证的历史文化遗留下违章建筑更低。

以上两大风险性中备案权利人“挟证开价”问题，本精英团队可以处理，详见《买绿本房遇城市发展：原小区业主不配合，怎样径行销户产证？》｜信荣精英团队“绿本产证销户重点法律援助”介绍》 ，往日“被封查执行“的风险性一直没法排除，但全新实例表明，该风险性已经有解决的发展趋势：深圳法院裁判员见解早已从选购“绿本房”不可以排除执行到可以排除执行变化！

实例1：张秀芳、段美云等第三人执行质疑之诉民事法律一审民事裁定书

案号：(2021)粤0307民初21306号

裁判员人民法院：深圳市龙岗区人民法院

裁判员時间：2021年11月25日

基本上案件：

涉案房地产为“绿本房”，2006年10月23日备案在陈洪顺户下，备案种类为群众私房备案。

2011年5月17日，张秀芳与陈洪顺签定《房地产买卖合同》，以24万余元选购涉案房地产并具体搬入。

因陈洪顺对外开放债务，涉案房地产被深圳市龙岗区人民法院人民法院判决竞拍、转卖，以偿还债务。

案子执行全过程中，张秀芳以涉案房地产为其所有的为由明确提出执行质疑，要求中断对涉案房地产的封查、竞拍等相对应执行对策。

2021年4月30日，深圳市龙岗法院判决驳回申诉张秀芳的质疑要求，张秀芳遂提到此案执行质疑之诉案。

裁判员见解：

深圳市龙岗区人民法院人民法院经审判觉得（全文）：

此案为第三人执行质疑之诉，此案的热议聚焦点为上诉人对涉案房地产是不是具备足够排除执行的支配权。依据《最大人民法院有关人民法院申请办理执行质疑和执行行政复议案子多个问题的要求》第二十八条规定：钱财债务执行中，购房人对注册在被执行人户下的房产提出质疑，合乎以下情况且其支配权可以排除执行的，人民法院应予以适用：（一）在人民法院封查前已签署合理合法合理的书面形式买卖协议；（二）在人民法院封查前已合理合法占据该房产；（三）已缴纳所有工程款，或是已依照合同约定付款一部分工程款且将所剩工程款依照人民法院的规定交货执行；（四）非因购房人本身缘故未办过户备案。

依据此案查清客观事实，上诉人于2011年5月17日与第三人签署《房产买卖合同》，从第三人处选购涉案房地产，并自2011年9月起即在我院封查涉案房地产前已签署合理合法合理买卖协议并具体占据应用迄今。涉案房地产为绿本房产，因现行政策缘故申请办理过户存有阻碍，故涉案房地产一直未过户备案至上诉人户下并不是因上诉人缘故导致。......。此案的状况，合乎以上法律条文要求情况，上诉人对涉案房地产具有足够排除执行的支配权，故上诉人要求终止对涉案房地产的执行，我院给予适用。

按照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最大人民法院有关应用的诠释》第三百一十二条、《最大人民法院有关人民法院申请办理执行质疑和执行行政复议案子多个问题的要求》第二十四条、第二十八条的规定，宣判：不可执行涉案房地产。

（目前为止并未查找到该案二审宣判）。

买“绿本房”遇城市发展：原小区业主不配合，怎样径行销户产证？

因仅仅一审判决，很有可能会有人说二审不一定持一样见解，从此小编经查找实例发觉，深圳初级人民法院近些年也是适用“绿本房”顾客排除备案权利人债务人的强制性执行的，如：

实例2：深圳自主创新投资有限公司有限责任公司、深圳优秀人才创新创业一号股权基金执行核查类执行裁定书

案号：(2020)粤03执异1202号

裁判员人民法院：深圳初级人民法院

裁判员時间：2020年12月25日

裁判员见解：

深圳初级人民法院经审判觉得（全文）：最大人民法院《有关人民法院申请办理执行质疑和行政复议案子多个问题的要求》第二十八条规定，“钱财债务执行中,购房人对注册在被执行人户下的房产提出质疑，合乎以下情况且其支配权可以排除执行的，人民法院应予以适用：（一）在人民法院封查前已签署合理合法合理的书面形式买卖协议；（二）在人民法院封查前已合理合法占据该房产；（三）已缴纳所有工程款，或是已依照合同约定付款一部分工程款且将所剩工程款依照人民法院的规定交货执行；（四）非因购房人本身缘故未办过户备案”。

此案中，质疑人马清雄（“绿本房”顾客）与被执行人张煊楠（“绿本房”商家）签署之房地产业转让协议书未违背国家法律的强制要求，为合理合同书。异议人已于签署合同时结清所有购房的钱，异议人允许由张煊楠扣除2018年11月至2019年1月的房租，应视作异议人已具体占据、操纵涉案房地产，故异议人已在我院封查前具体占据涉案房地产。因现行政策缘故，涉案房地产暂不可以申请办理迁移备案，异议人对于此事并无过错。综上所述，异议人之情况，合乎最大人民法院《有关人民法院申请办理执行质疑和行政复议案子多个问题的要求》第二十八条之规定。对其质疑要求，我院给予适用。

按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最大人民法院《有关人民法院申请办理执行质疑和行政复议案子多个问题的要求》第二十八条之规定，判决：中断对坐落于深圳市宝安区民治街道XX房地产（房地产业证号：深房地产字第××号）的执行。

绿本小产权房子：连坏买卖协议均为合理，原群众不可后悔！

信荣说：认可可以排除执行，选购风险性减少，或造成“绿本房”涨价。

1、往日审理实践活动大部分以“绿本房”顾客明知道不可以过户而选购存有错过了为由，评定未办过户备案缘故取决于顾客，买家排除强制性执行要求不符《最大人民法院有关人民法院申请办理执行质疑和执行行政复议案子多个问题的要求》第二十八条规定，驳回申诉顾客执行质疑，如深圳初级人民法院（2018）粤03民终4591号案裁判员全文：

彼此2008年5月签署《房屋转让协议书》，在将近近九年的时间段里上诉人刘鸿彪（顾客）没完成过户，并且上诉人刘鸿彪做为涉案房子权利人之一理应了解涉案房子在签署《房屋转让协议书》时存有过户的局限及存有不可以过户的很有可能，其依然选购涉案房子，由此可见对涉案房子不可以过户存有主观性纵容，因而，上诉人刘鸿彪对涉案房子未办过户存有本身缘故，规定排除对涉案房地产的执行，不符《最大人民法院有关人民法院申请办理执行质疑和行政复议案子多个问题的要求》第二十八条规定的要求，一审人民法院给予驳回申诉，解决恰当，我院给予保持。

2、本人觉得，“绿本房”不可以进行过户的直接原因并不是顾客主观性过失，反而是客观性不可以，因顾客选购客观性不可以过户的房屋而评定其针对过户不可以存有过失实在是舍本逐末，实质是人为因素扩大解释“非因购房人本身缘故未办过户备案”，是行政执法程序的不合理履行（四川省高級人民法院也是乱用行政执法程序，竟然以购房人选购预售房，违背《城市管理法》地38条第1款第六项，存有错过了为由，评定不符《最大人民法院有关人民法院申请办理执行质疑和行政复议案子多个问题的要求》第二十八条规定，裁定预售房顾客不可以排除执行！，详见小编原創《四川高法：买现房有过失，遇封查不可以排除执行！——不具备物权法希望权》）；

3、买“绿本房”私房可以排除备案权利人债务人的强制性执行，从源头上确保了消费者的支配权，清除了“被封查执行”的法律纠纷，而“挟证开价”又可以授权委托本精英团队处理，则选购“绿本房”的法律纠纷基本上可以排除，“绿本房”合理合法房地产价格小于“历史时间违建”违章建筑的怪状或将得到扭曲；

4、科学研究实例是为了更好地具体指导实践活动、应用于实践活动：“绿本房”占有购房，选购无需过户又可以排除执行，遇城市发展还能够获得拆迁房赔偿，并且价钱小于违章建筑，针对投入客而言是个好事儿，但处理异议的全过程自身必须资金投入的时间和时间成本费，因此提议或是慎重项目投资。与此同时提示商家：售卖后因不可以过户，只需产证不销户，将造成为顾客“终生股权代持”，占有本人买房指标值，再买商品房时必须留意，以防毁约。