现在非常不建议买“老破小”，这种房子不好买更不好卖

在中国的楼市中，“老破小”是一种特殊的存在，这种房子有诸多优势，总价相对比较低，地段又相对较好，配套，特别是名校资源傍身，让它在过去屡屡因为价格上头条。

当然，上头条，不仅是因为房价，还因为拆迁。

比如深圳，拆迁诞生了多少个亿万富翁，人家可不高兴这样形容了，因为“本来就是亿万富翁”，不过有这个底气的人并不多，别看深圳有2000多万人，但真正的土著也就40多万人，而深圳绝大部分老破小都在这40万人手里。当年深圳还是小渔村的时候，人家祖上几代人就在这里打拼了，自从被划了一个圈之后，这里的人口呈指数级增长。这些人就开始起楼，想方设法盖房子，一直到现在，他们手里的房子已不能用多少套来形容，而是以多少栋楼来形容。

笔者有位同事，他哥们儿就是深圳人，在北京工作，谈不上最豪的那种，大概不在那40万人当中，但去年回深圳办拆迁的事，也是够厉害，全家人意见出奇的一致，一分钱没要，全要的房子，据说是十几套房。面积不算大，但以深圳的房价，距离亿万富翁也就是分分钟的事儿。好好经营一下，裂变一下，包租公的日子相当滋润。

越发达的城市，这种事越多，前段时间，杭州树园小区塌陷，补偿搬迁方案已经公示了，134户，所涉及的房屋核算下来，平均补偿标准为46700元/平米，有一套上世纪90年代末的房子，48平米，补偿款达到了380万元，折合房价为每平米7.9万。

这个价格可是平均补偿价格的1.7倍，各位看官怎么看？

肯定有人又想了，买一套老破小等拆迁，岂不是爽哉？

现阶段，乃至未来，非也！

为什么这么说？

对于城市来说，要获得土地，首先想到的是找生地，而不是毛地。原因很简单，生地比毛地的成本低多了。这里稍微说明一下，生地一般来源于农用地，而毛地则是来源老旧城区。

早些年，很多城市在大力摊大饼的时候，也要经历各种拆，对老旧小区动手，也爆出过不少问题，但房地产发展到现在，拆的成本太高了，相对来说，开发农用地的成本就低得多了。

即便从宏观来看，时下拆迁造富这种事也实在不大合适高频出现。所以，如果你想买老破小，入手一套老房子来博这个收益，难度是越来越大了，除非你所在的城市，城镇化率极高，实在没什么农用地可用了，又或者你所在的城市要控制建成区面积，通过存量整理获得土地。

就拿杭州这个小区来说吧，如果不是地铁施工导致路面塌陷波及到，恐怕未来一二十年都很难有拆迁这种事发生。绝大部分买房投资策略都不会将这种“偶然因素”纳入其中。上述是一个主线逻辑，如果考虑到当前调控趋于剥离学区对房价的影响，这是一个总体趋势。这一点我自己就已经是当事人了，原本开发商为我们小区配建的学区房，虽然是分校，但品牌不错的，不过划片政策与当初买房时大变。周边三四个小学一块摇号分配学位，有的家长非常难以接受自己的孩子不能上本小区的学校，而去要两三公里外的其他小区配建的学校上学。去年有部分家长就已经去相关部门了，但最终仍然改变不了局面。

此外，还有一个短期因素，就是银行现在对老破小的支持力度在下降，具体这一点我在昨天的文章中有相当篇幅的分析，感兴趣的可以往回翻翻。

总之，现阶段，老破小，二十年以上的老房子，如果不是有特别强烈的需求，为此可以妥协一切，比如不差钱的那种，不计较投资收益，精确回报周期的那种，那就先别买这种房子了。

当然，从换手容易度来看，它也是那种难度相对较高的二手房，难买也难卖，每换一手，再换手的难度就更大。