中国奥园陷注水疑云 产品频投诉 郭梓文的“病态红”拷问

导 语

娱乐圈内，有一夜爆红的流量明星，也有跑龙套多年才有成就的实力派。对于红这件事，谁都说不准。

聚焦房企，也有此现象。比如中国奥园成立二十年有余，一直四平八稳，近三年竟突然成为业界黑马。发展速度可谓彪悍。

只是，走红背后，中国奥园也引来不少诟病：激进扩张、高杠杆运作、注水疑云、产品乱象，摩擦着多方神经。那么，这样的“病态红”，能持续多久、又有多少价值呢？

作者：云隐

来源：铑财——铑财研究院

有说，天下武功，唯快不破。

也有说，无欲速,无见小利。

可见，如何取舍速度、平衡节奏，成为一个关键问题。这在本文主角中国奥园身上，也有鲜活体现。

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业绩逆袭

一定意义上说，快，已是中国奥园的一个标志。

作为中国首个复合地产创造者，中国奥园自2007年在香港联交所上市后，便开始在粤港澳大湾区聚焦，同时布局华南、华东等地区，只是业绩一直平稳，甚至可说是平淡。

画风突变来自2016年，2016年-2018年，其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%。也就是说这三年间的复合年增长率达89%。

而2018，中国奥园的合同销售成绩更是翻了一倍。利好之下，中国奥园的管理层定下2019销售破千亿的目标。

上周2019半年报公布，未叫人失望：中国奥园在2019上半年实现营业额236.70亿元，归母净利润为22.72亿元，合同销售额也达到536.30亿元，同比分别增长73.20%、86.80%和33%。

按这态势，中国奥园突破千亿的销售目标是大概率事件。

要知道，2015年之前中国奥园还是一个默默无闻者，甚至营业额长期未过百亿门槛。

何以有这样的逆袭呢？

土地储备是一个重要考量。中国奥园曾通过收购、招拍挂，还借道旧城改造获得土地储备，使其短期内土地储备量剧增。

从2019中报看，中国奥园共拥有230个项目，分布逾75个境内外城市，新增土地储备建筑面约726万平方米，合计拥有土地储备建筑面积4012万方，总货值4255亿元。其中，可售货值2197亿元，大部分位于大湾区城市。

从土地成本来看，上半年奥园的土储成本约2321元/平米，较去年同期2143元/平米增加8.3%。其中，376万平方米为已竣工物业，1916万平方米处于在建阶段，1720万平方米为持续未来发展土地。

在城市更新上，奥园聚焦粤港澳大湾区、环北京、长三角、南宁等区域，拥有潜在可售资源约人民币 2,197 亿元，大部分位于大湾区城市。其中，只在珠海就拥有多个处于不同发展阶段的三旧改造项目。

不难发现，中国奥园仍有大量的潜在可售资源，这也奠定了行业地位。

根据今年7月份发布的2019年《财富》中国500强排行榜中，中国奥园延续了强势劲头，一举跃升103位至第279位，这是中国奥园第三年进入《财富》中国500强榜单。

有专家表示，2010年-2015年间，中国奥园转型住宅和商业地产双面发展。商业地产的稳健支撑了中国奥园业绩。随后，2016年楼市复苏，中国奥园扩大住宅销售比例，采取快速开发、快速销售、快速回款的高周转策略，由此产生规模效应，继而促使业绩大增。

财务风险

如此来看，中国奥园的实力大涨无可厚非。甚至成为不少投资者心中的白马股。

只是，高光之下，诸多问题也在激增。是不是白马，还需有更多维的考量。

来看看下面的数据。

高负债率、低回款率，这样的行业硬伤同时出现在中国奥园身上。

首先来看现金回款率。

2018年，中国奥园的存货首次突破千亿门槛，为1149.51亿元，同比增长48.90%。2019年上半年存货比2018年末增长18.1%，达到1357.69亿元。

众所周知，存货周转快慢直接影响企业现金流。

有数据显示，中国奥园在2018年的存货周转次数为0.22，在2018上市房企TOP100中为例93位，排在较末，而这百家房企的平均存货周转次数为0.37。可见，其已大大低于行业水平。而到2019年上半年，这一数据再次恶化，下降到0.14。

这样夸张的慢周转次数，相比中国奥园的高增业绩，实在有些扎眼。

现金方面，财报显示2019上半年，中国奥园结余及现金为548.37亿元，其中88%以人民币计值，受限制银行存款约41.87亿元。

同时，公告显示，上半年，奥园现金回款率约75%，而在2017年和2018年，中国奥园的销售回款率分别为80%和78%。相较之下，中国奥园的回款能力呈现逐年降低趋势。

而回款是企业重要的资金来源，是衡量房企赚钱能力、周转速度的指标之一。

在回款能力走低形势下，中国奥园的资产负债率也呈现高位运行。

截至2019上半年，中国奥园资产总额约2325.68亿元，负债总额约1972亿元，资产负债率84.79%，而去年同期为81.5%，2018年底为83.7%。

值得强调的是，这种现象并非近两年才出现，而是自2012年之后，中国奥园的资产负债率就在以每年至少1个百分点增长。

据资料显示，2012年中国奥园资产负债率65.87%，自2013年开始，就由74.86%直线上升至2018年的83.73%。

而此次2019中报发布，84.79%的资产负债率已逼近发改委划下的85%监管红线。

此外，负债总额也从2012年的137.09亿元增加到2018年的1581亿元，截止中报，达到1972亿元。

不只如此，中国奥园相应的销售、行政开支也在大幅增长。

数据显示，2018年中国奥园的销售及分销开支总额约14.32亿元，比2017年的9.26亿元上升54.6%，对此，中国奥园解释称是由于集团2018年预售的物业数目增加所带动的。

同时，随着市场推广及宣传活动增加，公司行政开支为17.36亿元，较2017年的8亿人民币足足翻了两倍有余，涨幅为117.1%；员工薪金为14.53亿元，直接为上一年的近两倍。

此外，在借款方面，截至2018年底，中国奥园的银行及其他借款为人民币407.52亿元。而2017年借款仅277.95亿元，一年间已增长46.62%。

优先票据方面，2018年约为人民币169.70亿元，同比上涨34.95%。截至2019年上半年，中国奥园发行优先票据及公司债为238.86亿，比2018年底增长40.75%。

鉴于中国奥园大部分借款均为浮动利率，并且需每年计息，因此这对中国奥园来说面临公平值利率的风险。财报上也披露了这一点。

实际上，中国奥园在2018年的债券的实际利率为7.4%，与去年底上升0.2%。

有机构数据显示，同期房企的平均融资成本是6.96%。

可见，中国奥园的债务问题已大幅增加，偿债压力增大是不争事实。

上述核心数据的恶化，或对其稳定发展带来影响，投资者需要密切关注。

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注水风波

不难看出，中国奥园业绩增长、快速扩张之下，风险也在滋生。

不过，中国奥园的问题远不止这些。比如销售额“注水”疑云，究竟谁说的对？

据经济观察网报道，有个人投资者发文质疑中国奥园披露的2019年中报中合同销售金额存疑。其综合中国奥园2018年年报中各区域的货值占比及第三方机构亿翰智库最新发布的上半年广东省典型房企销售业绩数据，推算出的销售额仅有257.2亿元，而官方披露的数字为536.3亿元，被疑数字“注水”。

消息一出，立刻掀起波澜。

7月8日，开盘不久，中国奥园股价便持续下滑，一度跌至每股9.85港元。最终以每股10.62港元收盘，跌幅达到8.61%。

这是最近一年来，中国奥园单日股价下跌最厉害的一次。随后，中国奥园发布澄清公告表示，上述媒体所推算的合同营销数据欠缺根据。

目前来看，这次注水风波真相如何，仍有待时间做答。

有分析人士称，目前房地产企业的销售额普遍注水，在销售额与网签数据不匹配、大量合作项目重复计算等情况下，扩张性企业更容易出现这类情况。

看来，注水问题有一定行业代表性。不过，对于资本市场而言，数据是否注水，披露信息是否准确，都是及其严谨敏感的关键问题。

比如康美药业的财务数据造假等，已在行业形成恶劣影响。而就在昨日，证监会发布公告称，近期，上市公司财务造假、资金占用等恶性违规案件有所增加。证监会将坚持“管少管精才能管好”的原则，对于损害上市公司及投资者利益、市场反响强烈的违法违规行为，从严惩处。同时，再次强调，要提高风险公司违法成本。

品质乱象

更值注意的是，中国奥园激进发展的背后，冷却下来的并不只是财务问题，还有敏感的质量问题。

2016-2018年这期间，正是中国奥园飞速发展阶段，然而这三年，其也被频频爆出质量问题的时段。

据长江商报报道，8月5日，广东惠州奥园一名住户称“花费一百多万买的住宅突然之间变成了商住公寓，开发商还反问产权都是70年，有什么区别？”

据铑财了解，位于惠州市惠阳区开城大道上的奥园开城首府，是港股上市公司中国奥园旗下项目。

自2016年首次进驻惠州以来，该公司在惠州市场频频落子，也滋生了乱象。

此次共涉及500余户业主，根据业主叙述，2017年购买住宅，，草签合同同样为“住宅”，却在正式合同签订后显示勾选为“住宅”性质的一页被偷换成勾选“商住”，涉嫌虚假宣传和欺诈。

同时，业主提供的多份视频和图片资料显示，墙面用锐物轻敲便“噗噗”掉灰，地面也出现明显裂痕等。

事实上，不只惠州项目有此问题。

仅去年下半年，中国奥园合肥、成都等地项目，也相继被曝出存在质量问题和虚假宣传乱象。

一定意义上说，惠州项目之所以突出，是因为最近几年来，中国奥园在惠州扩张生猛。数据显示，2016年只有惠州誉山湖一个项目，到2018年底，已有12个项目布局。

此外，在微博上搜索“中国奥园房屋质量”后，也有多条关于中国奥园的质量曝光。

其中，2019年8月10日，“用户7274352521”对惠州奥园虚假宣传称惠州奥园黑心开发商，偷换合同，住宅改商住，欺骗百姓，我们一辈子的血汗钱被他们骗了，房屋质量极差。

此外，在2019年8月16日，蚌埠头条曝光一则视频，住户王国照在蚌埠市的瀚林银座苑（东区）买了一套奥园房子，拿到房子后找好了装修公司，打算用作儿子婚房，但是还没开始就停工，原因是房子存在多处质量问题。

网友“Ashin露露露露”转发并称，“我也买的瀚林东区，跟西区不论是房屋质量，绿化，物业管理方方面面都天壤之别！花了高价买了个还不如拆迁还原房的住宅～黑心奥园。”

2016年12月27日，红网曝光株洲市天元区奥园广场小区，业主发现在房子里轻轻跺脚，整个地板都震动，部分房间楼板被开发商挖开整改。开发商表否认房屋整体质量有问题。而株洲建设部门出具了违规交付使用处理意见，要求停止交付使用。

值得强调的是，2018年11月，中国奥园的子公司清远合创泰富还被广东住建厅列入第四批违法违规房地产开发

显然，中国奥园产品质量的诸多问题，摩擦着消费者、监管层的忍耐线。

中国奥园相关负责人曾表示：“我们的发展是提早布局，稳健发展，并非盲目扩张，在稳健发展的同时我们非常注重工程质量。不能牺牲质量去追求速度，不能牺牲质量去追求规模，这是最重要的。”

中国奥园官网也显示，打造常青基业，构筑健康生活。是其企业愿景。高效、诚信、责任，是其企业价值观。

那么，中国奥园又做到了哪些呢？

高速发展之下，中国奥园并未平衡好速度与品质间的关系。实际上这种情况也是可预料的，高扩张、高周转的强速节奏下，保证房屋质量成了一个待解难题。

有时候，在利益、业绩面前，“掷地有声”地承诺也会变得软弱无力。这两者的取舍，考验着企业的价值初心，显然，中国奥园的表现差强人意。市场信誉损毁，也在自然之中。

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当家人难题

细数之下，中国奥园的这些问题全都摆在了当家人郭梓文眼前，形势不容乐观。

从市场上讲，过去一年，各地调控政策持续加码，楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，中国奥园虽仍处高位，但快速增长势头已受到阻碍。

从政策上，7月30日最高层再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

同时，央行两次强调房地产金融政策严监管，杜绝违规资金流入房地产。

一方面，调控高压态势不减，另一方面，不断升高的融资成本和债务压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。

这也对中国奥园产生压力。

细观中国奥园，由一家不起眼的广东房企，在当家人郭梓文带领下成为市场上的黑马。“快速开发、快速销售、快速回款”策略，功不可没。

只是，成败皆萧何。随着房企融资环境收紧，行业环境的变化，尤其是消费者对住房品质的提升，奥园的上述模式也颇受质疑。

成就越大，意味着责任也就越大。以此来看，存在不少财务问题、产品质量问题的中国奥园，是否已违背了发展初心。是否正在挑战消费者、投资者、监管层的忍耐线呢？

值得一提的是，截至7月24日，2019年全国共274家房企破产，同比增加41.2%。

行业洗牌正在到来，中国奥园是到了停下脚步认真思考的时候了。这种激进发展带来的病态红，到底有多少价值，又会掩藏哪些风险。如何站稳脚跟，如何做到速度与品质兼顾，显然郭梓文面临严题，如何表现，铑财将持续关注。

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