深圳二手房市场低迷归根结底离不开两个原因

纽盖特 2021-11-19 22:56 阅读 1000+

近日，据深圳房地产信息平台网有关统计数据表明，2021年10月，深圳市的二手住房成交量为1605套，同比下挫9.1%；二手住房成交总面积为15.04万㎡，同比下挫11.2%。这也是深圳二手住房产权过户户数自2012年3月至今的最低限，也就是深圳市2021年10月的二手住房成交量创出了近10年以来的最低。与此同时据深圳房产中介研究会全新发布的信息表明，10月深圳市的二手房网签户数为1777套（含自助式），同比下挫10%，同期相比下挫69%，也是呈不断下滑的趋势。由此可见，2021年深圳二手房销售市场的凉爽十足，早已很早越冬了。深圳二手房销售市场的不景气说到底离不了2个缘故。01 房地产调控现行政策不断缩紧大家都知道，2021年深圳市房地产调控较大的“大杀器”当属“二手房参考价”。2021年2月8日，深圳住建局公布了有关创建二手住房成交参考价的通告，并规定金融机构将依据参考价来进行二手房贷款。现行政策公布后，深圳二手房成交量逐渐骤减，4月成交量4877套；5月成交量3027套；6月也是跌穿3000套，为2575套；7月成交量2557套，创近17个月来最低，同期相比下挫超8成；8月成交量仅为2043套；9月成交量则立即跌至2000套下列，为1766套。正因如此，“二手房参考价”对房市的破坏力也是非常大的，这从现阶段早已在推行的城市中也可以窥探一二。据58同城网、安居客公布的2021年《10月国民安居指数报告》表明，在贯彻落实了二手住房参考价规章制度的10个城市中，有8个城市的二手房挂牌上市平均价同比发生了降低的发展趋势。也有上海市在推行“二手房核实价”和“二手房贷款申请办理三价就低”后没多久，其二手房市场减温实际效果立显，9月二手房成交量为1.2万件，环比下降33%，同比减少61%，成交水准基本上降至近些年的底端水准。由于一般状况下，这种城市的二手房市场成交价都广泛高过参考价，而金融机构也是依照参考价来贷款的，那样购房者在买房子时就迫不得已补充彼此之间的借款差值，也就等同于变向提升了购房者的首付门坎。在这样的情形下，许多本来想买房子的购房者会忽然资产不足，最终只有暂时中止购房的方案，而商家假如需要迅速卖房子得话，也就迫不得已根据减价来减少门坎，这样一来，销售市场就产生了量价齐跌的趋势。自然，除开二手房参考价外，深房理事情、房贷利息转变及其严厉打击买房自有资金、严堵假离婚买房等系统漏洞、土地拍卖下降住房市场销售指导价……也给高溫的深圳楼市泼了一盆凉水。02 新房子供给量提升，刚性需求股票打新变非常容易在新房子“指导价”的引诱下，许多购房者陆续涌进新房子。据调查，10月深圳新房成交户数、成交总面积同比增长幅度均在30%之上。与此同时2021年深圳新房打新规则发生了转变，一是房地产状况提升了5-10年之内（含5年）在深圳市有住房出让纪录，现称下无住房的，積分30分；二是对个人社保数开展了限制，夫妇彼此或单身男女在深圳市交纳社保（或个人所得税）总月数，每个人个人社保总计時间最多不可高于20年，换句话说调节以后，个人社保巨头较多也仅有48分；三是对家人或单身男女有未成年子女的，積分从2分提升至5分。在打新规则转变以后，深圳市的没房刚性需求要想买房新房子就比往年非常容易多了。并且最近深圳新房住房的供给量也有所增加，这也对二手房市场产生了进一步地压挤。此外，深圳市2021年的第二批集中化供地经历了下线后又再次发布的全过程，而再次发布土地的商住楼限购价钱较以前下降约3%-9%，这向销售市场释放出来房子价格将长期性被管控的数据信号，进而促使购房者也显得更为坦然理智。其次2021年4月，深圳发布了四宗土地的特性由工业土地变为住宅用地。在其中，两宗原本定为新兴产业商业用地，一宗为一般工业土地，一宗为发展趋势预留地。这四宗商业用地将被拆分为住宅用地、城市绿地教育设备商业用地等，涉及到土地达20万平方。住宅用地供货的提升，促使深圳市将来新房子的供给量也或将提升，这对二手房市场也产生了很大的工作压力。03 下面销售市场会更冷吗？从2021年深圳市的第二批集中化供地对商住楼限购价钱较以前有一定的下降看来，房子价格稳中有降的预估早已产生。但是也有的人觉得，这仅仅转折点的开始，深圳楼市还末见底，由于成交数据信息具备一定的滞后效应。从一线中介公司工作人员的意见反馈看来，具体成交状况很有可能更冷。而在广东住房政策研究核心顶尖研究者李宇嘉来看，尽管10月二手房成交同期相比减幅较高，但同比下滑有一定的下挫，这表明销售市场早已逐渐筑底。数据信息表明，2021年9月深圳二手住房成交户数同比降低13.6%；而10月二手住房成交户数同比降低9.1%，下滑较9月份有一定的下挫。此外有专业人士觉得，过去的限购政策限贷对策是以消費侧来限定购房者，让新房子和二手房的选购越来越低頻迟缓。而本次第二批集中化供地下降土地资源“小麦面粉价”，则是以供给侧结构“开刀”，那样会让大伙儿产生“吐司面包价”也会下降的预估，因此销售市场的犹豫心态还会继续更为浓厚，如今说销售市场见底还太早。对于此事，你们怎么看？你觉得下面销售市场还会继续更冷吗？热烈欢迎下边留言板留言。