龙岗VS福田,深圳买房应该这样买!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔，你好，北方人，深圳户口无房，想搬到深圳居住，家里两个孩子马上要上小学，暂时不打算在深圳买房，想在深圳找一个居住环境不差、学区也比较好一点的区域租房住，深圳哪个区域教育质量最好？请问有什么片区可以推荐的吗？

深叔：你好，深圳名校最多的两个区是福田和南山，这两个区地段、配套也比较好，如果家庭经济条件不错，建议把户口落在这两个区。福田比较看重房产，租房户的分要比有房户低，外地户口家庭独子在福田购房且住满一年就有机会上优质小学和初中。如果打算租房上学，比较推荐宝安、光明和龙华三个区。宝安和龙华不要求深圳有房产，只要是深户，在学区租房满一年，家庭独子，就可以上潜龙、高峰这样的学校。光明区比较看重户籍，如果是光明区户籍就是第一类生源，但是没什么名校，不如龙华和宝安。南山区生活成本比较高，但是教育质量很好，而且学位比较宽松，深圳户籍无房户的机会比较大。其他片区如坪山、龙岗、罗湖、盐田，学区不错的竞争比较激烈，对无房、租房户不太友好；租房户有一定优势的学区又不行，都不推荐。深圳各区域性价比高的学位房，关注内部分享。

2.提问：深叔，你好，深圳本地人，已婚，一套房子自住，在南山福田那边上班，现在不考虑学区，想置换一套条件好一点的房子自住，选择龙岗还是福田比较合适呢？

深叔：你好，在南山福田上班，买在龙岗自住，通勤时间太长，如果能接受也可以选择龙岗。但是买在龙岗房子没有南山福田升值潜力大，即使不考虑投资，也应该保证自己的房子有一定的保值能力，龙岗龙华近几年很多区域房价都没有明显涨幅，而福田南山整体房价一直在上涨，买福田能优化自己的资产配置，后期房子涨价能获得非常可观的收益，因此建议还是买福田比较合适。深圳投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

3.提问：深叔，你好，现在深圳的房价都快到重庆十倍了，房价已经这么贵了，那成长性还有重庆的高吗？怎么比较这两城市的房价上涨潜力？深圳的楼市价格会不会太高？叔，你怎么看？

深叔：你好，深圳的房价比重庆高三四倍的时候大家就说深圳贵了，而到现在，深圳比重庆已经到了1：10，投资买房仅看标价高低是没有用的。要从经济、人口这些指标综合来看，经济发达、人口聚集虹吸能力强的城市，对房子的需求量也更大，供需关系不平衡促进房价上涨，你可以比较一下两个城市房子的供求关系差距。比较两个城市的上涨潜力，可以用股市类比楼市，决定股价上涨的因素不是标价，而是股票市场的“估值”。从楼市来看也就是房产的市场预期，市场预期又可以通过城市的成长性来判断，深圳楼市热度高，购房者投资实力成长性也很强，市场预期自然就高，相比之下重庆楼市成长性要更弱一些。

4.提问：深叔，你好，打算在深圳做房产投资，最近看了几个盘柑橘周边环境不好，单价也比较高，在纠结要不要今年买房，深圳现在发展是不是西部比较热？哪里的发展潜力更大？买房该怎么选择片区？广州能买吗？

深叔：你好，深圳发展趋势一路向西，罗湖、福田和南山是发展热点区域，楼龄和产业决定了区域房价高度，从楼龄看，罗湖和福田老旧房子比较多，楼龄较老，这些房子户型设计不够合理；从产业来看，深圳产业逐渐升级为高新技术与互联网等高新产业，西部购买力逐渐提升，房子均价也随着购买力与需求的增加而上涨。从房价来看，南山的房子均价11万，比福田高了不少，再加上南山的空地和规划利好不少，未来房价还有上涨空间。买房选择片区要跟着城市发展趋势走，在有空地、有规划有增量的区域提前布局，深圳未来几年热点还将在西部地区。广州可以买，但是比较建议深圳打新和广州淘笋同时进行。深圳投资回报率最大的楼盘见内部分享 。

5.提问：深叔，你好，普通人现在还可以投资房产吗？很多人都不看好房产市场，加上高层房价调控越来越严格，还有人传说要收房地产税了，感觉未来房价上涨潜力不高，房产还有投资价值吗？对于我们普通人投资有什么建议？

深叔：你好，不同城市的发展速度不同，房价分化也在拉大。房产税很久之前就开始传言要征收，但是具体情况尚不确定。个人认为一、二线城市房价上涨是必然趋势，楼市调控是暂时的，是为了控制房价上涨幅度而非抑制房价上涨，尤其是对于一些未来发展潜力大，而目前房价又处于低位的城市来说，房价自然不会跌。很多普通人在做投资的时候，常常会跟风大众，尤其是购房投资会盲目从众，追高杀跌；投资随意性大，也不懂得把握大的客观经济金融形势，不知道具体该投资什么不该投资什么；而且还不善于做风险评估，购买的产品抗风险能力弱。因此，建议做买房投资时要提升投资洞察力，撬动关键因素，深入了解房地产行业的内在逻辑，不断进行尝试，才能对房产投资有更好的把握。总结起来就是，多亲身尝试学习，少道听途说，人云亦云。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。