我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，可否分析一下深圳碧海是否适合投资+自住？谢谢～
回答：碧海还不错碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；
但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；
因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨。
投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别
所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。
您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率
在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；
而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。
比如2016年的大涨前夜，珠江太阳城都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。
你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。
提问：实在难以抉择，来请教您，有投资和小孩上学的双需求，相中了本地一个已成型地区公认的封闭商业楼盘，顶复为市场价的8.5折，但是该区域楼盘价格已经为城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...顶复单南朝向，是入手这个单南朝向的顶复还是去购买顶层市价8.5折的大平层？平层次顶及普通楼层首付承担不起..总感觉自己犯了“CEO盘和处房情节”...
回答：看城市，南方城市顶复顶层或者顶层大平层85折CEO不错的
北方城市顶复从65折到85折都有
东北三省顶层大平层折价严重，我买过市场价6折的CEO顶层大平层
提问：美丽的房姐：本人JLH武汉放票用完了！大专学历！自己名下还有个40W
的房贷！有300W现金武汉户口怎么操作买深圳性价比高点楼盘最好倒挂！想把钱用光！别再操这个心了！每月可以负担5W—10W还款
回答：首先现在深圳的新房没有被限价的，挑选新房确实要很有眼光和定力。
买新房的回报率能超过二手的，只有两种可能：
1限价阶段新房成交冷淡，开发商打折，比如去年的很多大涨过后的二线城市，武汉等。
2真正核心区的新房新房变二手，就好像二婚，还有人愿意高价接盘，无非是看好它的长期价值，并且片区没有新盘跟你抢购买力。
比如福田南山中心区的新房，变成二手依然是片区内最新的房子，依然很紧俏。
也比如副中心核心区的新房，类似宝中、红山、大运、凤凰城、坪中的新房，占了那几块核心土地，别的新房分享不到核心的优质配套（尤其是名校），那么还是会有人拱抢。
以上，买新房跟二手淘笋有很大区别，要买只买最好的地段和配套资源，现在深圳湾、蛇口和科技园、香蜜湖的新房变二手，依旧有人不断置换进来，原因不是它便宜，而是它足够好，足够稀缺。深圳以二手淘笋为主。
提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答
回答：仔细观察你会发现，面积越小，单价越高。
1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。
2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。
3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格一定会很高。
4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）
提问：房姐，笋盘怎么淘？如何第一时间发现？看连家还是跑中介？
回答：多去看盘，跟中介多沟通，搞好关系，让他们有笋盘第一时间发给你
提问：姐，公积金刚交满六个月（异常的不是武汉交的），这次想在武汉买首套房，需要用上吗？还是等下次置换时，公积金余额更多时用呢？
回答：满6个月就行，武汉支持异地公积金，建议首套用上，置换也可以再用一次，这么好的羊毛不要浪费。
提问：房姐你好，刚刚加入星球，不晓得您对哈尔滨的楼市了解不？近期家人要买房坐标哈尔滨，首房首贷群力，江北，香坊有没有好的刚需盘推荐，首付预算30个，两居即可，投资加自住。或者其他区域的高性价比楼盘也可。麻烦您啦
回答：东北只推荐沈阳哈尔滨已经起来了。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。好消息是，给了你刚好上车时间，也给了沈阳涨幅足够的确定性，沈阳房价和周边城市势能差更大了，弹簧压的越狠，反弹越凶猛。
提问：房姐，能具体说说二手房哪些因素会影响价格吗？
回答：1.高层的中高区，每高一层，合理的价格应该是贵0.6%到1%左右
2.低区折价厉害，一般有10%-15%的折价
3.装修只要不是太差，基本没什么差价
4.预算有限时，装修可以妥协的，楼层却不可以
这些都是比较常用却有效的方法，有心的朋友可以牢记。
提问：房姐好！感谢多次的指导，还是有滨江情节，汉口卖不起，有朋友买了汉阳的“滨江金茂府”，极力推荐。看了楼盘和周边规划还可以、单价和物业费均较高、装修的档次不高，若以持有10年的心态购置，从多方面看合适否？增值的空间？另，有爱家国际华城24楼97平的大2房一套空置，不想出租，是否该继续持有？敬请赐教！谢谢您了！
回答：看过国内大小城市的江景，今天来聊聊什么是好的江景房。江景房的稀缺资源到底是什么呢？答案是：能欣赏城市天际线的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距离适中且无遮挡才能够看到。距离过远，城市的高楼大厦就显得过于渺小。距离过近，则无法看清城市的全貌。
江，仅提供了一个视野开阔的条件，水面是最平的衬托物，更关键的是对岸的摩天城市景观。而这个景色，必须经过天时、地利、人和的偶合，才会出现。就江面宽度而言，江景的条件十分苛刻。宽度过窄，建筑阻挡了你的视线，你无法看到城市的全貌。
天津的海河、太原的汾河、兰州的黄河、南宁的邕江、福州的闽江都过于狭窄，不足300米宽。这直接导致了滨江视野受限，景色差强人意的结果。长沙的湘江比较倒霉，因为江中间有一座岛：橘子洲，活生生将两边景色打断，橘子洲并不高，但是足以让江边堤坝上的人们视野受限。
而武汉处于长江和其第一大支流汉江的交汇处，这么说武汉江景潜力无线啊？
并不是！长江在武汉宽度超过1公里，而汉江在武汉宽度小于200米。长江太宽建筑物太小，汉江太窄视野不开阔。武汉的江景天际线，必须要用绿地606这种大尺度建筑物才能够起死回生。500-1000米的江面宽度，才是江景的福地，不远不近，普通楼房不显小，摩天大楼刚好能看全貌。上海的黄浦江，重庆的长江、嘉陵江、广州的珠江、是天生的江景房出产地。
相比武汉的江景，我个人更喜欢湖景。武汉土著自住喜欢就买，滨江金茂府现在开盘的这几栋并不是一线江景，同等价格，锦绣长江一线江景更好一些。爱家可以继续持有，做截断抵押融资，入手低价潜力盘投资。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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