我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆 在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：给你个基本公式：
收益率=涨幅*杠杆率*周转率
在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。
剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。
比如2016年的大涨前夜，2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。
但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。
而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。
另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。
一个乡镇企业家，他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋，他用了这200人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分工资而已，这个过程是杠杆在起作用。
很多人只看到了自己付出的利息成本，但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的。
提问：亲爱的房姐你好，本人新人，我和老婆都是广州户口，但是打算在佛山发展自住，明年3月社保满一年后可以买佛山的限购区域，请问哪个区域板块投资自住相宜，不限购区域的狮山怎么样，如果在佛山发展以后有了小朋友，需要我们夫妻一人落户佛山让小朋友读书还是保留广州户口？求解答，万分感谢！
回答：广深第一梯队，东莞佛山第二梯队，中山惠州珠海等第三梯队。而环一线，其实也不算优质资产。（根据大量实际案例，流动性、风险性都有问题） 广佛一体化之后强势涨过一波，短期平静调整期，长期是制造业人口受益区。 不知道你的子弹多少，纯自住建议买生活半径附近的次新盘，不限购区不推荐。 论教育，广州更好，户口留在广州。
提问：万能房姐相见恨晚 坐标重庆九龙坡，本来住在石桥铺珠江华轩，套内建面138大三室，因大娃读谢家湾小学二娃2岁以后也在这里读书，搬到谢家湾育才中学经济适用房，房子小马路边，老人一起带娃住起很挤，一直打算卖掉华轩置换个四室，但是周围新点的房子比如华润二十四城四室都太贵了，今年暑假在旁边重庆理工大学看到一套建面150，149万学校老师集资房，就定下了，加上中介费税费，差不多花了154，借了些首付款，现在还花了几万规整这个房子，本来一直都很高兴弄这个房子，最近装修又过程又很多事情，特别是看了你的公众号，就想做梦醒了一样，感觉自己错了，买了老破大，懊悔得快抑郁了，请问万能的房姐我该怎么办？
回答：你好，入手的这套老破大现阶段涨幅不如次新盘，但是好在选筹在谢家湾，属于我们推荐的真内环范围内，租金收益还不错。 石桥铺是彻头彻尾的土著区，已开发成熟区域，未来没有太大发展潜力，除非大规模旧改。 不过2018年石桥铺版块拍了一块单价1万多的地，吓死人了，后面肯定给周边抬轿子。 未来可以考虑把育才的经适房和珠江华轩出手裂变2套真内环的低价潜力次新盘。 重庆还处于横盘期，有充足的时间做仓位调整。
提问：房姐你好，中介所推荐的房源没有高评没有贷下来。我自己如何去找零首付更低首付的房子呢？请房姐指点
回答：1.淘笋，8-9折笋，多关注交易价格低 但是评估价高的楼盘，金融属性强 2.找对银行渠道做gpgd 部分楼盘大面积单价较低，售价比周围成交低，评估价高于售价，再适当上浮评估价，很容易出0首付。
提问：房姐，新人首问，请问中建南湖一号240平的湖景大平层值得入手吗？多少钱一方合适？武昌这边的江景房哪个地方有潜力？另外，武汉哪个地方的商铺和写字楼有投资价值？谢谢。
回答：江景房可以关注青山和汉阳单价2.2以内的盘 武汉很难找到租售比在5%以上的商铺和写字楼 公寓 写字楼 商铺这些我都不推荐 既没有涨幅 又没有杠杆
提问：房姐你好，新人首问：小孩3岁半，房子在2号线延长线地铁口（藏龙岛），想置换到关山大道，投资学区各半，看了关山大道二手房，我老公偏向坐标城05年房子（户型好），我偏向万科城花景苑和格林东郡（户型不好，但房子新），蓝晶国际也看过，怕到时初中对口不好，1.请帮忙分析一下这几个小区，长远来看，入手哪个性价比高点。2.您常说的次新房是指房领多少以内呢，谢谢。
回答：你好，这几个小区，更推荐格林东郡，户型确实比较奇葩，可以淘淘笋，入手单价控制在2.2以内。 次新侠义的定义是10年内的电梯小区，广义的定义是2005年以后的电梯楼都算。 具体要结合房子的情况。比如保利花园。外立面保持的还不错，也可以算作老次新。
提问：房姐你好！想问一下，嘉兴板块怎么样？现在有好些中介都推荐到嘉兴那边去投资!
回答：不看好长三角规划，用高铁作为通勤的卫星城，不能作为投资选择，关键是很多城市的房子价格已经高了，现在买进去，几年内赚不到钱。
提问：房姐你好。今年在犹豫要不要把武汉房子卖了去买环沪太仓的房子？不知道太仓未来房价涨幅潜力如何？如果买太仓的应该买多大的？武汉房子卖多少钱合适或者是留着收房租因为我觉得这里拆迁可能性大有利可图？请给些建议。背景:想买的太仓房子在太仓南站附近，是复星正在开发的复游城，听说规划有酒店，滑雪场，私立学校等。目前房子有四种户型，80，110，130，140，房价大概在2万每平。武汉的房子在武昌区凤凰世纪家园，41平。去年19年年中挂的92万。年底降到90万，还是没有人买。现在贷款还有20万未还清需要对方首付款。以上
回答：太仓主城区骑电动车20分钟可以兜完。 上海中心城区出发，开高速一小时到。城市摊大饼到那里遥遥无期。 只有指望被新城规划大饼砸中。 如果目前很便宜，则高风险高收益，但不确定性较大，流动性缺损会持续很久； 如果已经不便宜，则完全没有价值。 综上太仓单价2万不推荐，环沪资产都属于垃圾资产。 投资一向是从垃圾地段换到优质地段。 你用武昌的优质地段，换太仓的垃圾地段 思路不可取。 凤凰世纪家园地段不错，但是房龄比较老了，可以考虑出售裂变。 开发一张上海房票，入手上海是更好的选择，其次是入手2套武汉的低价潜力盘。 年底是一年中楼市最淡的季节，春节后再把房子挂出来。
提问：房姐：您好！ 接上回的问题，您推荐金地格林东郡2.2万内入手，现有一套一楼的单价2万的小三房，可以买吗？总觉得一楼不好。一楼和顶楼怎么样的价格才可以入手？另保利大都会尚湖有低楼层折扣优惠20万，可以买吗？盼回复！
回答：尽量淘5楼以上 顶层折价10%左右也可以接受 尚湖附近有殡仪馆，肿瘤医院，销量一直不太好。离地铁站较远，未来会随大盘涨，但是纯投资回报率一般。 如果不介意这些，环境还不错，自住可以入。
提问：智慧的房姐，你简直是我人生的天启，沈阳投资推荐新房还是二手房？想等房价翻倍就退出，距离沈阳较远，总感觉买新房尤其是恒大富力这些品牌开发商是不是后期问题会少一些，二手房交易如果出问题没有时间经常跑沈阳，求房姐指点
回答：新手建议买新盘吧，相对简单，御用中介可以帮你搞定，只需要贷款面签的时候跑一套就行了。
提问：预算700万。想买武汉中大户型豪宅。主要保值增值，兼顾学区。哪些小区推荐？为什么？
回答：你好，预算700用在武汉可惜了，大单优先原则，建议先去深圳建仓，然后再买武汉。 汉口 武汉天地 绿城黄浦湾 万科 泛海国际 仁恒等 武昌 华侨城原案 复地东湖国际 华润橡树湾 融创万达御湖一号 联投中心 武汉江山 百瑞景 绿地金融城 汉口二七滨江的学区和景观资源更好 武昌的学区相对弱一些，但是对比江景和湖景的精致，东湖比长江更优。 豪宅主要看你自己的喜好，我个人更喜欢华侨城原岸。
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