三环内洼地不再？2020白沙洲配套加速兑现中

年初，据楚天都市报报道城建重大项目专题工作会显示，武汉市预计2020年全面推进“精致武汉三年行动计划”，计划表示，“8号线二期预计年底通车、加快建设地铁11号线葛店段；完成青山长江大桥建设，力争开建白沙洲公铁两用大桥”。

这个计划的两项项目都与白沙洲相关联。据悉，目前白沙洲公铁两用大桥已经处于招投标状态，而地铁8号线二期工程也有了新的进展。

来源：武汉市城市建设局

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白沙洲公铁两用大桥是西武高铁线路规划的一部分，其与三环线走向基本一致，目前选址尚未明确，但有说法表示将穿过青菱湖和黄家湖两大板块，两岸接线工程上个月已经招标。

据武汉城投资料显示，白沙洲公铁大桥正桥配套的接线工程，包括汉阳岸接线和武昌岸接线。这个工程将对白沙洲大道地面段进行高架快速化改造，新建高架长度约2.4千米；将现状青菱立交改造为全互通立交。

从白沙洲地理位置来看，东面是铁路（与南湖相隔），西面是长江。

早前，整个区域仅有一条白沙洲大道通往武昌城区，连接三环线与青郑高速、江夏纸坊。很多人将白沙洲的道路形容为“晴天一身灰，雨天一身泥”。107国道在白沙洲区域与白沙洲大道重叠，货车驰行、尘土飞扬。现在，随着铁路、高架、公路、地铁等多方面的推进，白沙洲的交通方面发生了很大的变化。

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除了上文提到的规划中的白沙洲公铁两用大桥和接线部分之外，在路面交通和轨道交通两方面都有很大改观。

道路交通方面

2000年白沙洲长江大桥启用

2012年9月白沙洲大道延长线通车，北起红霞村，南止龚家铺，被视为武汉交通出行的“南大门”

2014年底鹦鹉洲长江大桥通车

2017年10月31日上午，新武金堤路（三环线——江国路）建成部分正式通车

2019年10月8日杨泗港快速通道青菱段与杨泗港长江大桥同时通车。杨泗港长江大桥北起四新大道，南接白沙洲大道。

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还有白沙一路已建成、白沙二路(白沙洲大道-烽火路)，市城投公司筹划建设中、白沙三路已建成、白沙四路已建成（区政府拟对该道路大修）、白沙六路(青菱西路-烽胜路)已完工、烽胜路（大修）、烽火路、建安街、武梁路(烽胜路-南湖路)、张家湾路(白沙洲大道-烽火路)等都在建设中。

从路面交通来看，白沙洲的交通已经有了很大的改善，但是目前仍有很多断头路待打通。

地铁方面

目前在建的地铁5号线在起于武汉火车站，止于青菱南三环，连接青山地区和白沙洲地区，贯穿武昌中心城区商业地带。

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地铁12号线，武汉首条环线，起止点均在武昌火车站。据规划方案显示，武汉地铁12号线在白沙洲设站3座，分别为：凌吴村站、罗家村站、青菱站。目前，12号线（武昌段）已经开工。

其中，青菱站位5号线与12号线的换乘站点。

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地铁8号线三期，起于野芷湖，止于黄家湖，这条线路的建设将引导黄家湖、青菱湖片区的城市空间发展，强化片区与中心城区的交通衔接。近日，8号线二期工程最后一个主体结构封顶，将来一、二、三期全线贯通之后，将串起后湖、徐东、水果湖、南湖、白沙洲等多个片区。

将来白沙洲由长江大桥、道路交通、轨道交通等衔接，将于武汉三镇其他区域的衔接更紧密，交通、配套等方面提升之后，其主城区的优势也将放大。

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而从白沙洲的交通变化，我们发现白沙洲的土地市场、开发商等都发生了变化，继2010年万科在区域内建设万科金色城市项目之后，各大品牌开发商也纷纷落子白沙洲。

数据变化 发展更新

土地

数据来源亿房网

潜在供应，即已出让但未开发的土地

土地方面，白沙洲片2019年土地成交182.91万方，是武汉主城区成交面积最大的区域。2020年潜在供应216.48万方，去化周期39.8。

片区均价

数据来源亿房网

价位方面，从上图可以看到2014年白沙洲均价约6923.48元/㎡，到了2019年已经达到14234元/㎡，上涨了一倍多，而且是逐年上涨的趋势。相比于一条铁路之隔的南湖片，白沙洲均价一直偏低，差距在2017年突然猛增；一江之隔的四新片区价位也略高于白沙洲片区。

成交情况

数据来源于亿房网

成交套数方面，白沙洲片和青山片是唯二的两个成交量破万的中心城区，其中白沙洲片成交量以接近逐年递增的趋势于2015年突破15000套，而四新片的成交量从2016年起已经呈现逐年递减的趋势，这些数据一方面表示白沙洲区域今年来的供应量大，另一方面也反应了白沙洲的市场潜力大，而四新片的土地开发已趋于饱和。

政策加码 配套升级

白沙洲的价位不断走高，成交热度不下，不仅是因为其低于其他主城区价格的因素，很大一方面原因是这些年政府对白沙洲区域的规划不断加码，白沙洲的教育、医疗、商业等配套都在逐步完善，与其他中心城区的差距逐渐缩小。

教育资源

教育资源一直是白沙洲片区的短板之一，片区虽有武汉商学院、湖北中医大学、武汉科技学院等高等教育，但中小学教育一直有所欠缺。

洪山区政府对于白沙洲片区教育事业高度重视，目前白沙洲东片区已规划有广埠屯小学清江锦城分校、广埠屯小学青菱分校、华中师大一附中东原启城分校（已开工）、武珞路小学东原启城分校、武珞路爱家分校、爱家名校华城中学（已报批城建委），形成小学中学一站式服务。

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医疗配套

白沙洲版块内目前规划两个医院，武汉大学人民医院分院落址白沙四路与青菱西路交汇处，省妇幼保健院分院也将落址白沙三路与烽胜路交汇处。2018年12月29日，两大医院同日开工建设，均计划在2021年底前建成。

武汉市洪山区社会福利院将建于烽胜路西侧。

商业环境改变

商业环境一直是白沙洲广受诟病的一大因素。早前白沙洲区域没有大型商超，只能社区型自给自足或是向外输入进入武昌中心城区。

但是现在，白沙洲区域的商业规划正逐步落地。目前区域内万隆广场已开业集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，可满足目前区域商业消费需求，此外中建铂公馆、万科云城、东原启城等项目的自带商业、白沙洲居然之家正在建设中、还有龙湖白沙天街项目，这是龙湖在武汉布局的四座天街之一、清能集团规划的40万方商业体、以及青菱西岸项目（位于青菱高科技产业园、长江与青菱湖之间）。

青菱西岸分为三个部分（商务区的“云帆街”，西岸生态旅游区和长江湿地景观带）这里的建筑总体量或将高于汉街，青菱西岸将成为区域重要的商旅配套项目。

青菱西岸示意图

自然环境提升

2019年底，长江主轴长江右岸洪山江滩防洪及环境综合整治工程（即白沙洲江滩）正式开工。白沙洲江滩，西起杨泗港大桥，东至白沙洲大桥，是武汉主城区江滩建设的收官之作。建成后将形成流水台地、江船逐流、落英花园三个主题广场，对于白沙洲的环境改善起到很好的作用。

白沙洲江滩

白沙洲全区绿化升级，“洪山区园林局严格按照区政府总体规划在白沙洲大道、白沙三路、青菱河东路等主次道路种植树木；在清江锦城小区旁建成了烽胜公园，已面向市民开放；在三环线白沙洲大桥ETC至青菱立交两侧，进行植树造林完成绿化建设面积约5.02公顷。”（资料来源长江网）。另外，青菱湖周边拟建设三处口袋公园。

白沙洲的历年数据可以看出，这个区域热度持续不下，吸引大量人口前来，也将带动区域的各方面配套升级，白沙洲的绿化、配套等都在逐步兑现。

大品牌开发商陆续进驻白沙洲

早期的白沙洲主要是本土小开发商运作，而在2010年万科落子白沙洲，建设万科金色城市项目之后，由此打开了大品牌开发商对白沙洲的争夺之战。

万科、复地、旭辉、中建、华润、佳兆业、清能、保利、爱家等大牌企业纷纷进驻白沙洲。2018年河南龙头房企正商集团首次进军武汉市场，以总价200167万元拿下白沙洲地块建设正商金域世家项目，据悉这个成交价刷新了当时的白沙洲地价的历史记录。

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由于前期土地开发趋于饱和，白沙洲房企开发重心南移，目前比较热门的是青菱板块和黄家湖板块。

青菱板块在售楼盘如图

青菱板块在售待售楼盘中，旭辉华宇江悦府、美好长江首玺、新城阅璟台均位于南郊路与丽水路交汇处。其中，旭辉华宇江悦府已于2020年5月25日开盘，均价14628元/㎡（据悉其上期开盘均价14050元/㎡ ）。

旭辉江山境、绿地大都会、南益名悦华府、万科保利理想城市等均位于青菱湖西岸，目前青菱西岸板块还属于开发早期，以区域发展中房价上涨进程来看，将来这里的房价可能仍将上升。

位于光霞西路与小黄家湖路相交处的正商金域世家是正商集团进入武汉的首个项目，上文提到这里曾是2018年的地王，该项目目前均价约16020元/㎡，比上期价格稍涨。

经过数年发展，大浪淘沙，目前青菱片区的开发楼盘均为大品牌房企项目，这也从另一个方面证明了品牌开发商比较看好区域的发展。

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白沙洲位于武昌主城区，距离武昌中心区近，这是其先天的优势。但白沙洲东部受限于铁路将其与南湖片区分隔，西部紧邻长江，白沙洲大道是其主动脉，只有强化交通、补齐教育商业等方面的短板之后，白沙洲才能更好的发挥其主城区优势。

目前，从白沙洲一系列引进学校和医院，落实商业配套等一系列动作可以预见，将来这些不足都将被填补。

作为白沙洲目前主力开发区域之一的青菱板块，打造出定位于“科技智造增长极”的青菱新城，不仅有一些科研园区、产业园区也有着力于汽车等相关的都市产业园，将总部研发、生态产业、汽车制造、综合服务和现代教育融为一体，填补白沙洲商业和产业不足，这个区域还有大量发展能量。

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