商业地产优势显露7亿买酒店钱多“人不傻”

近日，中国中国中邦集团和上海连合房地产投资有限公司以约1.4亿澳元（约合7.14亿元人民币）的价格购得悉尼双湾洲际酒店，这是近两年来首次出现五星级酒店的交易。这是上海连合系投资股东在最近不到一年的时间里，继悉尼Castlereagh黄金地段下注1.6亿澳元、墨尔本亚拉河City北岸2.67亿澳元收购世贸中心资产后，第三个备受市场关注的大宗交易。

与之前个人投资者亿元买豪华公寓不同，此次投资项目，并不能说是“钱多人傻”型，相反，其中包含了些许前瞻性和战略性。个人买公寓，再贵的房子也是消费属性的。投资房地产，到底买的是什么？是土地还是建筑？是资产的规模还是租金带来的现金流？很显然，从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资的双要素！而现金流对于财务自由起着非常重要的作用。每位投资者要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。从这一点看，天价买公寓就是一件十分投资失败的事情，或者说，就是一个个人消费的行为。

而此次机构投资酒店就不一样了，酒店作为商业投资的一种，并不是以最终转售为盈利方式，而是看中其持续的正向现金流。商业地产的收益并非臆断，CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在6%-8%之间，其中永久产权仓储（Self-Storage）的租金收益率为8%-10%；产权码头（Marina）的租金收益率为6%-9%、底商、写字楼等商业地产（retail and offices)的收益率为6%-8%……这些商业类地产到租金回报率均高于住宅地产平均为3.6%的租金收益水平。

而且，相较于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人；无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5000澳元，而且也没有审批不过无法投资的风险；贷款方面和住宅贷款不同，目前不受银行收紧贷款政策影响；对于部分地区，如维州，调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%而言，商业地产不受该政策影响。应该说，就商业地产的价格来说，悉尼作为最大城市和商业中心，价格肯定高于其它地区，作为普通投资者，应该针对低价位区间的物业进行配置，最好可以多元配置，以求更好的对冲投资风险。

此外，从澳洲整体看，新洲、维州地产发展势头过热，两地方政府已经出台种种规定，限制海外投资和房产投资，贷款也在收紧。最近新州政府就宣布，海外房产投资者将被征收更高的税费，附加印花税将从4%提高到8%，而他们需要支付的年度额外地税将从0.75%提高到2%。此政策预计筹集的几十亿资金将用于帮助首次购房者。看来，即便是海外，“房子也不是用来炒”的。在各种政策联合制衡下，悉尼房价上周再次下降0.1%，更是连续7周都录得房价下跌。与一个月前相比，下降1.3%。 相比较于新州、维州对于海外投资者的打击，昆州是目前最好投资目的地。悉尼和墨尔本房价过去10年一直在升值，而第三大城市布里斯班和黄金海岸目前还处于比较低的投资位；过去几年，新州、维州涌入了太多的投资者，导致市场开始出现波动，而昆州尚处于起步阶段，价格低，稳定上涨的趋势更为明显。再加上2018年英联邦运动会将在黄金海岸的举办，不但会完善周边的各类配套设施，加速地区发展，而且未来就业岗位将超过40%，预计到2031年将超过32.8万个工作岗位，平均每年有超过5000个新增工作岗位。随着2018年的英联邦运动会以及轻轨系统的进一步完善，未来的就业前景不可限量。以低于悉尼、墨尔本的价格，买到更好的上涨势头和发展趋势，这显然是投资者首要考虑的。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家。