深圳房价是真跌还是假摔，难道只看价格就算了吗？

7月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布数据，深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元/平米，自去年10月份以来已连续九个月环比下降。

全市新房均价“九连降”，二手房成交量也下行，楼市调整可以说交上了一份稳定的答卷，那么购房者们应该如何应对接下来的局面呢？

这里先公布答案：判断自己是蜗牛还是青蛙，买入该买的，卖掉该卖的，逃离三四线，重整旗鼓再出发。

为啥要“逃离三四线城市”呢？最近那里的楼市不是很火吗？一线城市的房价不是已经松动，难道不应该介入？

数据显示今年6月，深圳二手房均价是每平方米46631元，5月是每平方米46162元，环比上涨 1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，已经5个月连续上涨。

而三四线城市的情况呢？以海南为例。目前，海南楼市不断降温，房屋销售和投资增速大幅回落。国家统计局的数据显示，4月三亚市新建商品住宅价格环比下降1.2%，领跌全国。三亚住建局统计的最新数据，5月1日至16日，三亚市商品房网签均价则环比下降了14.71%。

为什么会这样？归根到底，房子是用来住的，即便是炒房，也最终要回归“住”的要素。数据显示，今年一季度，深圳工业增加值增长7.6%，而房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。可以说库存去的漂亮。同时，深圳人口还在增加，2016年深圳人口净增长52.95万人，人口增长率全国最高，达到4.65%。在人口净流入，旺盛的居住需求下，面临低库存的市场，可以判断价格稳中有升可期。

房价涨跌变化的趋势要看二手房的交易价格变化和市场交易量的活跃度，而非新房的成交价；新房的交易价格是发展商制定的，并不能反映市场的真实状况。

笔者并非建议深圳市场就适合介入购房了，而是告诉投资者们：也只有在房价处于上涨和平稳周期的时候才能获得一个可观的卖出价格和收益；看似在上涨时候卖出是损失，实则是落袋为安；都说在股票投资中，会买的是徒弟，会卖才是师傅，关键点就在于卖出的时候是上涨阶段还是下跌阶段。

但三四线城市就不一样了。“四 限”之下，房价跌，跌不下去，涨，不让涨，卖，很难套现，因为二手交易市场萎靡卖不出去，都在观望。所话说得好：久盘必跌！对于已经开始价格回落的地区和房价，唯一尽快套现是出路，因为未来的成交均价只能会是更低。

早几年小学数学有这样一道题：蜗牛往上爬一米，滑下半米，慢慢总能爬出洞口；房价也是这样，对于需要买房的人来说，等着抄底，并不是明智的选择。因为你的收入不是蜗牛，而是青蛙；四米深的洞，青蛙一次只能跳3米高，几次跳出去，答2次的，忘了地心引力的存在；而大量持有三四线房子的人，财富状况就像这只青蛙一样，好歹资产规模几百万的；可是没有真正的二手房套现能力和可以交换循环的市场，未来这样的情况还会更加严重。

于是总觉得自己真的就像那只青蛙，别说只能跳三米了，就算离洞口只差半米，也只能灰溜溜的跌回底部。因此，看看自身的购买力是青蛙还是蜗牛至关重要；如果自身收入和现金流稳定增长，刚性购房而非博取房价交易利差，哪怕是蜗牛，在稳定楼市中依然可以购房，无须等待；相反，如果自身收入没有变化，可支配资金不增反降，哪怕是跌价的楼市和房价也要回避；如果自身资产深陷其中，更应该及早套现才好！

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。