2019年买不买房，你都必须看的21大秘笈

意义不大的一段

本来今天写盘古大观几栋楼的，今天聊聊最近买房的一些观点！希望能对有意向购房的读者一点建议。

刚好昨天看到老傅写的文章谈到伟哥写发在攸克的一篇《买金茂府的18个理由》。当然因为买金茂府房款也没优惠一毛钱，所以我没在自己的账号发这篇文章。怕有点用力过猛嫌疑。

按说老傅写房地产企业财报，分析企业的文章都非常好，的确值得大家学习，但具体到这么买房，还真没什么值得学习的成功经验。所以这篇文章事实上没写出什么有价值的内容。

在过去的有限几次置业经验中，我认为买房一直就是赌博，虽然自认基本都买对了，但也不可能保证未来金茂府是肯定就买对了。愿赌服输，未来金茂府是我认为相对比较确定安全的，我也相信金茂的品质在北京肯定首屈一指，哪怕是限竞房。

房住不炒，对于普通老百姓来说，房子买了以后很难说就一定赚钱了，但赚钱是为了什么呢，不就是为了住的高兴。买一套我喜欢的房，我理由有很多，18个其实也不够。这些理由说服了我自己本来不买未来金茂府也可以过的挺滋润的，但看了真心动，现在又要负债买房。

傅大哥财报分析非常有条理，但这篇反对18个理由的确忽视了一个基本点，就是伟哥买了，真买了。所以他这个逻辑就不是你写了什么，我认为不对，而是你买了，我觉得不值。

对于这篇反对18个理由的文章，的确有点用力过猛。写这篇文章码字花费的精力基本也就是半天，为了写而写，那么伟哥买一套未来金茂府花费的精力，算算还月供起码估计也要好几年了。所以单纯从文章选题的思考层面，这不是一个数量级。

看这个未来金茂府到底好不好的问题上，一个是用隔壁围观角度，一个是用1000万真金白银，不对等。所以就事论事，看了反对18理由的前2点的确没什么逻辑，那后面16点反对，我真没看。因为我想了几个月决定买了呀！

万一傅硕真写了对了什么靠谱的伟哥没发现的反对理由，我也只能坐在未来金茂府的房顶哭了，毕竟是真买了。（所以如果谁买了青龙湖的房子，同样伟哥也没有理由说你买错了，虽然伟哥写了青龙湖4篇口水文，总是没有你的真金白银值钱）

北京好房子有很多，伟哥专门梳理了一篇买到就赚，与北京那些项目值得买的文章：

重磅！北京历史97个“限竞房”投资购买评级︱张大伟

但对于未来金茂府，我都买了，你说我不对，

，傅大大起码应该举例自己买对过什么房子，才能有点历史经验，否则从文章立意上，意义不大。

单纯从文章本身也就失去了借鉴的价值。下面聊点有意义的。避免有人又说伟哥写的软（伟哥自认现在已经算是北京码字最硬的了）。

意义大的一段，买房21大秘笈！

下面聊聊，什么房子值得买，买房有什么经验：

1：业内自购的，开发商自购的。

很多人看房地产从业者好像挺光鲜，但这主要指的是70后这一波赶上09年高潮的，对于伟哥这些90后，虽然自认眼光不错，但2011年后，杠杆率已经很低。撬动不了多少。收入其实都有限，这种情况下，业内自己买的，开发商自购的，这肯定是好项目。所以，未来金茂府还真算是一个不错的项目。起码伟哥也算业内。

所以说，如果写文章的自己也买了，那买房的18个事实。这就不算软文了。算是业主陈述事实。

2：合适的时间点

伟哥自己最近三次购房，16年10月买了一套抵债学区房、14年8月买了望京，11年12月买了大兴。

整体看，合适的时间点就是银行理财收益率最低点，什么时候钱不值钱了，买房就成了好选择。

3：不要盲目听专家说涨

从投资策略常识出发，比如巴菲特在历次股东大会上表态中（如“要相信美国的未来，但我不知道明年是涨还是跌”）看出，投资预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。

我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷，让他们预测明年房价的价格走势，是涨、是跌还是平稳。他们当中肯定有能预测准的。

在现在的中国预测房地产走势就是玄学，不是科学。玄学就靠蒙，瞎子算命。蒙准了有奖，蒙不准不受罚，不担任何责任，是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。

4：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。和股市一样，如果预测靠谱，并且相信自己的预测，就不会出现有些房地产专家还租房的现象了，专家也不用天天讲课发布排行榜了，开公司能赚多少钱？

很多天天预测房地产的专家自己还在租房，还有动不动说自己是房地产教父的人，把自己当董事长的企业干黄了。

5：预测这个事，千万不能听不参与交易的，因为他们的依据都是网签数据，做过房地产买过房的人都知道，网签是滞后的，有些地方甚至滞后半年以上，这种情况下，官方数据+签约数据根本不靠谱。

所以多听听二手房中介参与交易的，多听听开发商拿地卖房的，多听听代理行站售楼处的。那么你被忽悠的可能性就要低很多！

6：房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。

7：房价未来3-6个月走势看金融信贷政策，未来6-12个月走势看经济基本面情况，长远发展看人口。归根结底房地产是看政策。长期中期短期！

8：中国房地产最重要的经济指标是6%

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6%的增速就能够实现比较充分的就业。

9：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

10：买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房首选是有学区有地铁的住宅，在大城市，地铁的通达性非常重要。

11：未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

12：别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。

13：房地产税是多项税种，大部分人关心的是其中的房产税，持有税制的改革不是一年两年可以出的。

14：珍惜自己的第一次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

15：当下对于开发商来说，最关键的当然是资金链，所以很多人说的，谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的。

16：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，但需求基础依然存在。

17：买房就是赌博，虽然都想赚钱，决定所有人命运的是特朗普。

2015年初，2009年初。2012年初、2014年底，这四次底部，找对了，还要卖对。太难，在未来高房价下波动节奏也会加快。楼市大概率又进入了一次投资周期。

18：对于房企来说2016年-2017年抢了地王的，肯定是要付出站岗几年的代价的，历史上，2011年后的地王，爽快的不多。

19：一线城市的房价看新房已经完全失真，因为有限的土地供应量和控制的网签节奏，所以看房价还是看二手房吧。而很多机构在二手房数据上，不论是买卖还是租赁都在动手脚，所以多和中介聊聊，你也能做老师。

20：千万别只看中央和地方政府的报告，要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量！:千万别看标杆房企特别是万科说什么，一定要看他们在做什么，拿了什么地，拿了多少地，拿地节奏。（万科是个好企业）2018-2019年全国只有2家房企招拍挂市场拿地超过2000亿。

21：不论是北京还是全国其他城市，2018-2019年房屋质量都很可能是历史最差，这种情况，如果开发商亏损，你觉得就算质量没什么问题，品质还有保证吗？