楼讯：深圳楼市投资的另外一个方向

　　去龙岗大运溜达了一下，发现某个盘里面还不错，但是周边大量农民房围着，说是距离地铁站步行十分钟，实地走了下，快走20分钟才勉强到。从地铁口的电瓶车数量，大概就可以看出周边通行的情况。不过，学校倒是真开学了。

　　回来在路上想，可能深圳楼市投资的方向，又有了一些变化。

　　此前深圳楼市大致可以划分为两个阶段。

　　普涨阶段，就是买哪里都行，只要有钱，越早上车越好，如果运气好，所在片区远远高于平均水平，有的有新开地铁线或延长线加持，甚至被名校新校区砸中，迎来暴击；或是沾了区域规划、国家政策的重大利好，那就更好了。

　　到了分化阶段，各个片区涨幅差异极大。坪山的一波，龙华的一波，宝中的一波，前海的一波，到现在的光明半年就几乎崛起（房价），超出了太多人的意料。

　　从2019年底开始，到2020年三四月份小高潮，尽管“715”新政严控，到九月甚至都余温未尽（二手房成交依旧突破8000套）。新房直接进入“打新模式”，不过，门槛高的打不起，门槛稍微低一点的太火爆根本抢不到，大部分人都是陪跑。

　　在分化阶段，买房的逻辑是核心区域优质物业的最好户型。这一点在上半年二手房市场就有印证，同一小区不同户型的房源差异比以前大很多，最好户型价格高出不只一点点，而且还爆抢，价格也坚挺。而稍逊一点的户型，就冷清很多。

　　两个阶段，前者更多靠资金实力，尤其是刚需，越早拥有首付和名额，越早享受红利；后者靠专业眼光和一点运气。

　　不管怎么样，还有一条大的主线，是跟着规划和政策走。

　　未来深圳15年，提出了“都市核心区、深圳都市圈”概念。从规划到落地，可能需要五年甚至十年的时间，并不完全适合投资客，反而适合长期持有那一类群体（先自住后改善，或长期持有的投资客）。

　　深圳市城市总体规划(2016-2035年)(草案)，如果买深圳，优先考虑粉色底深红圈的区域

　　大的政策也一直在发布。深圳都市核心区都有一个定位，福田中央活力商务区，南山中央智力区，罗湖旧城改造可持续发展示范区，龙华新兴产业高地和时尚产业新城。（摘自《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025）》）

　　说深圳楼市投资的另外一个方向，是因为深圳的机会越来越少。主要是名额珍贵和门槛逐步加高。

　　“715”之后，深圳楼市受压之后，点燃了广州珠江新城和南沙。结合此次十一之后，深圳市委会议可以看出，深圳未来的方向是：全力推进“双区”建设，深度融入广东发展规划，与全国城市发展相协同。（官方描述是：全力推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”建设，率先形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，服务“一核一带一区”建设等重大任务。）

　　临深城市不断发布与深圳深度合作的政策，而深圳也更多的开始承载这些责任。这些消息被过度解读为“深圳扩容”，其实应该是临深行政区划不变，但是归属深圳统一管理，是“扩权”的概念。

　　原本深圳就是深圳，临深始终是临深，这种状态会被打破。周边地区会迎来真正的机遇。这些地方可能是广州南沙、东莞、珠海等地。这些地方的价格可能短期了已经上来了，但是对于习惯了购买深圳的投资客来说，还是远远在他们的购买力之下。

　　目前深圳周边的航空器管制通知已经陆续发布，预计期待已久的40周年大庆今日就该举行了，拭目以待吧。