心直播|2020年深圳楼市走势预测

这边厢是不少企业和员工因为全球性疫情而举步维艰，导致写字楼空置率达到新高，房屋租金越来越低；那边厢是依旧暴涨的房价，越来越贵的喝茶费，以及号称“日光”的半亿豪宅。这就是深圳。

面对这种奇怪的市场情况，凤凰网房产与宅问创始人袁希跨屏连线直播，为购房者解答三个最关注的难题：

1、各国央妈“放水”=房价要涨？

2、疫情下，为何深圳频出“秒光盘”？

3、深圳购房者什么时候入市才是好时机？

各国“央妈”放水=房价要涨？

最近，在中介和房产销售的朋友圈里，我们掌握了各国“央妈”放水的消息，并被他们统一解读为“房价要涨”。

事实真的如此吗？

对于这个问题，袁希认为，事实上，“央妈”放水，对于房地产市场的稳定有一定的作用，但是不能单纯地解读为“房价上涨”。

我们可以回顾一下2008年的“四万亿”计划。国内的居民收入，占比GDP水平大约是8%的水平。四万亿的8%，也就是3200亿元，13亿人口，人均不到250元；退一步说，假设放水的四万亿全部以现金形式均分到13亿人头上，也就是人均三千多元，对于买房，是远远不能及的；

另一方面，当前的“放水”，都是定向的，房地产行业可以说是最“爹不亲娘不爱”的行业，“放水”对房地产市场的影响，短期内没有想象中那么可观。

以史为鉴，从2008年放水四万亿后的情况来看，房价也并没有即时抬升，而是从2012年才开始上涨。

疫情下，为何深圳频出“秒光盘”？

根据媒体报道，深圳的半亿豪宅——太子湾湾玺开盘即售罄；价格亲民的万科星城，也是号称“秒光”。

深圳的房子就这么好卖吗？并不尽然。

快速去化的项目，三个特点至少占一个：总价低、性价比高、货量少。因此，并没有坊间传说的那么魔幻。

当然，我们也不可否认深圳市场的独特性。袁希认为，深圳市场有三大特点：

第一，深圳的需求和供应量存在比较大的差距。以前深圳是移民城市，很多人来了赚钱了就走；现在，深圳这座城市的人口吸引力相当大，很多人来了就想留下来，自然会有较大量的购房需求，这与深圳常年低供应量形成了矛盾，也就出现了“抢房”的局面；

第二，深圳有钱。近年来，深圳的GDP增长非常快。前海自贸区落地后，全国的资金都在往深圳涌，也就形成了“钱多”的局面，这也是深圳的房地产市场一枝独秀的重要原因。另外，深圳的GDP发展迅猛，还有一个重要的原因来源于深交所的创业板，里面聚集了大量的中小企业。一个中小企业上市，就能造就几个亿万富翁和几十个千万富翁。以40倍市盈率为例，假设一家公司每年的盈利水平是1个亿，在40倍市盈率的加持下，就会变成40亿，资产大幅增值；

第三，深圳的购房者的房产金融化水平相当高。深圳的房产金融化水平，至少比广州超前五年。什么是房产金融化？也就是你已经拥有的房产或者准备拥有的房产转化成可使用的资金，或者说是负债。在深圳，投资房产的人，一定都是在多个银行开了高额信用卡。

这三大特点，支撑起了深圳的高房价和热市场。

在国家“房住不炒”和控制购房杠杆的背景下，这种游戏能不能继续玩下去？

深圳购房者什么时候入市才是好时机？

对于这个问题，袁希的回答可以说是一针见血。他认为，

对于自住型买家来说，适合自己生活的房子，买得起的时候就买；对于投资型买家来说，需要持币再等等，空仓也是操作。

购房者们可以根据自己的需求和经济条件，做出相应的判断和买入操作。

对于全球疫情下的经济走势，袁希认为，美国疫情有望见顶，4月7日，资本市场有了提前反应，美股大涨，三大股指均涨幅超过7%。随着世界范围内疫情无悬念地受到控制，各国资本市场的震幅会慢慢缩小，之前推出的救市措施开始起作用。接下来世界各国的主要任务是尽快恢复经济和正常生活，这个过程还需要两到三个月时间，预计世界经济会在二季度完成触底，在第三季度出现强劲反弹。本次疫情对世界政治经济的影响是深远的，但短期内比较难以确定其影响。疫情在世界范围内继续扩散，但破坏力和影响逐步衰减，不会出现二次高潮。